深圳樓市兩重天： 買賣市場(chǎng)熱 租賃市場(chǎng)冷
副題：
作者： 吳俊捷
[ 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日的數(shù)據(jù)顯示，4月份，深圳二手住宅銷售價(jià)格同比上漲10.3%，北京同比下降0.2%，上海同比上漲2.3%，廣州同比下降0.5%。 ]
繼二手房?jī)r(jià)漲幅時(shí)隔兩年在3月再次回到第一之后，深圳二手住宅銷售價(jià)格4月同比上漲10.3%，領(lǐng)跑一線城市，樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇。
深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月深圳租金回報(bào)率持續(xù)下滑至2019年以來的低位。
市場(chǎng)人士認(rèn)為，這與深圳住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)量增大而需求端疲弱有直接關(guān)系。外貿(mào)、科技等第三產(chǎn)業(yè)活躍的深圳，經(jīng)濟(jì)和年輕人就業(yè)問題短期內(nèi)或多或少受到疫情沖擊，這也弱化了房屋租賃需求。若想全面恢復(fù)到之前的水平可能還需要等一段時(shí)間。
出租靠運(yùn)氣
今年4月，新冠肺炎疫情風(fēng)險(xiǎn)慢慢消除之后，剛需購房群體聚集的寶安寶中片區(qū)樓市似乎一夜之間火起來了。以往八萬元一平方米的二手在售房源一下子升到十萬元左右每平方米。
據(jù)深圳市規(guī)劃與自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份，深圳市一手住宅成交2704套，與去年同期相比增長(zhǎng)四成，成交面積257525平方米，同比增加37.7％。
據(jù)深圳市住建局旗下的深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公布數(shù)據(jù)，4月深圳全市二手商品住宅成交為65.94萬平方米(7679套)，同比上漲0.78%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日的數(shù)據(jù)顯示，4月份，深圳二手住宅銷售價(jià)格同比上漲10.3%，北京同比下降0.2%，上海同比上漲2.3%，廣州同比下降0.5%。3月，深圳樓市已經(jīng)率先回暖，二手房?jī)r(jià)漲幅時(shí)隔兩年再次回到第一。
但是，租賃市場(chǎng)卻是另一副模樣。
往年三四月，屬于租賃旺季，應(yīng)屆畢業(yè)生提前找房疊加返深工作人士租房，租賃市場(chǎng)一片紅紅火火。但今年，一場(chǎng)疫情之后，租賃市場(chǎng)的天變了。
“最近房子積壓得越來越多，深圳每個(gè)片區(qū)的在租房源都充足，但就是好賣不好租，不少房東降租都找不到租客。”租賃經(jīng)紀(jì)人劉明啟表示，以往每年個(gè)體業(yè)主漲租幅度都在3%~5%之間，今年少有業(yè)主提漲價(jià)的事。
劉明啟所在的寶安區(qū)是外地人聚集區(qū)。不少在南山、前海上班的白領(lǐng)，外地在附近沙井等工業(yè)園務(wù)工的勞務(wù)人員都會(huì)選擇租住在寶安區(qū)。除了通勤方便、生活配套成熟外，各個(gè)價(jià)位梯度的租客都很容易物色到合意的房源。但今年深圳樓市的行情讓他也有點(diǎn)懵。
深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月深圳租金回報(bào)率持續(xù)下滑，4月全市住宅月租金為71.0元/平方米，環(huán)比上升0.10%，租金回報(bào)率繼續(xù)下滑至1.41%，已屬于2019年以來的低位。
“寶安這邊連地鐵口的物業(yè)都空置了，房子太難出租出去了，這屬于沒有遇見過的情況。”租賃經(jīng)紀(jì)人陳小霞感慨道，就算續(xù)約的時(shí)間到了，房東業(yè)主也不會(huì)漲得太夸張，穩(wěn)定住已有租戶就好。
外地人扎堆聚集的城中村租賃狀況也不樂觀。
位于寶安區(qū)西邊的固戍城中村距離沙井工業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)，租金便宜、生活成本低、交通方便，有著大量的“深漂一族”。往年外地工人喜歡租住的農(nóng)民房改公寓，今年不少都空置。
“像這種農(nóng)民房改成公寓，樓下有刷卡門禁，日常樓道有清潔，一室一廳也就2200元左右。往年3月中旬基本都出租完了，不愁租。今年不僅沒敢提價(jià)，還有三分之一房源沒租出去。”深圳土著王悅講起這一切有些苦惱。
租金回報(bào)率持續(xù)下滑、租金價(jià)格下降并不限于深圳。貝殼數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，18個(gè)重點(diǎn)城市都有此類現(xiàn)狀發(fā)生。第一季度的平均月租金為42.8元/平方米，同比下降12%，深圳不少房源租金一降再降。
在南山區(qū)動(dòng)漫園一帶活動(dòng)的租賃市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)人陳昌蓮無奈地說道，確實(shí)有不少房源租金一降再降，房東愁沒租客。“往年五一前后，交易活躍，十天左右就能租掉一套房，現(xiàn)在2~3個(gè)月租不掉，基本靠運(yùn)氣吃飯。”
一家中介公司的人力資源工作人員告訴第一財(cái)經(jīng)記者，近段時(shí)間，不少經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱又手頭沉淀有客戶資源的二房東轉(zhuǎn)來經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍賣房。“深圳二手樓市場(chǎng)回暖了，中介開一個(gè)買單，傭金哪怕拿兩三個(gè)點(diǎn)，層層抽成下來，也是好幾萬的純收入來源。當(dāng)下賣房總比做租賃經(jīng)紀(jì)干熬著好，不少臨時(shí)轉(zhuǎn)行的二房東都是類似心態(tài)。”
放盤量大助推租賃市場(chǎng)遇冷
租房是不少來深人士都有的經(jīng)歷。貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，深圳全市1071萬套存量住房中，73.5%的房子在出租，深圳租房人群達(dá)80%。
房屋租賃市場(chǎng)遇冷在部分市場(chǎng)人士看來，跟深圳租賃市場(chǎng)供應(yīng)量增大有直接關(guān)系。
“我們公司今年接手的租單比去年多了不少。比如，寶安區(qū)的固戍、翻身等租賃活躍的區(qū)域今年放出來的租單同比增加了50%左右。”一家中型租賃經(jīng)紀(jì)公司的負(fù)責(zé)人表示，身邊不少租賃經(jīng)紀(jì)公司都有遇到類似狀況。
“今年一季度一線城市的租賃市場(chǎng)較二三線城市恢復(fù)得慢。深圳受疫情影響，成交量還沒有恢復(fù)到去年同期的水平。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹指出，供應(yīng)量增大，但需求相較以往有所下行，南山、寶安等核心租賃區(qū)空置率上升便是自然而然的事情。
不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)和年輕人就業(yè)問題短期內(nèi)或多或少受到疫情沖擊，如果想要全面恢復(fù)到之前的水平可能還需要一段時(shí)間。但是，深圳外來年輕群體多、租房潛在需求旺盛。尤其是深圳買房上車的門檻逐年上升，令不少人篤信：深圳的租賃市場(chǎng)基本面不可能崩。
一位費(fèi)了一番功夫買了首套房的90后告訴第一財(cái)經(jīng)記者，湊夠三四百萬元上車資金，月入穩(wěn)定保持在三萬左右，差不多是身邊有房一族的基本畫像。
鏈家發(fā)布的《2020中國(guó)青年居住消費(fèi)趨勢(shì)報(bào)告》顯示，在深圳購入一套三房，家庭安全年收入應(yīng)達(dá)到73.3萬元；二房戶型，年收入應(yīng)達(dá)到58萬元；即便是一房，年收入也要39.4萬元。
但深圳更多是普通租客，月入一萬左右跑不贏房?jī)r(jià)上漲的速度，遲遲湊不夠首付款，上不了車，匯成浩浩蕩蕩的租房大軍。
這場(chǎng)疫情的突襲，也讓前述那位90后又加深了對(duì)深圳樓市的認(rèn)識(shí)。從3月初千萬豪宅、公寓產(chǎn)品“秒光”到4月樓市“喝茶費(fèi)”重出江湖，再到新近深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)首次發(fā)布“熱點(diǎn)片區(qū)樣本樓盤項(xiàng)目報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)觀察表”。
很早就意識(shí)到深圳買房難，也察覺住房租賃市場(chǎng)遇冷的城中村公寓老板們堅(jiān)信，龐大的租客群體或主動(dòng)或被動(dòng)都會(huì)進(jìn)入租賃市場(chǎng)。眼下，他們中不少人已開啟了“自救”：在抖音、微信群擴(kuò)散降租小視頻，讓老租客幫忙在各自的老鄉(xiāng)群、同學(xué)群詢問有沒有來深的租客。
在不少深圳人看來，相較于購房市場(chǎng)的火熱，放盤量上升、成交量下降，租金或出現(xiàn)小幅下行的租賃市場(chǎng)，才是深圳樓市的真實(shí)面貌。
責(zé)任編輯：張國(guó)帥
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