萬科、恒大銷售增速不及10% 頭部房企面臨規模天花板

　　[ 過去的2019年，碧桂園、萬科和中國恒大依舊保持行業前三的水平。不過，這些房企巨頭不得不面臨的問題是銷售增速開始放緩。“未來房地產市場總量會收縮，高增長階段已經過去了。對于習慣了高增長的房企而言，將面臨重大考驗。” ]

　　中國地產商開始逐漸觸碰到規模的天花板。

　　過去的2019年，碧桂園（02007.HK）、萬科（000002.SZ）和中國恒大（03333.HK，下稱“恒大”）依舊保持行業前三的水平。不過，這些房企巨頭不得不面臨一個核心問題：銷售增速開始放緩。

　　根據三家公司披露的數據看，萬科銷售增速創下歷史新低。萬科2019年全年累計實現合同銷售金額6308.4億元，同比增3.94%。

　　恒大銷售增速同樣不到10%，根據恒大數據，2019年全年累計實現合約銷售金額約6010.6億元，同比增長9%，全年合約銷售面積約5846.3萬平方米，全年合約銷售均價為10281元/平方米。

　　僅披露權益銷售數據的碧桂園，同樣出現增幅乏力。根據公告，2019年碧桂園權益銷售金額5522億，同比增長10.03%。此外根據克而瑞監測，碧桂園2019年全口徑銷售額7715.3億，同比增加5.9%。

　　“未來房地產市場總量會收縮，高增長階段已經過去了。對于習慣了高增長的房企而言，將面臨重大考驗?！?span id=stock_sz000671>陽光城（000671.SZ）執行董事長兼總裁朱榮斌告訴第一財經記者。

　　百強房企銷售增速6.5%

　　克而瑞數據顯示，2019年TOP100房企的累計權益銷售金額同比增長6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至2019年12月末，絕大部分規模房企均已達成年度業績目標（對外披露的全口徑目標），但整體超額完成率不及2016年和2017年。

　　截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售金額集中度已分別達到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。

　　其中，龍頭房企在自身提質控速戰略下規模增速放緩，集中度微降。TOP4-10、TOP11-20梯隊規模企業集中度上升，梯隊競爭加劇，TOP21-30梯隊房企集中度則基本持平。整體來看，TOP30梯隊房企受益規模化效應、全國布局以及相對成熟的內部管控機制，未來更具行業競爭力，行業集中度也有繼續提升的空間。而隨著房地產市場資源加速向優勢企業聚集，TOP30房企已成為房企規模發展的分水嶺。

　　根據克而瑞數據，2019年TOP30之后各梯隊房企的集中度較2018年出現了降低的趨勢。TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯隊集中度下降，在競爭格局進一步加劇的同時梯隊內部名次變動也將更趨頻繁。

　　2019年，TOP50各梯隊房企權益銷售金額門檻與2018年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權益金額門檻達到1703.5億元，同比增幅達5.8%。TOP20和TOP30房企的權益金額門檻分別為1110億元和825.2億元，門檻增幅分別為12%和3.6%。TOP50房企競爭格局加劇，權益金額門檻較2018年同期提升7.6%至517.1億元。截至2019年12月末，各梯隊房企中TOP100的權益金額門檻由上年的204億元降低至187.8億元，而TOP200房企的門檻則繼續保持在60億元左右。

　　“頭部房企規模已經開始逐漸觸碰到天花板，增速放緩非常明顯。對于TOP30以外的房企，缺乏一定的規模優勢將缺乏資金、人力的相應資源，未來的發展速度也明顯不及中段房企?！币晃簧鲜蟹科罂偛酶嬖V記者。

　　行業競爭加劇

　　雖然行業增速放緩，大部分處于規模中段的房企則出現了跑贏大市的情況。

　　比如，中國第四大房企融創中國（01918.HK）2019年全年累計實現合同銷售金額約5562億元，同比增長21%。從目標完成情況看，融創中國同樣完成年初5500億銷售目標。

　　2019年重回TOP10的世茂房地產（00813.HK）則表現出快速發展的態勢。根據公告，世茂房地產2019年累計合約銷售總額約為人民幣2600.7億元，累計合約銷售總面積為1465.62萬平方米，同比分別上升48%及37%；平均銷售價格為每平方米17744元。

　　同樣保持較高復合增長率的還有旭輝控股集團（00884.HK，下稱“旭輝”），2019年旭輝完成合同銷售金額約2006.0億元，超額完成1900億年度目標，同比增長32%，合同銷售面積約1203.5平方米，同比增長26%，合同銷售均價約16700元/平方米。

　　得益于之前的多點布局，2019年中南建設（000961.SZ）累計合同銷售金額約1960.5億元，比上年同期增長34%；累計銷售面積約1540.7萬平方米，比上年同期增長35%。

　　剛剛跨過千億的濱江集團（002244.SZ）增速同樣跑贏同行，濱江集團2019年全年實現銷售1120.6億元，同比增長31.8%。

　　“未來兩年我依舊看好市場，市場規模還是巨量，給我們這樣低杠桿企業更多的機會。”濱江集團（002244.SZ）董事長戚金興認為。

　　從上述企業看，快速發展基本都得益于較低的財務杠桿和此前較低的拿地成本，使得這些企業可以有超過30%的增速。

　　不過，有企業進步的同時就有企業出現失位。

　　克而瑞數據顯示，頭部房企中，龍湖集團（00960.HK）跌出行業TOP10，以2425億銷售額排至第11位。而泰禾集團（000732.SZ）2019年權益銷售金額626.4億，較上年同期的1095.3億下跌超過四成，而行業排名則從17跌至40，成為50強中下滑幅度最大的一家房企。

　　華夏幸福（600340.SH）則從2018年全口徑銷售13位跌至2019年20位。根據克而瑞監測，華夏幸福銷售額同比下降，2019年華夏幸福全口徑銷售1510億，2018年數據則為1680億。

　　此外，剛上市不久的新力控股（02103.HK），由2018年行業第33名，降至2019年的36名。

　　在上一輪房地產上漲周期中，泰禾集團、華夏幸福均因為過于激進的戰略，導致財務杠桿和融資成本明顯高于同行，當行業下行來臨時令到公司經營苦不堪言。成為房企里面為數不多負增長的公司。

　　易居企業控股（02048.HK）CEO丁祖昱認為，地產后半場，房企已經不能一味追求規模擴張，發展重點也逐步由“增量”轉向“提質”，企業整體目標增速也將趨緩。未來，市場的比拼將歸于房企城市布局、品牌效應、產品品質、經營管理效率等因素。

責任編輯：張寧