國慶樓市見聞： 房企促銷力度加大，市場不及預期

　　孫夢凡

　　 二手房市場更為明顯。據北京鏈家數據，黃金周北京二手房成交量為平時的60%左右，同比下降10.2%。 

　　市場低壓持續盤旋，樓市傳統“金九銀十”已不再是鐵律。

　　多家行業機構數據，2019年9月重點城市新房成交同、環比雙降，“金九”成色明顯不足。業績壓力撲面而來，而七天國慶假期，再次成為開發商緊鑼密鼓促銷的節點。

　　10月7日，記者來到石家莊橋西區一項目售樓處。“二期新房源開盤加推，兩萬抵十萬。”該項目銷售經理表示。盡管有此優惠加持，但偌大營銷處仍門可羅雀，僅三四組購房者在現場咨詢，沙盤位置也人氣冷清。

　　上述銷售經理透露，集團合伙人制度下，該項目“跟投價”為20500元/平方米，即銷售均價達到此數值才能保證利潤空間，向跟投者交代。目前在售房源均價21000元/平方米，“如果年底業績未達標，不排除有新的優惠活動。”

　　國慶扎堆促銷搶客

　　每個節日都是“消費日”，樓市也不甘缺席。十一七天小長假，房企花樣推盤促銷。有銷售捷報，也有清冷局面。冷熱不均的氣氛下，是開發商日益遞增的業績重擔和購房者日趨理性的購房態度。

　　國慶最后一天，北京房山旭輝城銷售人員告訴記者，假期推出2套特價房，最高直降60萬。“有一套關系戶之前留的房子，總價不到240萬，再不簽就沒了。”他透露，該項目此前銷售均價270萬左右，今年6月開始做團購，價格小幅降低。

　　旭輝城是北京首個拿到預售證的限競房項目。據中原地產數據，過去三年北京共出讓92宗限競房地塊，規劃建面達851萬平方米，累計投資量超過5000億元。而合計網簽僅250億元，考慮網簽滯后性，預計銷售貨值也僅500億元左右。

　　銷售困境，難以因優惠活動而改觀。房山旭輝城于2018年6月10日取證，預售批準銷售套數為754套。但記者曾多次走訪該樓盤，人氣火爆的時刻幾乎沒有。

　　二手房市場更為明顯。據北京鏈家數據，黃金周北京二手房成交量為平時的60%左右，同比下降10.2%。貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，市場成交處于較低水平，這也是北京連續第三年黃金周樓市遇冷。

　　兩千多公里外的廣州，房企同樣大力促銷。廣州富力·環貿港項目，假日購房可享8.8折優惠；而珠光集團國慶14個樓盤齊推新品，珠光·山水誠品尾貨10500元/平方米。

　　對此有市場分析師認為，個別樓盤大幅降價可能時有出現，但以目前市場情況看，降價仍屬個案。下半年廣州樓市仍缺乏上漲動力，樓價保持當下盤整狀態的概率依然較大。

　　廣州中原研究發展部監測，今年十一前夕及假期，廣州一手住宅開盤或加推個盤14個，合計2306套單位，推盤量比去年同期減少3個，總推貨量同比增加21%。

　　但對比2016、2017年假期扎堆推貨現象，今年房企推貨更加分散，不少項目搶跑或延后推出。中秋節前后，廣州各區剛需盤便開始“試水”。新項目所在板塊普遍一手競爭激烈，提前搶跑利于吸納觀望買家。

　　除“搶跑盤”外，今年市場出現不少“延后盤”，國慶過后才投入市場。廣州中原研究發展部稱，部分“延后盤”因建筑進度未達獲取預售證要求而調整推出時間。還有集中于全新一手板塊及高價地項目，開發商需更多時間“造勢”。

　　銷售情況同樣冷熱不均。10月1日，廣州花都祈福黃金海岸別墅開盤，當天200多平方米戶型已售罄。而主城區廣鋼板塊多項目熱度不高，新塘萬達旁的招商臻園同樣冷清。

　　“從國慶成交反饋看，前幾天因假日出游等因素，銷售案場到訪量確實不足；但后幾天案場客戶量有所提升。”合碩機構首席分析師郭毅稱，當前房源量較大，購房者持觀望態度。

　　不過，房企以價換量仍有成效。中國恒大（03333.HK）剛剛跨入“金九銀十”便率先開啟全國范圍內打折促銷優惠活動。據諸葛找房報告，恒大此輪促銷包含金九銀十、全員銷售、尾盤優惠等活動，據累計折扣計算，部分房源價格最高折扣將達六折左右。

　　促銷跑量有望延續

　　國慶樓市是整體市場的縮影。實際上，傳統“金九銀十”已失約多年。克而瑞稱，今年9月新房、二手房市場皆持續轉冷，土地成交規模連續兩月回落，三四線城市地價持續走低，“金九”成色明顯不足。

　　即使供應量環比微漲，但成交端仍欠暖意。克而瑞數據顯示，9月29個重點城市新房供應面積2737萬平方米，環比增3%，同比降30%。

　　而從成交看，9月重點新房成交面積2422萬平方米，環比下跌6%，同比下跌2%，成交面積不及今年月均值。“市場普遍預期房價大概率將繼續走穩，甚至小幅下調，進一步加劇觀望情緒。”克而瑞認為。

　　“金九”失色下，超八成重點城市消化周期環比拉長，六成以上城市同比皆升。北京、大連、廈門消化周期超18個月警戒線，庫存風險值得警惕；與之相對，重慶、杭州等庫存量明顯偏低，消化周期皆不足6個月。

　　二手房市場同樣不樂觀。克而瑞數據顯示，除4月短暫小陽春外，其余月份重點城市月均累計成交量均不足700萬平方米。9月二手房市場持續轉冷，除成都、青島環比小幅回升之外，其余城市成交量環比皆降，北京同比降幅更是高達44%。

　　業內認為，二手房市場已然轉變為買方市場，在買漲不買跌心理作用下，市場觀望情緒愈加濃重。二手房交易周期明顯拉長，成交量自然持續走低。

　　市場趨于理性，房企業績壓力卻如影隨形。截至9月末，近四成房企目標完成率達75%以上，另有近四成目標完成率處于65%~75%區間，剩余房企目標完成率未達65%。規模房企整體目標達成情況不及去年同期。

　　“中小企業沖規模的窗口期已經關閉，彎道超車機會很小，房企階層逐漸固化，沒短板、有特色的企業將脫穎而出。” 弘陽集團總裁蔣達強近期表示，目前房企投資項目的評判標準，流動性應占首位，其次是安全性，最后才是收益性。

　　對流動性與安全性的重視，緣于今年涉房資金全面收緊。世茂集團財務中心副總監戴娟表示，目前房地產開發貸額度受到嚴格管控，很多銀行年內已經沒有額度；房地產信托通道不暢，房企基本拿不到信托融資；房地產私募股權基金也出臺新規，限制更嚴。

　　銀根收緊，土地市場隨之受到影響。克而瑞數據顯示，9月全國300城經營性土地成交建面15648萬平方米，同、環比分別減少18%和8%。土拍溢價率連續5個月回調，9月份平均溢價率進一步下滑至7.7%。

　　業內認為，在行業增速放緩、調控趨嚴的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有一定壓力，四季度仍需加速推貨入市，積極推盤去化。

　　但中指研究院稱，三四線城市由于前期需求透支，后期增長乏力，市場將延續調整態勢。而隨著政策收緊及需求釋放放緩，一二線城市也將面臨調整壓力，四季度整體市場承壓。

　　諸葛找房同樣認為，“金九銀十”是傳統銷售旺季，但目前政策仍處高壓態勢，市場觀望情緒逐漸增厚，購房積極性弱于往年。預計今年“金九銀十”不會帶來較大驚喜，整體成交量與去年持平或弱于往期。

責任編輯：覃肄靈