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　　原標(biāo)題：金地畫(huà)風(fēng)突變：逆勢(shì)擴(kuò)張激進(jìn)拿地 凈負(fù)債率升至78%

　　一向穩(wěn)健的傳統(tǒng)龍頭房企金地集團(tuán)，在行業(yè)調(diào)整周期卻逆勢(shì)發(fā)力，進(jìn)取擴(kuò)張。

　　8月27日，金地集團(tuán)公布2019年中報(bào)，上半年簽約金額855.7億，同比增長(zhǎng)35.68%；營(yíng)業(yè)收入224.83億，同比上升48.78%；歸屬股東的凈利潤(rùn)36.32億，同比增長(zhǎng)51.65%，明顯高于同業(yè)。

　　作為老牌龍頭房企“招保萬(wàn)金”之一的金地，曾因錯(cuò)失三四線擴(kuò)張紅利而沉寂數(shù)年，近三年來(lái)，金地規(guī)模增速重新加快，帶動(dòng)營(yíng)收和利潤(rùn)增速也同步上揚(yáng)。

　　與此同時(shí)，金地在土儲(chǔ)和投資上也更顯進(jìn)取，上半年斥資298億拿地46宗，凈負(fù)債率升至78%，為近五年來(lái)最高水平，也逼近公司此前80%的紅線。

　　值得注意的是，在母公司不斷的資產(chǎn)注入之下，金地商置增速更快。上半年銷(xiāo)售261.7億的金地商置，拿地已超250億，雙方的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)隱憂凸顯。

　　逆勢(shì)擴(kuò)張

　　借上半年市場(chǎng)回暖，金地銷(xiāo)售規(guī)模大幅增長(zhǎng)。

　　其中，一二線城市的銷(xiāo)售占比達(dá)到70%，南京、上海的銷(xiāo)售額均超過(guò)60億元，杭州單城銷(xiāo)售更接近70億元。

　　財(cái)報(bào)顯示，為應(yīng)對(duì)未來(lái)難以預(yù)測(cè)的市場(chǎng)環(huán)境，金地于2019年初就已啟動(dòng)銷(xiāo)售激勵(lì)行動(dòng)，抓住市場(chǎng)窗口努力回款，回款率超過(guò)80%。

　　天風(fēng)證券分析師陳天誠(chéng)認(rèn)為，業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)主要源于房地產(chǎn)結(jié)算收入快速增長(zhǎng)。過(guò)去兩年公司處于銷(xiāo)售規(guī)模擴(kuò)張期，當(dāng)期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)量顯著提升。

　　上半年，金地確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)收入 200.33 億元，同比增加54.04%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算均1.46萬(wàn)元/平方米，同比大幅提升41.4%，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率40.37%，同比增加 2.13 個(gè)百分點(diǎn)。

　　“不唯規(guī)模論”的金地，上半年強(qiáng)勁的拿地姿態(tài)，卻充分顯示了對(duì)規(guī)模的渴望。

　　上半年，金地獲取了46宗土地，總投資額約554億元，權(quán)益投資額298億元，權(quán)益金額占比約54%；公司新拓展了土地儲(chǔ)備約675萬(wàn)平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約399萬(wàn)平方米，權(quán)益面積占比約59%。

　　從城市線分布來(lái)看，一二線城市的總投資額占比約 77%，總拓展儲(chǔ)備面積占比約 68%。

　　目前，金地土地儲(chǔ)備達(dá)到4760萬(wàn)平米，權(quán)益土地儲(chǔ)備2550萬(wàn)平米，其中一二線城市土地儲(chǔ)備占比80%，在一定程度上保障了金地未來(lái)規(guī)模的增長(zhǎng)。

　　激進(jìn)的土儲(chǔ)策略導(dǎo)致負(fù)債率大幅升高。金地董事長(zhǎng)凌克曾向21經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，金地并不會(huì)把資產(chǎn)負(fù)債率推得太高；一般總資產(chǎn)負(fù)債率在60%-70%之間，凈資產(chǎn)負(fù)債率在50%-80%之間。

　　目前看來(lái)，兩者已然逼近紅線。上半年，金地的資產(chǎn)負(fù)債率為 69.56%，凈負(fù)債率大幅上升至78.01%，去年年末僅為57.36%，為近五年來(lái)最高。

　　不容樂(lè)觀的是，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨放緩。

　　招商證券分析師李洋認(rèn)為，全年來(lái)看，金地收入增速或有回落。2018年結(jié)算均價(jià)大致1.8萬(wàn)元/平方米，考慮到前兩年不含稅銷(xiāo)售均價(jià)不到1.7萬(wàn)元/平方米，所以2019年結(jié)算均價(jià)或有個(gè)位數(shù)回落，預(yù)計(jì)全年收入增速或收斂至20%上下。

　　同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)隱憂

　　與母公司步伐一致甚至更快，作為金地旗下子公司，自2012年金地集團(tuán)收購(gòu)星獅地產(chǎn)并改名為金地商置以來(lái)發(fā)展堪稱(chēng)迅猛。

　　財(cái)報(bào)顯示，2019年上半年，金地商置實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額261.68億元，同比增長(zhǎng)64%，營(yíng)業(yè)收入30.62億元，同比增長(zhǎng)77%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)11.58億元，同比增長(zhǎng)93%。

　　金地商置迅猛發(fā)展的背后，閃現(xiàn)著金地集團(tuán)不斷資產(chǎn)注入的身影。

　　2013年，金地商置發(fā)布公告稱(chēng)，計(jì)劃以12.73億港元向母公司金地集團(tuán)收購(gòu)沈陽(yáng)、西安、寧波、天津及北京多項(xiàng)物業(yè)權(quán)益，近150萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備。

　　得到母公司支持的金地商置此后一路高歌，在進(jìn)行了一系列的收并購(gòu)動(dòng)作之后，日益發(fā)展壯大。

　　金地集團(tuán)設(shè)立金地商置的初衷是發(fā)展商業(yè)板塊，作為商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，但從金地集團(tuán)注入項(xiàng)目，以及金地商置收并購(gòu)的一系列動(dòng)作來(lái)看，仍以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主。

　　翻閱往年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2012年銷(xiāo)售為零的金地商置，2013年取得42億元的銷(xiāo)售額，2016-2018年，金地商置分別取得201.5億元、452.76億元、490.29億元的銷(xiāo)售額。

　　不到十年的金地商置，銷(xiāo)售增速卻已超10倍。雖金地集團(tuán)近些年來(lái)銷(xiāo)售額也有上升，但增速遠(yuǎn)不及金地商置。

　　且從金地商置的土儲(chǔ)資源來(lái)看，絕大部分位于一二線城市，屬于優(yōu)質(zhì)地塊。

　　財(cái)報(bào)顯示，截至2019年6月30日，金地商置擁有土地儲(chǔ)備1541萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15%，其中90%位于一二線城市，而位于三線城市的土地儲(chǔ)備僅有10%。

　　同時(shí)在A股和H股擁有雙平臺(tái)、多平臺(tái)的公司，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)大量存在，如萬(wàn)科、招商、綠地、金地等。這與A股更看好住宅業(yè)務(wù)，而H股更有利于持有類(lèi)地產(chǎn)有關(guān)，也是拓展更多的融資渠道。

　　但雙平臺(tái)為企業(yè)帶來(lái)便利的同時(shí)，也存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)困擾。

　　目前，定位商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)的商置，住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)越來(lái)越大，金地集團(tuán)和商置的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在很多城市都有重合。

　　易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一般來(lái)講集團(tuán)下面的公司不會(huì)分走集團(tuán)利益，但如果子公司和集團(tuán)的業(yè)務(wù)發(fā)展出現(xiàn)沖突，可能會(huì)引起部分企業(yè)的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。

　　金地商置董事長(zhǎng)徐家俊表示，成立商置的初衷，是為集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)找到發(fā)展路徑和載體，但隨后在市場(chǎng)和公司發(fā)展中，這一定位受到了挑戰(zhàn)。

　　眾所周知，在中國(guó)單純發(fā)展持有物業(yè)如果沒(méi)有金融作為支撐，很難運(yùn)轉(zhuǎn)，因此，早在幾年前，商置就將定位調(diào)整為持有物業(yè)和銷(xiāo)售物業(yè)并重，以銷(xiāo)售的高周轉(zhuǎn)資金，促進(jìn)持有型物業(yè)發(fā)展，從而進(jìn)一步擴(kuò)大公司規(guī)模。

　　金地商置從一開(kāi)始就具有強(qiáng)烈的金融、資本化特征。從開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的并購(gòu)，到持有商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)，商置都將謀求持有物業(yè)的資本化，未來(lái)要做資產(chǎn)管理平臺(tái)和城市運(yùn)營(yíng)商。

　　凌克表示，在金地的整個(gè)盤(pán)子中，金地集團(tuán)偏重做住宅開(kāi)發(fā)，金地商置則集地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理平臺(tái)為一體，是代表未來(lái)商業(yè)模式的城市價(jià)值集成商。

　　未來(lái)，實(shí)現(xiàn)金地集團(tuán)和金地商置之間的協(xié)調(diào)發(fā)展也顯得愈發(fā)重要。

責(zé)任編輯：常福強(qiáng)