日前發布的“2019年5月中國房貸市場報告”顯示，5月，全國首套房貸款平均利率為5.42%，較上月下降1.09%。經歷了半年連續下調后，目前，全國首套房貸利率已經是2018年以來最低水平。

　　不過，雖然從全國水平來看，首套房貸利率整體下滑，但不同城市房貸利率的調整情況有所差異。另外，也有小部分城市的房貸利率已經觸底反彈，有些城市雖然整體房貸利率水平有所下降，但部分銀行已經開始悄悄上調房貸利率。

　　全國房貸利率整體持續下滑，一方面是受貨幣政策影響，另一方面是為了在市場“空窗期”刺激需求。不同城市的房貸利率調整情況出現差異，很大程度上是因為是不同城市房地產市場表現差異，這里的差異不僅指的是增量的差異，還有絕對量的差異。

　　首先，受年初降準政策的影響，銀行可供借貸貨幣資金增多，具有更多的流動性。因此，在擴張性貨幣政策的刺激下，資金使用成本必然會降低，具體表現為銀行各類貸款利率的降低，反應在房地產行業，就是房貸利率的下降。

　　其次，雖然房地產調控不是近兩年才開始的，但從2018年開始，市場才開始變得異常嚴峻，這一點從房產巨頭萬科高喊“活下去”上可見一斑。同時，調控重心從需求端轉為供給端是市場過熱到“空窗”的重要轉折點，供給側調控政策讓需求的烈火瞬間被澆熄。而隨著市場逐漸平穩，通過主動“放水”，增加居民貨幣余額，來穩需求、穩市場、穩房價求是深化供給側改革，拓展供給側改革政策空間的重要舉措。

　　其實，企圖通過降低利率來促進需求的背后經濟邏輯是，消費的跨期選擇。降準貨幣政策下房貸利率的下降伴隨的是市場利率的下降，這也就意味著，當房貸利率下降時，消費者未來預期的收入不會增加，且本期消費的機會成本會更低，因此消費者會選擇增加本期的消費，減少下期的消費。

　　這也很好地解釋了5月住戶部門中長期貸款數據達到今年歷史最高位的原因。據央行發布的5月金融統計數據報告和社會融資規模增量統計數據報告，新增信貸中，住戶部門貸款增加6625億元，其中，短期貸款增加1948億元，中長期貸款增加4677億元。

　　結合5月樓市表現看，5月房地產市場總體成交略有下降，但不同城市之間交易表現分化明顯，一線城市除深圳外，成交量同比環比均下降，另外，超六成二三線城市成交量下降。這在一定程度上解釋了房貸利率調整的地區差異。

　　但是，也有城市的市場情況有所不同，例如南京和武漢，這兩個城市的5月市場增量變化并特別不積極，但房貸利率依舊維持在5.5%以上的水平，并有繼續上升的跡象，除了需求絕對規模對市場的支撐，還有一種影響因素或是政策的時滯產生的現實偏差。不過，還有一種可能是，寬松的貨幣政策的邊際效應遞減效果正在逐漸顯現，資金使用成本不再具備下調的空間。

　　需要指出的是，在貨幣政策邊際效應遞減階段，由政策導向的市場無差異行為逐漸分化為差異化的市場行為是必然結果，同時，“一城一策”賦予城市責任主體“自由權”，會給各城市房地產市場帶來更多“差異化”的自由。

　　因此，在筆者看來，房貸利率接下來的表現，不僅依賴于各城市房地產市場表現，還依賴于是否有政策的刺激以及政策有效持續期間。但是，在國家對房地產市場“穩房價、穩地價、穩預期”的口號下，房貸利率即使繼續下降，幅度也不會很大。

　　不過，筆者認為，房貸利率下降對住房需求者來說是積極的信號。因為，如今5.42%的房貸利率，基本已經接近2017年國家住房貸款平均利率5.3%，從購房的角度講，或是剛需者出手的好時機。

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責任編輯：趙子牛