豪宅市場大變局：一線城市量價齊跌 市場預期悄然生變

　　時代周報記者 蔡穎 發自廣州

　　一直以來，豪宅因為稀缺性和高品質成為富豪和高凈值人群投資以及抵御市場周期波動的重要選擇。但在過去一年，豪宅市場急速降溫。

　　克而瑞數據顯示，2018年北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量僅9493套，創下近5年來新低，不足2016年全年豪宅成交總量的四成。

　　與此同時，隨著全國樓市進入下行通道，豪宅“抗跌”的光環也已然黯淡。時代周報記者調查發現，在北京、上海、廣州均出現了豪宅降價出貨的現象。

　　成交量下跌、降價出售背后是何原因？多位地產界人士直言，豪宅成交量下滑主要是限價、限購、限競等調控政策影響。除此之外，國內富豪階層購置房產的熱情也在減退。

　　一線城市量價齊跌

　　2016年，豪宅銷售出現了前所未有的井噴。根據易居研究院數據，2016年，一線城市豪宅產品全年累計成交接近2萬套，成交量在2015年暴增的基礎上進一步攀升，同比增長44%。

　　但2018年情況急劇變化。克而瑞數據顯示，在四座一線城市中，京、滬、廣三城豪宅成交量降幅最為明顯。2018年，三城豪宅成交套數分別為2156套、3610套和503套，約為2016年豪宅成交套數的三成。即使是表現稍好的深圳，成交量也只是2016年的54%。

　　傳統一線城市豪宅銷售失色，但以杭州、南京為代表的熱點二線城市豪宅市場表現突出，維持了一定的增長幅度。2018年，杭州全年豪宅成交量為623套，較2017年漲21%，但跟2016年相比，仍有不少差距，依然不及2016年全年豪宅成交套數的一半。總體而言，豪宅市場持續降溫。

　　除了成交量下滑之外，一線城市的豪宅售價也出現明顯松動。

　　據克而瑞統計，2018年京、滬、廣、深四城豪宅成交均創近5年新低，甚至達不到2014年成交水平。

　　北京首先扛起了降價的大旗。近日，有媒體報道稱，泰禾北京豪宅項目通過大幅降價的方式來吸引客戶，有的項目更是直降千萬。

　　麗茲行北京公司銷售顧問向時代記者表示，泰禾在南四環開發的金府大院，優惠力度最高達1000萬元左右。之前賣3100萬–3500萬元，現在售價只有2200萬元左右，優惠力度最大。

　　“從去年年底，北京豪宅就陸續在降價，泰禾北京的5個項目都在打折，最高力度在6折左右，其他的項目沒這么大的力度。除此之外，四合院也有降價。”上述銷售顧問向記者透露，“金府大院的疊拼也已經清盤了，上疊和中疊因為總價比較低，這3天賣了57套，已經沒房子了。而通州的一號院這幾天已經清盤了。”

　　類似的情況也出現在上海。在限購、限價等一系列調控政策的遏制之下，2018年上海豪宅的開盤價格均低于預期價格。

　　位于靜安區的九龍倉靜安壹號市場預期為15萬元/平方米，而根據安居客數據，項目開盤價格降至12.9萬元/平方米。身處上海市中心的翠湖天地雋秀，預期價格為16萬元/平方米，最后開盤價定在12.8萬元/平方米。預期10萬元/平方米的寶華城市之星目前的價格在9萬元/平方米左右。除此之外，為了爭取預售證，更多的豪宅項目都制定了低于市場預期的價格。

　　上海二手豪宅市場價格也出現了小幅下降，幅度維持在100萬元左右。上海某豪宅經紀人告訴時代周報記者：“上海每個小區都有一兩套降價的房子，但是大幅度降價的比較少，例如，恒溫恒濕恒氧的科技住宅，總價在2800萬–3500萬元之間，比之前優惠了100萬元。”

　　而另一位豪宅中介向時代周報記者推薦了新天地板塊的一套183平方米的三房，“目前這套房屋總價在2380萬元，而最高峰這個戶型的房子大概在2500萬元左右成交。”

　　降價的浪潮同樣席卷到了廣州。“現在是入手豪宅的最好時機。總價在1500萬元以上的別墅可以便宜300萬–400萬元左右。”廣州一位豪宅經紀人向時代周報記者表示，現在豪宅的市場價格比2016年最高峰時便宜20%左右。

　　市場預期改變

　　與2016年豪宅市場的火爆形成鮮明對比，目前市場已經從沸點降到冰點。

　　短短兩年時間，為何會發生如此變化？明源地產研究院主編艾振強認為，豪宅市場的降溫是由多重因素導致的。“首先，之前市場火爆，開發商對未來預計過于樂觀，導致庫存較大；其次，去杠桿背景下，信貸緊縮導致改善型需求減弱；除此之外，豪宅的投資價值變得沒那么明朗，如潛在漲幅小，出手難，稅費還高等。最后，不少所謂豪宅是偽豪宅，未來的增值空間沒那么大，而豪宅增值速度趕不上剛需盤的案例比比皆是。”

　　“這和樓市低迷有關系，因為豪宅市場都是非剛需的，客戶大多是多次改善住房者或者投資客，每次國家在進行樓市調控政策的時候，豪宅市場都是首當其沖受到影響。“地產經濟學家鄧浩志表示，樓市調整中，投資性需求肯定是最先萎縮的，而剛需的用戶的需求通常會比較堅挺。

　　上海資深房地產評論員宋會雍也表示認同：“豪宅屬于投資客的重倉區，其降溫的原因在于2018年樓市投資預期發生了很大改變。”

　　中國（深圳）綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁指出，豪宅保值功能強，但流動性差，在去年后半年樓市走向低迷的時候，有價無市自然成為主基調。

　　顯然，一系列調控政策的生效和國內富豪階層的動搖，促成了2018年的“豪宅變局”。 而當變化發生，豪宅還是好的保值產品嗎？ 在中國豪宅研究院院長朱曉紅看來，豪宅有完整的體系價值，在建筑不變的前提下，小環境，大環境優化則加分，劣化則減分。價格隨著價值走，體系價值要素變化決定房價高低。放在一定的時間維度里，豪宅的保值與增值能力毋庸置疑。

　　同策研究院張宏偉表示，從投資渠道角度來講，現在各行各業的情況都不太理想，如果說有一些高凈值人群手頭有多余的資金，而剛好樓盤在做一些價格調整的時候，可以去投資，這樣能起到保值增值的作用，但切記不應該把雞蛋放在一個籃子里面。

　　開發商態度分化

　　豪宅本身屬于小眾市場，而在持續調控的大環境下，飛速發展的黃金年代已然過去，面臨新變化，開發商不得不調整布局策略。

　　上海某閩系房企員工向時代周報記者透露，其所在公司幾乎不做高端盤，旗下的少數豪宅主要是用于提高利潤的，但銷售速度相對比較緩慢，一個月賣幾套就已經很多了。未來公司還是會主推剛需盤。

　　“我們還是主打剛需，高端精品成本很高，而且現在市場環境不好，以我們的實力無法做出好的高端產品。”華南某房企員工向時代周報記者表示，其公司目前已經不推出新的豪宅項目了。

　　“豪宅市場的需求還是有的，開發商需要調整策略。相對低總價、功能全的經濟型豪宅應該是比較受歡迎的。“艾振強表示。而克而瑞數據顯示，豪宅成交面積日趨小型化，1000萬–2000萬元以內的豪宅占到所有豪宅成交量的75%。

　　融創某內部員工向時代周報記者表示，相對經濟適用類的豪宅會在相對快的時間內回本，其所在的區域一直想做豪宅產品，但一直都未獲得適合的土地。目前在嘗試一些比剛需樓盤高一級的產品。有合適的機會，會爭取做豪宅項目。

　　廣州一家中小型中介的負責人向時代周報記者表示，雖然市場行情在持續下滑，但豪宅屬于稀缺產品，仍有很大的市場空間，3月份，公司將成立專門的豪宅部。

責任編輯：李鋒