2018房企拿地之道： 成交金額縮水近三成 “國家隊”逆勢補倉

　　本報記者 王營 實習生 王凡 北京報道

　　土地儲備是房企生存之本，拿地態度則是房企心態的“晴雨表”。2018年以來，受去杠桿以及調控影響，房企明顯審慎拿地，新增土儲金額和面積雙雙回落，行業進入精細化競爭階段。

　　隨著房地產市場進入平穩期，大部分城市商品房成交去化速度放緩，房地產龍頭企業拿地節奏明顯放緩。中原地產研究中心統計數據顯示，25家房地產行業龍頭房企在2018年合計拿地2590宗，土地成交金額15600億，同比2017年的21664億下調28%。從月度看，最后幾個月連續低于千億，這也是最近4年來首次出現。在2018年之前月份，基本拿地金額都在1200億-2000億。

　　1月10日，某前十強高管對21世紀經濟報道記者表示，“通常來說，土地市場是房地產市場的先行指標，折射著房企對房地產市場的信心，但并不意味著信心足市場就好。”

　　58安居客房產研究院首席分析師張波認為，未來房地產市場仍將強者恒強，熱點恒熱，“熱點一二線城市的核心地塊、有著大概念支撐的區域依然是房企的重點搶奪點，房企拿地更愿意付出更多拿地成本選擇風險小、機遇大的區域，而風險相對較大的五六線及以下城市，房企拿地會變得更為理性。”

　　僅三甲房企拿地超千億

　　融資承壓、市場下滑、土地降溫以及政策緊縮等諸多因素，導致2018年房企拿地較去年相對謹慎，且加速資源流向規模房企，強者恒強的局面未變。

　　中國指數研究院數據顯示，2018全年拿地金額超千億的房企僅3家，較2017年減少2家。TOP50企業拿地總額19563億元，較2017年回落22.9%，拿地面積回落14.7%。TOP10企業拿地總額8267億元，為TOP50企業的42.3%，較2017年占比下降6.2個百分點，房企拿地勢頭放緩。

　　“2018年房企拿地特征可以分為兩個階段。7月之前，房企總體上拿地積極，反映在拿地面積與金額同比增長明顯，特別是一些本地中小房企，受益于三四線城市去庫存和銷售火爆，囿于房地產開發慣性思維而比較激進；7月之后，市場預期明顯下滑，投機客全面退潮，銷售降溫、成交萎縮，房企拿地趨于謹慎，土地成交明顯減少，部分城市地價有所下調。”上述前十強高管表示。

　　從房企角度看，拿地金額方面，萬科、碧桂園、保利優勢延續，連續兩年位列榜單前三。其中，萬科以1316億元拿地金額位居榜首，碧桂園則以1204億元鎖定第二位，保利以1001億元穩居第三位，三甲房企拿地金額均超千億。

　　就房企拿地格局來看，房企拿地呈現積極與保守的分化，尤其涌現出幾匹“黑馬”，值得未來期待。2018年，恒大、萬科、保利、招商蛇口等大型房企拿地較去年保守。其中，恒大拿地金額同比下降超50%，萬科、保利、招商蛇口降幅也在30%左右；另一方面，中國中鐵、廣州地鐵、華僑城等“國家隊”積極補倉，拿地金額同比增長均超30%，而平安不動產、新希望地產等房企進入50強的視野，值得關注。

　　另一值得關注的現象是，2018年房企已經深刻意識到規模的重要性。盡管嚴厲調控背景之下，房企整體審慎拿地，但大型房企拿地仍然很“拼”。房地產市場資源正加速流向規模房企。克而瑞數據統計顯示，2018年銷售TOP100房企拿地總貨值超過10萬億元，較2017年降幅達到13%。分梯隊來看，TOP10新增貨值、建面集中度均在50%以上，可以說前十的規模房企瓜分百強的50%的地塊，而TOP3企業更是占到百強的24%。在銷售額不斷創新高以及在高周轉模式帶動下，多數規模房企在2018年上半年仍熱衷于補庫存。

　　銷售TOP10房企新增土儲貨值占比較銷售集中度高出7個百分點，預示著未來規模上仍有較大上漲空間。其余各梯度新增土儲集中度均小于銷售集中度，融資成本高、資金不夠充裕的情況下，競爭激烈導致拿地愈發困難。總體而言，中小房企未來生存環境不容樂觀。

　　流拍率快速提升

　　土地市場是房企心態的“晴雨表”，整體來看，2018年土地市場成交金額和面積保持相對穩定，但流拍數量增多、溢價率下滑則體現出房企對于未來預期的不確性。此時，分化將成為2018年和2019年市場主要特征。

　　張波認為，具體分三點來看房企在2018年拿地表現。其一，房企土地競拍由熱變冷。2017年眾多房企搶一個地塊的現象在2018年基本消失，從58安居客重點監測的100個城市來看，2017年月度流拍率很少超過10%，而2018年下半年流拍率快速提升，10月流拍率升至26%。

　　其二，房企拿地的城市選擇出現分化。一部分房企將重心重新調整回一二線，綠地、陽光城、中梁地產開始加大在一二線城市的布局；另一部分房企則依然堅定看好三四線城市，同步加大布局力度，其中不少采用城市群定位策略，在深耕核心城市群的同時，抓住三四線城市的去庫存政策的最后紅利期，用高周轉方式快速拿地、銷售，以期實現企業短期業績的快速提升。

　　其三，部分房企拿地體現出“心有余而力不足”，部分房企的拿地資金受限明顯。拿地資金主要來源于融資以及預售款項， 2018年不少房企融資難度增大，同時部分項目去化速度變慢導致回款同步變慢，在拿地資金層面讓不少房企感覺“捉襟見肘”。

　　未來，大型房企拿地節奏依然會保持一定節奏，但房企未來戰場將出現明顯分化。近期來看，一二線城市的土地資源有限，供應難以明顯增加，房企競爭將加劇，地價將溫和上漲。三四線城市去庫存之后房企補庫存，而市場透支、回溫有待時日，房企將減少拿地，土地成交將有所減少；在土地財政依賴短期難以改變的背景下，地價也將保持基本穩定。整體而言，展望2019年全國土地成交面積與成交金額均將負增長。

責任編輯：李鋒