剎車后的碧桂園：規模競爭與多元化平衡術

　　本報記者 張曉玲 實習生 陳靚 廣州報道

　　2018年對于碧桂園是極其不尋常的一年。

　　年中的質量與工程危機，令這家高速奔跑的“大象”放慢了腳步；年底，楊惠妍調任公司聯席主席，標志著楊氏家族二代正式上位，新世紀的藍圖在徐徐拉開。

　　即便從8月開始刻意降速，碧桂園也仍然蟬聯了行業銷售冠軍，根據克而瑞數據，截至11月其銷售已達6645億，在房地產行業規模競爭中遠遠跑在了前面。

　　但碧桂園主席楊國強這位強人也知道，單純的開發規模之爭已是強弩之末，碧桂園想在未來繼續領跑，必須轉型多元化運營。

　　在過去兩年里，楊氏家族已分別將教育和物業分拆上市，較早實現了資本化；而楊國強的理想，是在租賃、農業和科技板塊有所作為。

　　這并不容易。在房地產市場調整下行之時，所有依托于銷售業務、不能自造現金流的新嘗試，都將難以為繼。9月，房企轉型先鋒萬科已提出收斂聚焦，重心轉向開發業務。

　　與萬科一樣，在傳統開發業務上繼續保持領先，也要不斷投資、發展新業務。在這兩者之間取得平衡，對碧桂園也是艱巨的考驗。

　　開發主動降速

　　碧桂園以“高周轉”聞名業界。2013年，邁入千億俱樂部之后，碧桂園保持了驚人的銷售規模增速，2017年銷售5508億元，登頂冠軍。

　　2018年6、7月的工程事故成為轉折點。8月，碧桂園銷售436 億元，環比下降11%，并首次出現同比下降，降幅為7%。

　　行業的降溫也很快到來。“金九銀十”不再，碧桂園在這兩月拿下470億和595億的銷售金額，同比繼續下滑。

　　11月是今年樓市普遍最差的一個月。公告顯示，11月，碧桂園實現權益銷售金額337.5億元，同比下滑15.9%，環比下滑16.5%；實現權益銷售面積402萬平方米，同比下滑7.2%，環比下滑8.2%。

　　而在今年上半年，碧桂園依然處于高速增長通道，共銷售4124.8億，整體同比增速達到42.8%，其中5、6月一度達到了700億以上。

　　克而瑞數據顯示，碧桂園下半年以來的單月銷售均值約504億元，這一數字在上半年為687 億元，下半年降速明顯。

　　至此，前11個月，碧桂園共實現權益銷售金額4897.4億元，同比增長29.5%，比前值下滑5.4個百分點；實現權益銷售面積5246.0萬平方米，同比增長22.3%。

　　這與前兩年動輒50%、100%的增速相比，明顯放緩。

　　從流量金額來看，業界預計碧桂園今年銷售將超過7000億，但這與年初公司內部預測的8000億仍有明顯差距。

　　同樣明顯放慢的，還有碧桂園下半年的投資拿地腳步。

　　半年報顯示，上半年公司新獲取項目530個，涉及地價支出2242億，預期建筑面積8478萬平方米；其中權益內預期建筑面積為6008萬平方米，總代價1434億。

　　西南證券報告顯示，今年8月以來，碧桂園的拿地力度大幅放緩。以10月為例，公司新增拿地計容建筑面積約73.1萬平方米，新增土地權益地價僅約10.7億元。

　　8月22日的中期業績會上，碧桂園總裁莫斌提出“提質控速”，并反復強調“控制發展速度”，要將全周期控制在17-21個月交樓。

　　碧桂園有關人士表示，8月份以來，安全與質量被公司放在了更為突出的位置，一系列制度調整都圍繞此展開，開發周轉速度也因此放慢，這是公司主動為之。

　　客觀層面，樓市政策緊縮、房地產行業進入下行通道、存量時代來臨，支撐碧桂園高速發展的因素，正在消失。

　　“如此一家規模巨大的房企還要高速增長，本來也是不現實的，碧桂園現在的增速是回歸正常。”易居智庫中心研究總監嚴躍進認為。

　　守成與轉型

　　12月7日，碧桂園低調地發布了楊惠妍調任聯席主席的公告，這位2007年便聞名全國的“地二代”，被正式推到了臺前。

　　在接近碧桂園的人士看來，“楊二小姐”成為聯席主席，標志著公司將新業務看得更重了。此前數年，楊惠妍便負責公司戰略和多項新業務。

　　教育是楊惠妍著力的板塊之一。碧桂園教育于2017年1月12日更名為博實樂教育集團，并于2017年5月18日登陸美國紐交所。目前，博實樂在全國8個省份擁有62所學校及幼兒園。

　　而同樣由楊惠妍掌舵的碧桂園服務（物業），于2018年6月19日在港上市。從近半年來看，券商機構對碧桂園服務的興趣，要比母公司碧桂園大得多。

　　楊國強本人則將更多精力放在了農業和科技上。在8月份的媒體溝通會上，楊國強表示，這是為未來的轉型和變化做準備。“因為房地產不能一直做得更大，總是要進行轉型的。”

　　他透露，正在與華大農業董事長梅永紅尋求全面合作，以實現優勢互補，與華大農業共同打造有國際影響力的現代農業企業，形成完整配套的現代農業產業體系。

　　他還花了很多時間研究機器人。12月，碧桂園與清華大學共建的機器人聯合研究院在順德揭牌。按照規劃，未來五年內，碧桂園將在機器人領域投入至少800億元。

　　據碧桂園總裁莫斌介紹，機器人項目對地產主業進行聯動支持，碧桂園的工業化住宅將很快實現機器人建造。

　　碧桂園正在試圖織就一張大網，將地產開發與新業務結合，提供建筑、家庭服務、社區服務等內容。

　　這意味著，碧桂園將長期在規模競爭和培育新業務間雙線并行。

　　然而與已上市的教育、物業不同，目前無論是農業還是科技，均需要大量投入，并不能即刻產生現金流，短期內也很難盈利，而已經步入下行周期的開發業務，不可能再持續性補貼。

　　此外與萬科類似，碧桂園還布局有大量的新業務，是否也要收斂聚焦？

　　對此碧桂園也有考慮，首要的是保持主營開發業務持續增長。從長遠來看，城鎮化將繼續支撐行業發展，公司將堅持全面的城鎮開發策略。

　　管理層預計，2019年房地產市場將進一步放緩，但仍將是一個十萬億元人民幣的市場。因此，碧桂園將放緩購地但將保持銷售增長；同時，公司也將調整開工量和預售，隨行就市，以避免庫存積壓。

　　事實上，在2018年，公司已經對所進入的城市和區域有所調整，部分四五線城市已不再進入；長租公寓和科技小鎮的擴張腳步，也放慢了下來。

　　國泰君安分析師劉斐凡認為，未來碧桂園將維持健康的杠桿比率但可能面臨盈利能力削弱。預計2018-2020 年凈資產負債率在61.4%到70.1%之間波動。然而，增加的銷售管理費用，人民幣貶值以及上升的財務費用，將會削弱公司盈利能力。

　　當然碧桂園并非特例。在接下來的2019年，房企不會再有過去三年的好日子；房地產行業的盈利水平，將越來越接近社會平均水平。

責任編輯：孫劍嵩