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退房律師團在行動
胡芳潔
“從2008年10月底到現在，我們團隊接收到購房者咨詢100多起。”北京昊方律師事務所律師商興明說，該數量是平常的4-5倍，除少量要求補償外，絕大部分都是想要退房的購房者。“關于購房糾紛的咨詢，70%-80%都是希望退房，這和以往完全不同。”商興明說。
2008年10月，商興明作為主要成員之一，創建了“北京退房律師團”。目前該團隊共有8名成員，由來自不同律師事務所的律師組成。
退房事件顯現，成為這一輪房價下跌中，房地產市場的重要特征，“退房律師團”應運而生。與2008年年中，房價大幅下挫引發的多起業主 “沖擊售樓處”的激烈場面相比，訴諸法律程序，顯示著購房人正在采取更為理性的方式維護自身利益。
在房價上漲時期，那些可以容忍、可以睜一眼閉一眼放過去的問題，現在在律師的認真篩選中，成為一個個讓開發商“補課”的堅實例證。
矛盾轉變
北京中潤律師事務所律師趙云濤也表示，目前的購房糾紛咨詢量的確明顯增加，“這些咨詢中，70%-80%都是有關退房的。現在一般都選擇退房，以前一般都不會選擇退房。”趙云濤表示，團體案例的咨詢量也明顯上升，“以前團體性的案例幾乎沒有，目前30%都是團體性咨詢。”
“以前購房糾紛主要限于補償，而不是退房。如果購房者提出退房，開發商也樂于解除合同，他們可以輕易以更高的價格把房子賣給其他人，所以糾紛沒有顯現出來。”商興明表示。
由于資金緊張和市場走低，開發商不再愿意退房。這一類糾紛成為矛盾激發點。
2008年9月，南方城市房價下跌開始引發退房糾紛，引起了商興明的注意；隨后，這種趨勢蔓延到北方。
2008年10月，商興明和另外兩個律師朋友成立了這個團隊，并以“北京退房律師團”的名號出現在網絡上，受理有關退房和補償的相關業務，10月底至11月初，這個團隊擴展到8人。商興明表示，團隊里的8名律師本來相互熟識，之前就經常進行業務上的私下討論，其中房地產領域是他們業務范圍的重要組成部分。
“我們按照不同步驟進行分工，如調查、談判、相關案例和數據收集、綜合的整理和決策等環節。一個案子下來，收入按比例分攤。”商興明表示。案件進行中，各個方面的進展情況，最終會匯總到包括商興明在內的幾名主要負責人這里。
“我們平時一般是通過郵件、電話聯系。一個案子進展到一定階段，前期準備差不多了，就會組織碰頭，商議具體的決策。”商興明表示，一般前期調查、數據搜集等需要7至10天，之后，會給業主一個法律意見書，包括對案例的分析和建議等內容。“根據法律意見書，業主如果進一步委托我們，進行調解或訴訟，我們則會進行下一步的行動，給開發商發律師函，并準備進一步的談判。”
“我們會進行嚴格把關，可行性較大的案子才會接。”商興明表示，絕大部分咨詢案例，律師團都判斷為無法實現退房。到目前為止，該律師團代理的案子有8個，而他們拒絕的代理案例有十多個。
進行時
商興明表示，解除合同原因有多種，包括開發商存在欺詐、規劃變更等問題，而眾多購房者退房理由并不成立。
“例如，因房屋附近有高壓線、存在輻射而要求退房，這一理由成立的可能性極小，這類情況危害要達到一定的程度才行，而實際造成多大傷害現在很難判斷。”商興明說，另外還有一些購房者只是主觀想退房，并沒有退房的理由。
2009年初，該退房團就成功完成一起調解案例。這一案例涉及到北京一個住宅項目的規劃變更。該項目兩棟樓之間的連結廊橋規劃為2層，交房后，購房者發現廊橋實際建了3層，并影響到其所購房屋的采光。2008年12月中旬，退房律師團開始代理這一退房案件，并在2009年1月初高效完成了調解。購房者盡管沒有真正實現退房，但獲得了不少的補償款。商興明不愿意透露購房者獲得補償的具體金額，但據了解，補償金額約等于該房屋降價后的差價：這位購房者買房至今，房屋降價約2000元/平方米，而這套房屋面積超過100平方米，總降價約20萬元。
而中廣宜景灣的汪先生委托退房律師團的退房訴訟案，也即將于近期開庭。2007年11月汪先生購買一套房子，簽署購房合同時，房屋朝向為南；2008年12月31日，汪先生在收房時發現房屋朝向并不是南，后來他委托該律師團調查發現，該房屋朝向為南偏西45度。
“我們去相關政府部門調出了該項目的設計圖紙，開發商的確存在擅自更改規劃的行為。”退房律師團的律師表示。
汪先生說，農歷新年假期剛過，初七，律師團就拿到了政府部門備案的該項目圖紙，這是新年上班第一天。他對律師團的效率很滿意。
“發現出了問題，我也不知道該怎么辦。這么大年紀了，這是我生平第一次打官司。”汪先生說，交房以后，他立刻在網上尋找相關資料，并找到了退房律師團的信息。汪先生沒有像以往的諸多購房糾紛事件中的業主那樣，先找開發商協商，而是立刻采取走正式司法程序的方式。
“原定2月10日開庭，開發商提出了一些異議，開庭時間延遲了，不過應該就在近期。”汪先生說。
在房價上漲時期，房屋升值所帶來的補償利益，讓購房者對各類合同缺陷練就了超強的忍耐能力，對退房更是諱莫如深；而現在，這種忍耐力正在被顛覆，購房者正在變得更為主動和敏感。由于這種理直氣壯，他們開始更傾向于尋求用法律手段解決問題。
“短期內，補償、退房糾紛會是矛盾比較集中的領域。”商興明表示，“退房律師團”成立以后，他們的代理業務已經拓展到河北、南京等地。
“房價下跌只是矛盾爆發的表面原因，本質上，是購房者利益能否得到保障。”商興明說，“打個比方，如果開發商履行合同，購房者利益是滿杯；開發商不履行合同，購房者利益只有半杯。房價上漲，購房者的半杯利益再加上從市場升值中得到的利益，還是滿杯；房價下跌，本來只有半杯利益，再加上價格下跌的損失，購房者實際得到的是很少的利益，矛盾更容易被放大。”開發商沒有履行合同的樓盤，其購買者成為利益最大受損者，也成為最有理由退房的潛在群體。
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來源：經濟觀察網
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