何義濤

　　為了刺激低迷的樓市，國(guó)家出臺(tái)首套住房貸款利率可打7折的政策，這對(duì)于“房貸一族”來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)利好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是歡呼不已。2月4日，工商銀行正式發(fā)出通知稱(chēng)，2月10日對(duì)符合條件的存量個(gè)人住房貸款利率下浮比例進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整。至此，15家主要的商業(yè)銀行存量房貸優(yōu)惠細(xì)則已經(jīng)全部出臺(tái)。目前，各大“房奴”正在積極辦理當(dāng)中。

　　而中國(guó)社科院金融研究所發(fā)展部研究員易憲容對(duì)此并不表示樂(lè)觀。他在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，靠信貸的利率優(yōu)惠救不了低迷樓市。

　　易憲容表示，“當(dāng)前的利率之所以這樣低、利率政策之所以這樣優(yōu)惠，僅是在經(jīng)濟(jì)處于嚴(yán)重下行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)采取的特殊政策”。可以說(shuō)，這種特殊的優(yōu)惠政策及優(yōu)惠利率馬上會(huì)隨著整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)而改變。假定下行風(fēng)險(xiǎn)會(huì)出現(xiàn)，那么，購(gòu)買(mǎi)者未來(lái)的收入來(lái)源也會(huì)一天比一天差，購(gòu)買(mǎi)者只是省這點(diǎn)利率對(duì)自己來(lái)說(shuō)也意義不大。工作都沒(méi)有了，收入來(lái)源都成問(wèn)題了，靠?jī)?yōu)惠這少許的利益對(duì)生活沒(méi)有多少幫助。

　　還有，如果住房?jī)r(jià)格下跌，那么利率優(yōu)惠對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的意義就重大了。一種是本金較高可享受利率優(yōu)惠；一種是本金很低但不享受利率優(yōu)惠，通過(guò)舉例可以看出哪個(gè)更經(jīng)濟(jì)。如果總房款是51.6916萬(wàn)元，按照首付15.6萬(wàn)元，貸款總額為36.1萬(wàn)元計(jì)算，貸款利率7折的情況下，第一年的利率支出是15010元。如果房?jī)r(jià)下跌20%，總房款是41.35328萬(wàn)元。首先付是12.4萬(wàn)元,貸款總額28.96萬(wàn)元，利率以85折計(jì)算，第一年的利率支出14621元。全年看上去是多出了400元，但是它購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)早就省去了10多萬(wàn)元。

　　“如果僅僅是通過(guò)利率優(yōu)惠而不降低房?jī)r(jià)，讓居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這塊利當(dāng)然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得。”易憲容說(shuō)。他還說(shuō)，在金融危機(jī)面前，經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)衰退，世界上所有的價(jià)格都快速下跌，無(wú)論是資產(chǎn)還是商品，即使是住房，世界各國(guó)的住房?jī)r(jià)格都在下跌，那么，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也應(yīng)該下跌。

　　目前的信貸新政看上去是可以鼓勵(lì)居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但銀行本身的利益被新政策轉(zhuǎn)移走了，易憲容表示。從目前的利率水平來(lái)看，5年期存款利率為3.6%，而5年以上的貸款利率是5.94%，按這樣的利率水平，銀行的房貸可以賺到2.34%的利差，但房貸利率7折后，只能賺到0.558%的利差，巨額房貸的毛利潤(rùn)將下降76%。當(dāng)扣除銀行的經(jīng)營(yíng)成本后，這種損失將會(huì)更大。

　　而且，易憲容稱(chēng)，在目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)面臨下行的風(fēng)險(xiǎn)情況下，房?jī)r(jià)處于下降通道中，這是誰(shuí)都無(wú)法改變的事實(shí)。這樣一旦對(duì)存量房貸實(shí)施7折優(yōu)惠，不僅房貸利潤(rùn)大幅減少，而且也會(huì)降低銀行應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。他還說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)處于下行的通道時(shí)，房貸的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升，在這種情況下，商業(yè)銀行會(huì)出于自己利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)防范的考慮對(duì)房貸業(yè)務(wù)收縮。特別是這種利率優(yōu)惠是處于彈性的情況下，消費(fèi)信貸政策審查彈性的情況下，商業(yè)銀行會(huì)找到其應(yīng)對(duì)的方式。因?yàn)椋�目前的信貸優(yōu)惠政策的利益僅是向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商傾斜。商業(yè)銀行肯定不愿意做利潤(rùn)低風(fēng)險(xiǎn)高的業(yè)務(wù)。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇也表示，要想打破目前的樓市僵局，一方面央行應(yīng)該出臺(tái)更為詳細(xì)的房貸優(yōu)惠細(xì)則，同時(shí)各家商業(yè)銀行也應(yīng)該主動(dòng)降低門(mén)檻，讓更多的購(gòu)房者享受到真正的實(shí)惠，而最為關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該在貸款利率優(yōu)惠的利好下，適時(shí)調(diào)整房?jī)r(jià)，讓房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步回歸理性。

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