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房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)分化 房?jī)r(jià)仍將下降兩成
徐廣蓉
雖然2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，銷售疲軟一度成為關(guān)注的焦點(diǎn)，但是過(guò)去的一年，金地(600383.SH)、保利(600048.SH)以及香港上市的中國(guó)海外發(fā)展(0688.hk下稱中海)每月公布的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的情況，并沒(méi)有想象中糟糕，公司保持了一定幅度的增長(zhǎng)。
但是，2009年所面臨的銷售環(huán)境仍不容樂(lè)觀，首月成交量環(huán)比出現(xiàn)較大幅度的回落，其中北京、上海和深圳下降幅度均超過(guò)了40%。
大公司業(yè)績(jī)穩(wěn)定
近日，中海發(fā)布公告稱，2008年全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額266.1億元及銷售面積270.9萬(wàn)平方米，分別按年增長(zhǎng)19.3%和25.4%，按面積計(jì)已完成去年初所訂全年銷售270萬(wàn)平方米的目標(biāo)。
良好的銷售記錄也使得公司在資本市場(chǎng)上保持了好于大盤(pán)的走勢(shì)。中海為恒生指數(shù)成分股，其2008年的全年跌幅為36.42%，而恒生指數(shù)一年的跌幅為47.04%。其2009年一月的走勢(shì)中與大市基本同步，為-12.71%。
2月6日，中海集團(tuán)主席孔慶平在2009年的春節(jié)慶祝會(huì)上說(shuō)，國(guó)內(nèi)一些區(qū)域已經(jīng)到底，2009年的市場(chǎng)情況不會(huì)比2008年更差；在政策的支持下，最艱難的時(shí)刻應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去了。截至2008年11月底，中海新增土地可開(kāi)發(fā)面積約為280萬(wàn)平方米，總土地儲(chǔ)備現(xiàn)已超過(guò)2500萬(wàn)平方米，并且下半年凈負(fù)債率下降到40%左右，公司財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。
能夠保持增長(zhǎng)的不僅僅是中海，A股市場(chǎng)上定期公布銷售業(yè)績(jī)的上市公司除萬(wàn)科外，都保持了一定的增長(zhǎng)。
保利地產(chǎn)2008 年1-12 月公司實(shí)現(xiàn)銷售面積258.49 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.48%；實(shí)現(xiàn)銷售金額205.11 億元，同比增長(zhǎng)20.36%。金地集團(tuán)2008 年共實(shí)現(xiàn)銷售面積109.94 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)1.65%；銷售金額114.03 億元，較上年增長(zhǎng)17.01%。萬(wàn)科的成績(jī)雖然略遜于去年，2008 年全年公司累計(jì)銷售面積557.0 萬(wàn)平方米，銷售金額478.7 億元，分別比2007 年減少9.2%和8.6%，但萬(wàn)科蟬聯(lián)了銷售冠軍的寶座，市場(chǎng)份額仍保持第一。
最新的公告顯示，2009年1月，這四家公司披露的銷售面積繼續(xù)增長(zhǎng)。萬(wàn)科2009年1月實(shí)現(xiàn)銷售面積28.6萬(wàn)平方米，銷售金額21.9億元，同比增長(zhǎng)24.2%和18.6%。中海實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額12.02億元，銷售面積16萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)60%和149.7%。金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售面積4.93萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)88.8%，銷售金額5.06億元，較上年同期增長(zhǎng)88.6%。
二線公司業(yè)績(jī)堪憂
雖然以上幾家公布業(yè)績(jī)的公司有較好的表現(xiàn)，但2008年市場(chǎng)的低迷，帶來(lái)了二線地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的下降。泛海建設(shè)已經(jīng)于2009年1月23日公布的業(yè)績(jī)預(yù)減公告稱，2008年業(yè)績(jī)將大幅下滑60%-70%；天倫置業(yè)(000711)公告2008年預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)大幅下降90%左右。
“全國(guó)2008年整體行業(yè)銷售面積下滑了18%，表明市場(chǎng)分化明顯，大型公司的市場(chǎng)占有率不斷上升，小公司的份額逐步減少。由于目前尚未到業(yè)績(jī)集中披露階段，二線公司業(yè)績(jī)也尚不明朗，但可以預(yù)見(jiàn)，中小公司的壓力會(huì)更明顯�！币晃蛔C券分析師表示，銷售的變化并不一定直接體現(xiàn)在上市公司2008年度報(bào)表上，“銷售的實(shí)際情況可能會(huì)和實(shí)際計(jì)入業(yè)績(jī)有較大的區(qū)別，因?yàn)?007年銷售非常好，有很大比例的銷售收入可以結(jié)轉(zhuǎn)到2008年業(yè)績(jī)中，所以2008年的業(yè)績(jī)并不一定能完全跟市場(chǎng)情況一樣。”他表示，2009年將沒(méi)有那么幸運(yùn)，因?yàn)?008年能夠留給2009年的“業(yè)績(jī)”就不多了。
“去庫(kù)存化”仍需時(shí)間
2008年能夠獲得較好銷售業(yè)績(jī)的公司，2009年的銷售情況亦不容樂(lè)觀。根據(jù)券商研究報(bào)告的統(tǒng)計(jì)，1月份成交量環(huán)比出現(xiàn)較大幅度的回落，其中北京、上海和深圳下降幅度均超過(guò)了40%，自2008年10月新政以后掀起的“小陽(yáng)春”是否能夠持續(xù)仍待觀察。
根據(jù)聯(lián)合證券的測(cè)算，2008 年商品房的施工面積達(dá)到26.19 億平米，為歷史新高。這是前幾年房地產(chǎn)的銷售暢旺所帶來(lái)的投資和開(kāi)工大幅增長(zhǎng)的自然結(jié)果。但以過(guò)去三年平均的銷售面積作為未來(lái)市場(chǎng)潛在的年銷售速度進(jìn)行測(cè)算后發(fā)現(xiàn)，目前在建房屋全部出清的時(shí)間大約將為4.14 年。而過(guò)去三年，全部在建房屋存貨出清的時(shí)間分別是3.1 年、3.2 年和2.9 年。這也意味著目前在建的房屋積壓的時(shí)間平均將在一年以上。
國(guó)泰君安分析師孫建平認(rèn)為，購(gòu)房者的關(guān)注，已經(jīng)從原來(lái)的關(guān)注投資價(jià)值回歸到了關(guān)注從商品房消費(fèi)品屬性和消費(fèi)需求出發(fā)的房?jī)r(jià)收入比、租售回報(bào)比。他預(yù)估2009 年一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)平均下降幅度是15%-20%之間。
考慮降息等利好因素，聯(lián)合證券監(jiān)測(cè)八大重點(diǎn)城市超過(guò)100 個(gè)二手商品房樓盤(pán)的售價(jià)和租金數(shù)據(jù)。監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，如果未來(lái)按揭貸款利率降低至4%，那么北京的房?jī)r(jià)仍需要在12 月的水平上下降15%，才可達(dá)到以租養(yǎng)供。上海需要下降30%，深圳需要下降10%，廣州是 5%，南京是15%，成都是10%，天津是30%，武漢則需要下降20%。
“15-20%的房?jī)r(jià)跌幅看起來(lái)很小，但完成調(diào)整的時(shí)間卻是可長(zhǎng)可短。如果政府不斷救市，開(kāi)發(fā)商不斷降低降價(jià)的積極性，則行業(yè)調(diào)整時(shí)間將不斷延長(zhǎng)。上海樓市2005年二季度到2006 年三季度一年多時(shí)間，房?jī)r(jià)平均調(diào)整幅度是15%。”孫建平表示。
聯(lián)合證券的監(jiān)測(cè)表明，隨著金融風(fēng)暴的影響加深，租金水平也在不斷下調(diào)。廣州和深圳的租金價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始下調(diào)，這將延長(zhǎng)調(diào)整的時(shí)間，2009 年及2010 年都將是消化高價(jià)土地庫(kù)存壓力非常大的兩年。
聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華認(rèn)為，“雖然萬(wàn)科已在2008 年三季報(bào)計(jì)提5 億多的存貨跌價(jià)減值準(zhǔn)備，但不排除其在2008 年報(bào)中繼續(xù)計(jì)提的可能。而通過(guò)對(duì)重點(diǎn)跟蹤公司的存貨減值測(cè)試發(fā)現(xiàn)，保利、金地及招商地產(chǎn)這三家大型開(kāi)發(fā)商亦有計(jì)提減值準(zhǔn)備的壓力�！�
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