出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　1月25日晚間，中國金茂發布2020年業績預告，在不計算投資物業公平值收益的前提下，預計公司2020年所有者應占溢利將較2019年度下降40%-50%。主要由于2020年房地產市場調控等原因，導致集團和集團部分聯營及合營企業項目售價不及預期，需計提發展中物業、持作出售物業減值所致。中國金茂還稱，若不計減值因素，公司于2020年的物業交付結算收入同比增長40%-50%。

　　兩年后要實現3000億目標 售價持續下滑

　　中國金茂2020年實現簽約銷售額2311億元，同比增長43.71%，最終超額完成2000億的銷售目標，2018年金茂以84.7%的增速首入千億陣營，而短短兩年時間便突破了2000億，規模擴張非常快。未來中國金茂也不打算慢下來，在2020年中期業績發布會上，公司表示：2021-2022年會保持強勁的增長動力，2021年2500億，2022年實現3000億的簽約目標。目標依舊是兩年1000億的跨越。

　　中國金茂銷售業績的達成與公司的大幅“讓利”有很大的關系。2020年在疫情沖擊下，中國金茂為了保證去化，進行了較大力度的降價沖量。對比可見，2020年的2月的12323.98元/平方米是近幾年的最低售價。同時，相較2019年年中大部分月份20000元以上的均價，2020年3月、5月、7月的均價均在18000元/以下，整體降價力度較大。

　　并且近兩年中國金茂的銷售均價持續下滑，2019年和2020年分別同比下降15.86%和4.74%，較此前年均25000元以上的售價已經跌去了5000元左右。

　　房地產開發毛利下滑明顯 大額非經常性損益填補利潤

　　撥開規模的表象，金茂的盈利能力非常一般。

　　與強勁增長的銷售不同，金茂的凈利潤增速大打折扣且持續下滑，2017年-2019年及2020年上半年分別為56.88%、31%、23.82%和1.73%，而同期扣非后凈利潤增速分別為-45.4%、259.78%、-12.53%和-39.02%，可以看到除掉非經常損益后，公司的凈利潤多個報告期都在大幅下降。

　　Wind數據顯示，2017年-2019年及2020年上半年，中國金茂的非經常性損益分別達到26.17億元、3.14億元、21.69億元和24.08億元，占當期凈利潤的65.79%、6.03%、33.62%和63.87%。數億元的出售資產、投資物業公允價值變動及利息收入成為公司補充利潤的重要來源。

　　2019年，中國金茂的毛利下滑了12.20%，毛利率下滑了超8個百分點至29.44%，主營業務盈利能力大幅下滑。而2019年公司的其他收入和收益同比增長了124.51%，當年來自出售子公司及合營聯營項目的收益達到13.4億元。2020年公司的毛利率同比下滑超4個百分點，同時則繼續頻繁出售股權，據不完全統計已出售了近10個項目的部分或全部股權。其中上半年來自出售子公司及合營聯營項目的收益達到8.96億元。

　　去年值得關注的一筆交易是，2020年12月15日晚間，中國金茂發布公告表示，全資附屬公司寧波寧興作價8.66億元出售常州龍茂45%股權，接盤者為金茂第二大股東中國平安旗下公司盛鈞。

　　而公告顯示，中國金茂雖然還擁有55%股權，但由于項目公司的股東會會議審議的所有事項均須經全體股東一致通過才有效，且項目公司的董事會審議的所有事項均須全體董事一致通過才有效，所以金茂對項目公司不具有控制權，也就是說不會并表。此次出售，無論是對當年的利潤還是負債率都非常友好。

　　該公告中更值得一提的是其退出安排，公告顯示，在標的項目的已售部分銷售面積達到總可售面積的95%或以上，或者2021年12月31日之后的任何時間，盛鈞可轉讓其所持項目公司股權，而寧波寧興享有優先購買權。若在項目進入最后的交付時期后，金茂真的回購了這45%股權，那么這個項目的利潤還是可以流進金茂的腰包，可謂財技高超。