2021年物管上市潮還在繼續(xù)。繼新希望服務(wù)之后，德信服務(wù)、世紀金源服務(wù)、朗詩綠色生活于近日相繼遞交港股上市申請。其中，世紀金源服務(wù)以大盤項目為特點。

　　截至2020年9月30日，世紀金源服務(wù)在管項目為223個，在管總建筑面積為63.9百萬平方米。其中來自關(guān)聯(lián)方世紀金源集團開發(fā)的12個項目，在管面積44.4百萬平方米，占總在管的比例達到60%。12個關(guān)聯(lián)方項目平均在管面積約3.7百萬平方米，其中五個項目的在管建筑面積超過4百萬平方米。

　　大盤項目的優(yōu)勢被世紀金源在聆訊資料放大，但大盤項目均來自集團，如何延續(xù)？

　　世紀金源二代兄弟掌權(quán) 上市前狂分15億

　　世紀金源服務(wù)背靠世紀金源集團，后者成立于1991年，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、大型購物中心、星級大飯店及文旅、醫(yī)養(yǎng)大健康、教育業(yè)務(wù)，從2005年至今13次進入中國企業(yè)500強排行榜。

　　但世紀金源的創(chuàng)始人黃如論較為神秘，坊間戲言“見地產(chǎn)商容易，見黃如論難”。這次世紀金源服務(wù)的上市，站在臺前的是黃老板的兩個兒子黃濤和黃世熒。

　　世紀金源服務(wù)前身福州金源物業(yè)管理有限公司，緊隨集團成立，主要向控股股東集團提供配套的物業(yè)管理。2011年，公司的境內(nèi)控股公司世紀生活物業(yè)集團成立。2017年，黃濤和黃世熒兩兄弟開始分別擁有世紀生活物業(yè)集團之60%和40%的權(quán)益。

　　2020年8月啟動上市重組之時，兩兄弟合計擁有世紀金源100%。重組后，朗勝環(huán)球馬濤作為戰(zhàn)略投資者持有8%，兩兄弟合計持股比例下降至92%。此番上市世紀金源服務(wù)并未像其他物企一樣對管理層進行股權(quán)激烈，家族企業(yè)特征明顯。

　　兩兄弟都是甩手掌柜，也未在世紀金源服務(wù)管理層任職。公司采用職業(yè)經(jīng)理人的管理方式，董事長為2012年加入的集團的翟兵權(quán)，其房地產(chǎn)和物業(yè)行業(yè)方面擁有約18年經(jīng)驗。

　　值得注意的是，物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)金流良好，世紀金源服務(wù)過去少有并購，累計二十多年的利潤在上市前一下子被分光。2018年、2019年、2020年9月，公司先后宣派股息10億元、1.9億元、2.3億元，合計分紅14.2億元。2020年10月再度派發(fā)1億元股息。2019年世紀金源服務(wù)全年凈利潤僅1.8億元相當(dāng)于分去將近8年的利潤。而這些都進入了身為大股東的黃氏兄弟腰包。

　　閑錢都借給關(guān)聯(lián)方  利息收入導(dǎo)致業(yè)績波動

　　而在沒分配前，這些錢都用來干什么呢？答案是借給關(guān)聯(lián)方。

　　作為世紀金源系第一個推上市的平臺，從股權(quán)架構(gòu)來看，世紀金源與集團可能是同一控制人的“兄弟”關(guān)系。世紀金源服務(wù)融資活動顯示，報告期應(yīng)收關(guān)聯(lián)方借款分為19.5億元、6.7億元、0.68億元，顯然在上市前該部分資金往來已經(jīng)清理完畢。

　　有意思的是，這部分利息收入直接導(dǎo)致了世紀金源服務(wù)的業(yè)績波動。2018年、2019年、2020年9月，公司實現(xiàn)營業(yè)收入9.2億元、10.6億元、8.6億元，同比增長14.8%、13.1%；實現(xiàn)凈利潤2.2億元、1.8億元、1.8億元；同比增長-17%、32.4%。

　　2019年凈利潤的下降主要由于其他收入減少及同期行政開支增長了26.5%，超過營收增速。其他收入中利息收入從2018年的7560萬元大幅減少至2019年的1060萬元，主要是關(guān)聯(lián)方借款減少和關(guān)聯(lián)方相應(yīng)利息收入減少所致。

　　6000萬的利息收入能夠影響凈利潤，也從側(cè)面反映出世紀金源服務(wù)其他業(yè)務(wù)的增長不算高。背靠世紀金源集團，世紀金源服務(wù)所管理的大部分物業(yè)由世紀金源集團開發(fā)。報告期內(nèi)，由集團開發(fā)的物業(yè)項目分別占在管總建筑面積的91.0%、75.1%和74.7%。

　　盡管第三方項目在2019年占比有所增長，但細究之下公司或許并沒有大力進行外拓。2019年新委聘的物業(yè)管理面積達到了11.2百萬平方米，這其中包括了同年成功重續(xù)的服務(wù)合同。這就存在一種障眼法，世紀金源服務(wù)大部分合同是與開發(fā)商簽訂的無固定期限，后期成立業(yè)委會后續(xù)約即可認作第三方項目。2019年，公司第三方項目同時增長10.3百萬平方米。以此推斷，新委聘的服務(wù)合同大部分是第三方項目，而其中又有多少是重續(xù)的合同，我們就不得而知了。

　　大盤項目優(yōu)勢能持續(xù)多久？

　　在較強的房企依賴背后，世紀金源服務(wù)在聆訊資料中著重突出了自己的大盤管理優(yōu)勢。

　　2019年，公司人均毛利和人均凈利潤分別為5.4萬元和2.9萬元，高于同期百強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的2.7萬元和1.6萬元。根據(jù)中物研協(xié)，于2018年和2019 年，百強物業(yè)服務(wù)企業(yè)中前十大公司的毛利率平均值分別為23.4%和22.2%，同期，世紀金源服務(wù)的毛利率分別為32.1%和31.8%。凈利率為23.65%、17.09%。世紀金源服務(wù)稱，大盤管理項目極大的提高了公司的盈利能力。

　　一般而言物企影響物企綜合毛利率有兩個因素：一是物業(yè)費較高，比如商業(yè)物業(yè)的物業(yè)費有提價空間，物業(yè)管理服務(wù)的毛利自然高；二是發(fā)力增值服務(wù)，這個部分業(yè)務(wù)毛利率在40%~60%之間，遠高于基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　不過世紀金源服務(wù)不走常規(guī)路。增值服務(wù)收入占比從2018年的25.2%下降至2020年9月的19.5%，近幾年依靠物業(yè)管理服務(wù)驅(qū)動收入增長。同時物業(yè)管理服務(wù)分部毛利率較高，從2018年的31.9%提高至2020年9月的36.8%，但這也不是因為物業(yè)費高。報告期內(nèi)，世紀金源服務(wù)的平均物業(yè)費為1.53元、1.46元、2.01元，2018/2019年數(shù)據(jù)遠低于2.1元的行業(yè)平均值。其中，第三發(fā)項目的物業(yè)費甚至比集團項目還要低30%~40%。

　　高毛利何來？世紀金源服務(wù)稱，在管理大盤項目過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過人員共享來提高運營效率。根據(jù)中物研協(xié)，就主要經(jīng)營大盤項目（平均住宅物業(yè)項目在管建筑面積在20萬平方米或以上）的百強物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，2019年其每平方米營業(yè)成本和社區(qū)增值服務(wù)平均收入分別是主要運營非大盤項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的0.6倍和2.9倍。

　　世紀金源服務(wù)員工人數(shù)為7116人，人均薪酬約為4000元左右。根據(jù)前文介紹，世紀金源服務(wù)的大盤項目均來自于關(guān)聯(lián)方，相當(dāng)于剩下200多個項目占在管面積比例僅40%，第三方項目以小項目居多。小項目如何延續(xù)這一優(yōu)勢是個難題。從長遠角度考慮，關(guān)聯(lián)房企的項目增量有限，第三方項目始終是更大的市場。

　　另一方面，截止招股書，公司在管總建筑面積為63.9百萬平方米，合約建筑面積為74.1百萬平方米，面積儲備率僅為0.07。以世紀金源服務(wù)一個中型物企的規(guī)模，每年增長面積若在10百萬平方米以下，便會被高增的同行甩開。已上市物企中建業(yè)新生活、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)三家在管面積在70百萬平方米的物企，上半年新增面積均在10百萬平方米以上。