或許是港交所上市新規(guī)頒布在即，中小物企遞交上市申請更為積極了。1月25日，朗詩綠色生活遞交了港股上市申請。加上28日的中駿商管，港交所1月份遞表的物企已有5家。其中，朗詩綠色生活背靠朗詩地產(chǎn)，名稱雖然延續(xù)了朗詩一貫的“綠色”概念，但聆訊資料基本是一家“平平無奇”的小物企，暫未看出面向資本市場要講一個什么樣的“綠色”故事。

　　在管面積僅16.2百萬平方米   擦線港交所上市新規(guī)  

　　2020年末，港交所發(fā)布了有關(guān)提高主板上市公司門檻的咨詢文件，咨詢文件建議的盈利要求有兩條：其一，最近一個財政年度須不低于5000萬港元，且最近兩個財政年度累計須不低于7500萬港元；其二，最近一個財政年度須不低于6000萬港元，且最近兩個財政年度累計須不低于9000萬港元。新規(guī)按規(guī)定將于2021年7月1日開始實施，但2021年7月1日以前遞表沿用舊規(guī)則。

　　業(yè)內(nèi)人士曾表示，要求一年利潤高于6000萬港幣，在物業(yè)行業(yè)相當(dāng)于年收入高于6億港元，如果基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比80%的話，那么物業(yè)公司的在管面積得在2000萬平方米以上。

　　朗詩綠色生活就是擦線的那類。公司2019年全年3431萬元（4115萬港元），低于新規(guī)最低5000萬港元的標(biāo)準(zhǔn)。2020年前9月實現(xiàn)凈利潤4107萬元（4925萬港元），2020年最后三個月搏一搏可能達(dá)標(biāo)，但朗詩綠色生活顯然不愿意冒險。

　　截至2020年9月，朗詩綠色生活在管面積16.2百萬平方米。在以住宅為主的物企中，上一個在管面積這么低的還是宋都服務(wù)僅6.4百萬平方米，再這之前2020年10月上市破發(fā)的第一服務(wù)申報數(shù)據(jù)是15百萬平方米。這期間，包括恒大物業(yè)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)等多家大型物企成功上市，恒大物業(yè)在管面積高達(dá)2.54億平方米，是朗詩綠色生活的16倍，可見規(guī)模差距之大。同樣反映出朗詩綠色生活的規(guī)模較小。

　　凈利率10%   各項數(shù)據(jù)平平無奇

　　大部分?jǐn)M上市物企為了上市，都會沖一沖近兩年業(yè)績，“扮靚”各項數(shù)據(jù)。但朗詩綠色非常“佛系”，呈現(xiàn)出來的各項數(shù)據(jù)都平平無奇。

　　公司以住宅+非住宅在管業(yè)態(tài)為主。截止2020年9月，住宅在管面積占比94.3%，收入占比87.9%，主打住宅捎帶非住宅的基調(diào)是目前上市物企的普遍情況。分業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)務(wù)增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)收入占比別為73.1%、18.3%、8.6%。

　　而物業(yè)管理服務(wù)的毛利空間有限，朗詩綠色生活該業(yè)務(wù)毛利率在15%~19%之間，對比前腳遞表的世紀(jì)金源服務(wù)的30%，低了不少。由此可知，公司的平均物業(yè)費也不高，2020年9月為2元每月每平方米，低于行業(yè)平均值2.1元。

　　住宅為主+毛利率不高幾乎奠定了朗詩綠色生活“不性感”的業(yè)績基礎(chǔ)。2018年~2020年9月，公司實現(xiàn)營業(yè)收入3.1億元、4.3億元、4.05億元，同期凈利潤為3096萬元、3431萬元、4107萬元。同期凈利率為9.98%、7.93%、10.12%。2020年前9個月，凈利潤較2019年9個月翻了一倍，凈利率終于超過10%。

　　同期，朗詩綠色生活員工成本+外包成本占銷售成本的比率高達(dá)90%，2020年9前9個月降低至88.8%在利潤方面的提升可能是朗詩綠色生活為上市作出的努力，不過距離行業(yè)14%的凈利率均值還有差距。

　　田明親自掛帥  但規(guī)模增長含隱憂

　　朗詩綠色生活由朗詩地產(chǎn)掌門人田明親自掛帥。現(xiàn)年60歲的田明，擔(dān)任朗詩綠色地產(chǎn)的董事局主席兼執(zhí)行董事，同時擔(dān)任物業(yè)上市主體的董事長兼非執(zhí)行董事，持有朗詩綠色生活上市前53.54%的股權(quán)。

　　朗詩地產(chǎn)給予物業(yè)板塊的支持力度還是有的。由朗詩地產(chǎn)及共同開發(fā)的物業(yè)建筑面積為7.6百萬平方米、8.6百萬平方米及9.3百萬平方米，占同期在管面積的比例為83.4%、57.1%及57.1%。第三方項目在近2年增長較快，但以非住宅項目居多，收入占比不高。關(guān)聯(lián)方物業(yè)管理服務(wù)收入占比83.4%、70.7%及62.0%。

　　除去輸送項目，與關(guān)聯(lián)方在物業(yè)開發(fā)階段的非業(yè)主增值服務(wù)也是近來物企輸血的重要方式之一。不過，朗詩綠色生活來自第一大客戶也就是朗詩地產(chǎn)的直接收入占比只有19.7%、13.6%及13.1%，低于普遍的30%。主業(yè)收入不夠利息湊。物業(yè)板塊向關(guān)聯(lián)方提供7.71%至7.88%利率的計息貸款，報告期內(nèi)公司獲得利息收入為2200萬元、6170萬元、3060萬元。2019年利息收入已經(jīng)超過了關(guān)聯(lián)方服務(wù)收入。

　　截至2020年9月，公司合約面積23百萬平方米，面積儲備率為0.42，略低于主流0.5的水平。當(dāng)然作為小物企來說，尤其是具有區(qū)域局限的物企，增長空間不足也是普遍現(xiàn)象。在經(jīng)歷過2019年新增5.9百萬平方米后，2020年前9個月新增在管面積僅1.2百萬平方米，2020年全年新增在管面積或許遠(yuǎn)低于2019年。朗詩地產(chǎn)近兩年操盤面積在2.3百萬平方米，以此計算未來每年給予的面積增長在10%左右，不足以支撐朗詩綠色生活高速增長。

　　此外，朗詩綠色生活的合同續(xù)約率為100.0%、98.1%及90.7%，物業(yè)管理費收款率分別為91.6%、85.9%及73.6%，續(xù)約率及收繳率雙降是一個值得關(guān)注的信號。

　　新浪財經(jīng)注意到，此番朗詩綠色生活田明拉上了南都物業(yè)的周慶治，后者在上市重組時進(jìn)入，持股0.92%。朗詩綠色生活，雖然延續(xù)了朗詩一貫的綠色概念，但到底要向資本市場將一個什么故事，還不清晰。