出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布了2022年度報(bào)告，作為有著中國(guó)人壽和大家保險(xiǎn)兩家保險(xiǎn)公司支持的國(guó)資背景房企，遠(yuǎn)洋集團(tuán)并沒(méi)有表現(xiàn)出應(yīng)有的沉穩(wěn)。

　　2022年甚至出現(xiàn)了上市以來(lái)的首次巨幅虧損，股價(jià)也在2022年創(chuàng)出上市以來(lái)新低。而在虧損的背后實(shí)則是遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層在經(jīng)營(yíng)和管理上的粗放，小到未做充分的外匯掉期對(duì)沖導(dǎo)致匯兌損失大增，大到拿地粗放導(dǎo)致開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率持續(xù)下滑至行業(yè)尾部水平。

上市來(lái)首虧159億 虧掉此前5年利潤(rùn)總和

　　年報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2022年在結(jié)轉(zhuǎn)面積基本與上年接近的情況下，結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)較2021年明顯下滑，從19500元/平米下滑至13400元/平米，下滑幅度達(dá)31.3%，盡管項(xiàng)目均勻分布在北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中及中西區(qū)域，但仍未能抵擋住全行業(yè)的深度調(diào)整。而由于物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占總營(yíng)收比重仍超80%，遠(yuǎn)洋全年的總營(yíng)業(yè)收入也隨著開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)同比下降28%至461.27億元。

　　值得注意的是，在結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)下滑31.3%的情況下，公司全年的主營(yíng)成本僅同比下滑17.44%，諸如建筑成本為5500元/平米，基本與2021年持平。從而導(dǎo)致毛利率更是下滑79%至23.77億元，總毛利率下滑至5%的極低水平。

　　此外，疊加對(duì)項(xiàng)目的減值損失，合聯(lián)營(yíng)企業(yè)的效益同樣很差，以及在匯兌市場(chǎng)的粗放導(dǎo)致的損失11.78億元，較上年增長(zhǎng)238%等原因，還包括諸如金融資產(chǎn)減值損失達(dá)到51.54億元，發(fā)展中物業(yè)減值12.54億元，以及出售合聯(lián)營(yíng)企業(yè)的虧損等因素，在幾乎全方位的虧損下，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)錄得歸母凈利潤(rùn)為虧損159.3億元，為上市以來(lái)的首年虧損，且幅度高達(dá)此前5年的歸母利潤(rùn)總和。

5%毛利率背后的粗放

　　實(shí)際上，相較于匯兌損失、投資物業(yè)虧損、金融資產(chǎn)虧損等非常經(jīng)常性的虧損，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目盈利乏力、合聯(lián)營(yíng)企業(yè)效益堪憂(yōu)、發(fā)展中物業(yè)的減值準(zhǔn)備等均是遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)績(jī)不振甚至虧損的本質(zhì)原因，而這些虧損的背后，均指向公司在拿地端成本控制不夠嚴(yán)謹(jǐn)以及在銷(xiāo)售端并未能撐起足夠的利潤(rùn)溢價(jià)空間。

　　拿地方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2022年僅新增7宗土地儲(chǔ)備，總建面僅66.8萬(wàn)平米，基本處于暫停拿地的狀態(tài)。以至于全年整體土地儲(chǔ)備下降19%至4298.1萬(wàn)平米，但隨著更早前便宜的土儲(chǔ)逐漸去化后，整體土儲(chǔ)成本在逐漸走高，截止2022年底，土儲(chǔ)平均成本為7100元/平米，較2021年的6600元/平米繼續(xù)上升，較2022年結(jié)轉(zhuǎn)的土地成本5700元/平米漲幅更大。

　　而在銷(xiāo)售端，盡管遠(yuǎn)洋集團(tuán)加大了銷(xiāo)售費(fèi)用的投入，但2022年全口徑銷(xiāo)售額仍?xún)H僅是堅(jiān)守住了千億規(guī)模，但同比下滑了26%，且平均銷(xiāo)售均價(jià)下滑7%。從過(guò)去幾年遠(yuǎn)洋集團(tuán)的銷(xiāo)售均價(jià)的變化趨勢(shì)來(lái)看，自2018年以來(lái)呈現(xiàn)較為明顯的下滑趨勢(shì)，這嚴(yán)重影響了其自身的造血能力。

　　綜合拿地端和銷(xiāo)售端看，在土地儲(chǔ)備均價(jià)與銷(xiāo)售均價(jià)之間，若再加上平均5500元/平米的建筑成本（2022年數(shù)據(jù)），基本已經(jīng)沒(méi)有毛利空間了。這也是為何公司毛利率水平一直隨著銷(xiāo)售均價(jià)的趨勢(shì)變動(dòng)的原因，且從目前的土儲(chǔ)與銷(xiāo)售來(lái)看，短期內(nèi)毛利率或仍難有明顯的改觀(guān)。

面對(duì)債務(wù)壓力 銷(xiāo)售回款至關(guān)重要

　　由于物業(yè)開(kāi)發(fā)自身造血能力不足，遠(yuǎn)洋集團(tuán)多年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流并不理想。上市以來(lái)多數(shù)年份為凈流出狀態(tài)，2022年凈流出155.29億元的歷史第二高體量，這對(duì)于遠(yuǎn)洋集團(tuán)的財(cái)務(wù)來(lái)說(shuō)，造成了巨大的資金壓力。

　　2022年，在一眾優(yōu)質(zhì)房企、尤其是有“央資”背景房企的融資成本下降的背景下，作為有著兩大壽險(xiǎn)股東背景的房企，遠(yuǎn)洋的融資成本意外地上升了20個(gè)基點(diǎn)至5.16%。這或也與公司緊張的財(cái)務(wù)有直接關(guān)系。

　　截止2022年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)賬面資金僅為93.86億元，同比減少多達(dá)65.25%。而總債務(wù)高達(dá)970.23億元，隨著現(xiàn)金減少凈負(fù)債率也提升至高達(dá)183%的遠(yuǎn)超紅線(xiàn)的水平，而債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比高達(dá)39%，較2021年的20%大幅上升，說(shuō)明在過(guò)去一年遠(yuǎn)洋的再融資出現(xiàn)了問(wèn)題。

　　在賬面資金與短期債務(wù)存在巨大的缺口之際，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于公司償債的擔(dān)憂(yōu)，公司股價(jià)也在2022年底創(chuàng)出歷史新低水平，目前股價(jià)也依然在重重的債務(wù)壓力下反彈無(wú)力。為此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)去年拋售成都太古里50%的股權(quán)，在此之前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還出售了兩個(gè)北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，套現(xiàn)超過(guò)80億元。

　　與此同時(shí)，今年的銷(xiāo)售回款也是遠(yuǎn)洋集團(tuán)改善債務(wù)的關(guān)鍵抓手。公告顯示，2023年1-3月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售額人民幣約165.5億元，同比增長(zhǎng)10%；3月實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售額人民幣約81.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)61.5%，已有企穩(wěn)回升跡象。

　　對(duì)于遠(yuǎn)洋集團(tuán)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售回款復(fù)蘇可解現(xiàn)金流的燃眉之急，但從公司毛利率的角度看，盈利能力復(fù)蘇或短期仍存在較大難度。投資者需要做好股價(jià)長(zhǎng)期低迷的心理準(zhǔn)備。