出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，中交地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“中交地產(chǎn)”）發(fā)布了2022年年度報(bào)告，在大力保交付、結(jié)轉(zhuǎn)合同負(fù)債的情況下，營收實(shí)現(xiàn)了大幅增長。但由于項(xiàng)目糟糕的盈利能力及減值損失，疊加少數(shù)股東損益的“喧賓奪主”，中交地產(chǎn)全年的歸母利潤反而連續(xù)4年大幅下滑，僅錄得0.34億元。

　　盡管銷售規(guī)模仍未超500億，但中交地產(chǎn)在追求規(guī)模的激進(jìn)道路中舍棄的不僅是安全的財(cái)務(wù)、項(xiàng)目的盈利，更是股東的利益。

毛利率僅剩13.28%

　　今日，中交地產(chǎn)發(fā)布了2022年年報(bào)，作為中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司在房地產(chǎn)板塊唯一的A股上市平臺，中交地產(chǎn)并未能表現(xiàn)出如華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)等“央資”房企應(yīng)有的競爭力。

　　一方面，中交地產(chǎn)2022年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入384.67億元，較上年增長達(dá)164.52%，且?guī)缀跞浚?9.54%）是房地產(chǎn)銷售收入貢獻(xiàn)，“地產(chǎn)+”的多元業(yè)務(wù)幾無貢獻(xiàn)。另一方面，公司全年實(shí)現(xiàn)利潤總額21.83億元，較上年僅同比增長43.36%，增長幅度遠(yuǎn)低于營收的背后是毛利率大幅下滑。

　　盡管近年來毛利率趨勢性下滑已是地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)，但目前頭部房企的毛利率依然在20%左右的水平。2022年，中交地產(chǎn)毛利率則同比大幅減少多達(dá)9.45個(gè)百分點(diǎn)至13.28%，其中原因是成本上升速度遠(yuǎn)超營收增速。其中，土地成本、建設(shè)安裝費(fèi)、其他成本分別增長281%、106%、175%，值得注意的是，占成本的最大頭，土地成本也是增幅最大的因素，成為壓垮中交地產(chǎn)毛利率的核心原因。

　　顯然，營收和成本增幅落差的本質(zhì)是銷售均價(jià)與拿地均價(jià)之間的溝壑在越拉越大。以2022年為例，中交地產(chǎn)新增11個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積128.64萬平方米，對應(yīng)土地價(jià)款為234.37億元，折合拿地樓面價(jià)18219元/平米，而同期銷售均價(jià)僅有23435元/平米，拿地均價(jià)/銷售均價(jià)之比已經(jīng)達(dá)到77.75%，后續(xù)盈利空間或并不樂觀。

苦追規(guī)模無果 股東利益卻被忽視

　　值得注意的是，在凈利潤率僅有5.67%的情況下，中交地產(chǎn)2022年的歸母凈利潤率更是不足1‰，僅實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤0.34億元，較上年同期減少85.60%。

　　對于中交地產(chǎn)的股東來說，384.67億元的營收顯得非?？斩?，而在公司營收從2018年的不足百億增長至2022年近400億的情況下，歸母凈利潤則從8.1億一路滑落至0.34億元幾乎虧損的水平。

　　在中交地產(chǎn)近些年苦追規(guī)模的過程中，股東利益卻被長期忽視。但追求規(guī)模帶來的減值損失等風(fēng)險(xiǎn)，母公司股東卻沒少承擔(dān)，2022年公司計(jì)提減值準(zhǔn)備將減少公司歸屬于母公司股東的凈利潤約6.87億元，減少歸屬于母公司股東權(quán)益約6.87億元。這對于歸母權(quán)益僅有33億的中交地產(chǎn)的股東來說，實(shí)在不是一個(gè)小數(shù)目。

　　中交地產(chǎn)近些年通過持續(xù)大力地僅僅少數(shù)股東合作方（包括開放商和資金方）來激進(jìn)擴(kuò)張。2018年，少數(shù)股東權(quán)益占比為45.98%，2022年則提升至82.71%的畸高水平，少數(shù)股東損益也喧賓奪主地連續(xù)多年超過歸母利潤。這其中，或有“明股實(shí)債”對于少數(shù)股東回報(bào)率的保障，而損害了公司股東的風(fēng)險(xiǎn)與收益。

　　而實(shí)際上，中交地產(chǎn)如此費(fèi)力的追求規(guī)模，結(jié)果卻并不理想，這不僅體現(xiàn)在規(guī)模的含金量存在水分甚至嚴(yán)重的盈利風(fēng)險(xiǎn)，也在于規(guī)模擴(kuò)張并不順利。

　　2022年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積195.78萬平米，同比降低14.32%，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額458.82億元，同比降低18.07%，銷售量價(jià)齊跌的表現(xiàn)疊加拿地成本高企，未來中交地產(chǎn)的利潤率或仍可能下滑。而權(quán)益口徑，全年實(shí)現(xiàn)僅實(shí)現(xiàn)銷售金額296.65億元，較上年同期降低25.46%，代建業(yè)務(wù)簽約銷售金額13.63億元。無論從全口徑還是權(quán)益規(guī)模來看，中交地產(chǎn)并未能實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性突破，仍處在二線中部房企的位置。

　　此外，我們從公司的合同負(fù)債以及賬面土地儲備看，中交地產(chǎn)的增長動(dòng)力似乎也不強(qiáng)勁。截止2022年底，公司賬面合同負(fù)債從2021年的420.29億元減少為277.84億元，遠(yuǎn)不及2022年結(jié)轉(zhuǎn)收入，這也從側(cè)面反映中交地產(chǎn)2023年?duì)I收增速或堪憂。而同期中交地產(chǎn)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目115個(gè)，土地總面積1056.45萬平米，在建及待建面積1648.67萬平米，土地儲備僅千萬平米出頭，與頭部房企還有巨大差距。

“非典型”央資房企 連踩三道紅線

　　中交地產(chǎn)2022年似有加大拿地節(jié)奏，繼續(xù)沖刺規(guī)模的意圖。2022年，中交地產(chǎn)雖新增11個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積128.64萬平方米，土地價(jià)款也為234.37億元，全口徑的拿地金額/銷售金額之比為51.1%。整體土儲建面還在縮小，但據(jù)公開資料性顯示，中交地產(chǎn)在2013年到2016年的4年時(shí)間里，拿地總額才近109億元，已然有邊際發(fā)力的跡象。

　　此外，作為“央資”房企需要的“排場”，中交地產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與銷售業(yè)務(wù)之外，同時(shí)積極探索和開拓融資代建、特色小鎮(zhèn)、TOD城市綜合體、城市更新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新興業(yè)務(wù)。

　　且不論龐大的少數(shù)股東權(quán)益是否蘊(yùn)含多少債務(wù)，僅就目前的布局以及擴(kuò)張的支出而言，中交地產(chǎn)的財(cái)務(wù)壓力就不小。截止2022年低，賬面資金104.82億元，較2021年的123.7億元減少15.26%，中交地產(chǎn)的凈負(fù)債率為171.78%，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為82.61%，現(xiàn)金短債比0.53，踩中“三道紅線”。

　　作為唯一連踩“三道紅線”的央資房企，中交地產(chǎn)顯得非常另類，無論是在規(guī)模體量、權(quán)益比、項(xiàng)目盈利能力還是財(cái)務(wù)穩(wěn)健性方面，均無央資房企的穩(wěn)健，取而代之的則是唯規(guī)模論的激進(jìn)。