出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，中國海外宏洋集團有限公司（以下簡稱“中海宏洋”）發(fā)布了2022年業(yè)績報告，在營收錄得同比增長的情況下，經(jīng)營利潤及歸母凈利潤均出現(xiàn)大幅下滑。這背后是中海宏洋身處中海集團大旗下的特殊定位所致，在重倉弱二線及三四線的情況，2022年迎來存貨巨幅減值及業(yè)績下滑。

　　對于未來是否還會發(fā)生大額存貨減值的問題，中海宏洋表示，在樓市走向尚未明朗之際，具體還是根據(jù)減值情況確定，存在不確定性，數(shù)額很難說是大是小。

存貨減值增近10倍

　　早在2010年3月，中國海外發(fā)展有限公司完成對蜆殼電器（中海宏洋的前身）的并購，并更名中海宏洋。自此，中海宏洋在整個中海地產(chǎn)體系中，主要負責(zé)深耕低線城市，包括弱二線及三四線城市，諸如呼和浩特、桂林、銀川、南寧、蘭州、贛州、揚州、南通等城市。

　　正是由于重倉弱二線及三四線，中海宏洋在2022年迎來存貨巨幅減值及業(yè)績下滑。

　　年報顯示，全年公司錄得營收574.92億元，同比上升6.8%，而經(jīng)營利潤為62.66億元，同比下降38.6%，錄得歸母凈利潤31.5億元，同比下跌37.6%。關(guān)于業(yè)績下滑的原因主要有2點：

　　其一，利潤率的下滑，毛利率與凈利潤率分別下滑約9個百分點、5個百分點至14.4%、5.26%。撇開減值影響毛利率也由上年的23.03%下滑至19%。

　　其二，存貨減值驟增，2022年物業(yè)銷售及發(fā)展分部的存貨減值26.73億元，按年增加接近10倍。

　　上述亮點原因都直指中海宏洋項目盈利能力的下滑，而如果地產(chǎn)開發(fā)最核心的要素是“位置”的話，那么中海宏洋去年業(yè)績的背后是布局定位的結(jié)果。

　　實際上，目前弱二線及三四線城市普遍出現(xiàn)庫存積壓，中海宏洋在一些重倉區(qū)域去化壓力增大，這些項目涉及到的城市有鹽城、濰坊、天水、淄博、清遠等低線城市。

土儲絕大多數(shù)在低能級城市 后續(xù)風(fēng)險難料

　　顯然，2022年中海宏洋存貨減值城市基本與過去一年我國房地產(chǎn)市場調(diào)的劇烈程度一致，而值得投資者注意的是，中海宏洋的絕大多數(shù)土儲基本都在低能級城市。

　　據(jù)悉，中海宏洋將所在的城市分為三大類：

　　第一類，是強投資城市，以合肥為代表，供需合理，購買力、城市活力相對強。

　　第二類，是以銀川為代表，城市體量不算大，但屬于中心節(jié)點城市。

　　第三類，以泉州為代表，經(jīng)濟總量較高，產(chǎn)業(yè)底子厚，需要加大投資。

　　截止2022年底，中海宏洋在39個城市的土地儲備共達2453.26萬平米，其中合共202.28萬平方米由聯(lián)營公司及合營公司持有，整體權(quán)益比例較高。盡管中海宏洋在2022年有所側(cè)重提高拿地城市的層級，但除了合肥、西寧、銀川、南寧等幾個省會城市外，其余約90%的土儲都在三線及以下城市。

　　低線城市帶來的第一層壓力即為銷售回款壓力。2022年，中海宏洋實現(xiàn)合約銷售額為403.16億元，同比下跌43.4%，降幅超過百強房企平均水平。涉及合約面積合共372.52萬平方米，同比下滑34.5%，銷售均價為10800元/平米，同比下滑13.6%。而同期銷售費用卻基本保持平穩(wěn)，也未能挽回銷售的量價齊跌。

　　值得一提的是，中海宏洋在總土儲相較于2022年去化面積非常充裕的情況下， 2022年依然新增土儲約221.25萬平方米，總代價合共約人民幣101.5億元，加上收購位于金華和徐州的發(fā)展項目的額外部分權(quán)益，應(yīng)占樓面面積合共約193.73萬平米，整體土儲池子還在逆勢擴大。

　　在2022年存貨減值較大的城市中，諸如鹽城、濰坊、淄博等，中海宏洋已擁有的土儲并不少，此外，中海宏洋還在2022年大舉在淄博加倉了42.57萬平米土儲。整體而言，中海宏洋向二三線城市下沉的方向并未改變，但在具體城市的投資側(cè)重將有所調(diào)整。“對表現(xiàn)弱一些的城市降低投資強度，提高項目回報，也會進行個別城市更替。”

　　但對于未來是否還會發(fā)生大額存貨減值的問題，中海宏洋表示，在樓市走向尚未明朗之際，具體還是根據(jù)減值情況確定，存在不確定性，數(shù)額很難說是大是小。

調(diào)整土儲需要時間 財務(wù)卻率先走弱

　　事實上，中海宏洋要在與中海地產(chǎn)形成互補的戰(zhàn)略下，精細化調(diào)整土地儲備并不容易。這一方面是由于低能級城市去化進程緩慢或不及預(yù)期，另一方面，回款慢及資金不足將加大公司財務(wù)壓力，進而掣肘調(diào)整新拓土儲。

　　盡管在2022年支出184億新增土儲，而在土儲布局調(diào)整仍未明顯成效的情況下，中海宏洋的財務(wù)確實率先走弱。盡管公司三道紅線指標(biāo)仍保持綠檔，但凈負債率較2021年的35.6%提升13個百分點至48.8%，并由于海外債成本的上升，其綜合借貸成本由2021年的3.8%提升至2022年的4.8%，而現(xiàn)金及銀行結(jié)余與受限制的現(xiàn)金及存款合共為人民幣293.31億元，較上年有所減少。

　　目前隨著美聯(lián)儲加息的持續(xù)推進，包括香港在內(nèi)的諸多海外市場債務(wù)融資成本持續(xù)上升。而截止2022年底，中海宏洋總貸款中（包括擔(dān)保票據(jù)及公司債券），人民幣及港幣/美元分別約占60%及40%，美元加息對于公司財務(wù)成本的影響顯著。預(yù)計今年中海宏洋融資成本或仍將上升。