出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，中國金茂公告稱已成功發行5年期規模為17億元的公司債。與此同時，據上交所公司債券項目信息平臺披露，名稱為“金茂申萬-上海金茂大廈第1-5期綠色資產支持專項計劃（碳中和）”的項目狀態也更新為“已受理”。

　　值得關注的是，該ABS債券擬發行金額高達100億元，如果成功發行將刷新中國金茂自己在2022年創下的87億元全國最大單筆碳中和CMBS的記錄。此外，支撐起如此大規模的ABS發行的底層資產正是上海金茂大廈，作為中國金茂的標志性物業和“浦東三件套”之一，金茂大廈被用于抵押融資引起了投資者的廣泛關注。

資料來源：上交所

接連ABS融資 核心資產陸續被抵押

　　作為公司的標志性自持物業，上海金茂大廈與上海中心、環球金融中心并稱為“浦東三件套”。金茂大廈共88層，總建筑面積約29萬平方米，主塔由國際甲級寫字樓、上海金茂君悅大酒店以及88層觀光廳組成，地處上海最為現代化及充滿活力的商業地區——陸家嘴金融貿易區的核心位置。

　　上海金茂大廈寫字樓于2022年中期的出租率為93.8%，近幾年出租率也都在90%以上，屬于優質物業。而正因如此優質核心的資產也被用于抵押融資，引起了投資者對于中國金茂債務增長的關注。

　　實際上，自去年來包括合生創展等不少房企對ABS融資表現出了較高的積極性，中國金茂也不例外，且規模有過之而無不及。

　　此次高達100億元的發行規模，刷新了金茂2022年4月“中信證券-金茂凱晨2022年綠色資產支持專項計劃（碳中和）”87億元的單筆碳中和CMBS的發行規模紀錄。同樣值得注意的是，“中信證券-金茂凱晨ABS”的基礎資產則是北京凱晨世貿中心，其近三年平均出租率始終高于99%。

　　此外，2022年11月的“中金-西城金茂中心資產支持專項計劃”的底層資產是西城金茂中心；2022年11月的“國君資管-金茂綠建能源運維基礎設施1-5期綠色資產支持專項計劃”底層資產為金茂綠建的基礎設施；2022年10月的“金茂華福-金茂商業卓越2號重慶瓏悅里資產支持專項計劃”的底層資產為重慶金茂瓏悅里；2022年4月的“金茂華福-長沙金茂廣場北塔二期綠色資產支持專項計劃”底層資產是長沙金茂大廈北塔。

資料來源：公司官網

　　接連ABS融資使得在金茂官網所展示的主要商務租賃類自持物業不少處于抵押狀態。公告顯示，截止2022年中，中國金茂處于抵押狀態的物業、廠房及設備為38.3億元，投資物業為118.74億元，同期公司賬面固定資產和自持物業的賬面值為119.65億元、316.35億元。若加上2022年下半年及今年初的幾筆重要融資，金茂被抵押的資產規模將更大，所抵押的比例也將更高。

長端債務持續擴容

　　截止2022年6月，中國金茂的計息銀行貸款及其他借款總計約1141.72億元，其中一年內到期債務約280.59億元，占比僅24.6%。而第二年的債務占比為21.14%，三年后的債務占比達54.3%，債務結構相對合理。

　　但隨著期限更長的ABS融資相繼落地，中國金茂的長端債務及總債務規模無疑也將持續擴容。僅加總上述ABS的融資規模，就近200億的規模，此外還有銀行貸款及公司債、中期票據等融資工具，預計截至目前，中國金茂的總債務規模將有較為明顯的增長。

　　實際上，近年來中國金茂的債務總額增長主要集中在長期債務方面。2017年至2022年中，短期債務規模相對可控，長期債務則實現了翻倍的增幅。而近兩年持續擴容的ABS融資則或是中國金茂債務管理一脈相承的思路。

　　此外，熱衷ABS融資、把債務拉遠，或也與中國金茂2022年銷售端、現金流方面的走弱有關。

　　截至2022年末，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計1550億元，同比下降34.21%，累計簽約銷售建筑面積約779.53萬平方米，同比減少40.97%。今年1月份，中國金茂及其附屬公司取得簽約銷售金額100億元，與上年同期持平，在基數較低的情況下未有明顯的反彈勢能。

　　一方面銷售回款增長乏力，另一方面，中國金茂的城市運營業務、自持物業運營需要大量的資金維持。2022年上半年，經營活動現金流一改多年凈流入的趨勢，凈流出34.02億元，而投資活動由多年的凈流出改為流入。對于中國金茂來說，當前只能量入為出，既減少拿地，同時也拉長債務久期來緩解現金流壓力，等待銷售回暖。

　　據金茂債券發行報告，2022年1-9月，公司拿地面積僅為218.71萬平米，拿地強度（拿地面積/銷售面積）僅為0.4，土儲池子有所收縮。此外，北京興茂置業有限公司掛牌轉讓泉州振茂房地產有限公司50%股權，或也是金茂做出調整的信號之一。