出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　2月8日，金地集團(tuán)公告稱(chēng)，公司2023年1月實(shí)現(xiàn)簽約面積55.2萬(wàn)平方米，同比下降1.26%；而同期實(shí)現(xiàn)的簽約金額92.1億元，同比下降則達(dá)到了38.41%。

　　實(shí)際上，相較于多數(shù)頭部房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)谌ツ晗掳肽觋懤m(xù)邊際恢復(fù)的情況來(lái)說(shuō)，金地集團(tuán)在去年4季度就已經(jīng)呈現(xiàn)出復(fù)蘇乏力的跡象。而今年1月金地的開(kāi)門(mén)數(shù)據(jù)仍是量?jī)r(jià)雙降的疲軟態(tài)勢(shì)，甚至銷(xiāo)售均價(jià)創(chuàng)出階段新低的表現(xiàn)或?qū)?duì)本已持續(xù)下探的利潤(rùn)率造成更大壓力。

1月銷(xiāo)售降38.41% 量?jī)r(jià)齊跌

　　據(jù)金地集團(tuán)的銷(xiāo)售公告，其1月份在銷(xiāo)售建面僅同比下滑1.26%的情況下，銷(xiāo)售額下降幅度則達(dá)到了38.41%，而這一同比降幅是自去年6月以來(lái)的最低，且是金地連續(xù)3個(gè)月增速滑坡，從絕對(duì)值來(lái)看，還低于2022年2月這一春節(jié)月份的銷(xiāo)售額。

　　可以說(shuō)，無(wú)論從同比、環(huán)比還是同比春節(jié)月份，今年1月金地集團(tuán)的銷(xiāo)售無(wú)疑是過(guò)去一年多以來(lái)最差的。更值得注意的是，在銷(xiāo)售額增速下滑幅度明顯超過(guò)銷(xiāo)售面積的背后，是銷(xiāo)售均價(jià)的持續(xù)低迷。梳理金地集團(tuán)2022年以來(lái)各月銷(xiāo)售均價(jià)看，1月份16684元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)家是2022年1月以來(lái)的最低值，也低于2022年2月份，且金地的銷(xiāo)售均價(jià)呈現(xiàn)出明顯的下滑趨勢(shì)，同比下滑37.65%。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1季度金地集團(tuán)銷(xiāo)售排位跌至行業(yè)第14位，掉出了前十，而2022年金地集團(tuán)以2218億的銷(xiāo)售額位列行業(yè)第7，2020、2021年分別為第13、第11名。甚至于百?gòu)?qiáng)房企相比，金地的1月的同比降幅也更高。

靠合作沖排名 也平添了合作風(fēng)險(xiǎn)

　　實(shí)際上金地集團(tuán)的排名也存在一定的水分。

　　2022年中報(bào)顯示，截止2022年中，金地集團(tuán)總土儲(chǔ)達(dá)到6193萬(wàn)平米，貨地存續(xù)比約4.5，能滿(mǎn)足公司未來(lái)3-4年的開(kāi)發(fā)需求，整體土儲(chǔ)規(guī)模相對(duì)合理。不過(guò)，其權(quán)益土儲(chǔ)僅2840萬(wàn)平米，權(quán)益比例僅有46%，這在頭部房企中屬于極低水平。

　　實(shí)際上，早在2010年金地集團(tuán)的總權(quán)益土地比例還高達(dá)86%，至2015年該指標(biāo)下降至 62%。而在2016年-2020年，權(quán)益土地比例維持在50%以上，而截止到2022H1則進(jìn)一步下降至46%新低水平。

　　由于總權(quán)益比小于50%，可知金地集團(tuán)旗下項(xiàng)目多數(shù)是小于50%持股比的，也就是說(shuō)有相當(dāng)部分的項(xiàng)目并不完全在金地的掌控下，而合作方的資質(zhì)、信用、開(kāi)發(fā)能力均將對(duì)金地的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力及風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響。

　　而實(shí)際上這種風(fēng)險(xiǎn)已然在逐漸醞釀，截止2022年中，總土儲(chǔ)中一二線(xiàn)城市總土地儲(chǔ)備占比70%，合作拿地似乎增加了金地集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)偏好，一二線(xiàn)土儲(chǔ)占比較前些年的90%明顯下滑。高合作比例及持續(xù)升高的低線(xiàn)城市土儲(chǔ)占比所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)最終或?qū)⒃诶麧?rùn)表中的利潤(rùn)率來(lái)體現(xiàn)。

2022年拿地十年來(lái)最少 土儲(chǔ)盈利空間或不樂(lè)觀(guān)

　　金地集團(tuán)近些年的毛利率已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下滑趨勢(shì)，毛利率從2018年的42.68%減少至2022年Q3的20.44%，同期凈利潤(rùn)率則由24.06%減少至10.07%。這其中也有行業(yè)整體的因素，但隨行就市地進(jìn)入低線(xiàn)城市、大比例合作拿地，土地投資標(biāo)準(zhǔn)放松或也是重要的原因。

　　不過(guò)在去年中的業(yè)績(jī)交流會(huì)上，金地管理層曾表示，公司已售未結(jié)項(xiàng)目毛利率與目前結(jié)算水平基本一致，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年公司結(jié)算毛利率趨于穩(wěn)定。但實(shí)際上情況或并非像管理層描述的這般樂(lè)觀(guān)。

　　金地月報(bào)公告顯示，2022全年累計(jì)新增土儲(chǔ)185.3 萬(wàn)方，總投資額約 225.7 億元，拿地力度（拿地金額/銷(xiāo)售金額）從前三季度的14%進(jìn)一步降低為10.2%，為近十年來(lái)最低，其中11月、12月分別拿地3.92億元、1.7億元，而今年1月更無(wú)公告新增土儲(chǔ)。因此公司賬面土儲(chǔ)基本都是2019-2021年拿下的。

　　此外，2019-2021年金地集團(tuán)新增土地均價(jià)基本與2016-2018年相同，位于8000元/平米左右的水平。也就是說(shuō)金地目前及未來(lái)幾年的結(jié)轉(zhuǎn)土地平均成本是較為接近的，2022 年新增土儲(chǔ)樓面均價(jià)1.15萬(wàn)元/平米創(chuàng)歷史新高，但新增土地儲(chǔ)備規(guī)模并不大影響有限。因此，金地的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率在很大程度上是受到銷(xiāo)售均價(jià)的影響。

　　2021年，金地集團(tuán)全年銷(xiāo)售的均價(jià)為20821元/平米，而2022的銷(xiāo)售均價(jià)則從1月的26726元/平米下滑至12月的17510元/平米，全年銷(xiāo)售均價(jià)為21766元/平米。但整體銷(xiāo)售均價(jià)的趨勢(shì)并不樂(lè)觀(guān)，今年1月的均價(jià)跌至16684元/平米，較2020、2021年銷(xiāo)售均價(jià)分別下滑了20%、23.3%。

　　對(duì)于金地集團(tuán)來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾年銷(xiāo)售量?jī)r(jià)表現(xiàn)或?qū)⒊晒緲I(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)、股價(jià)表現(xiàn)的最核心參考因素，而今年的開(kāi)門(mén)紅并不順利。