出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，旭輝集團(tuán)旗下物業(yè)管理公司永升服務(wù)公告稱，公司控股股東之一Elite Force Development Limited于12月14日與J.P.Morgan Securities （Asia Pacific） Limited及海通國際證券有限公司訂立在二級市場上大宗交易方式的配售協(xié)議，Elite Force已同意出售其持有永升服務(wù)總股份的5.15%，配售價為每股4.85港元，較14日收盤價5.33港元折讓9%。而就在此前不久，永升服務(wù)的最大股東旭輝集團(tuán)也公告要清倉其所持有的23.21%股份，籌集資金約在20億港幣出頭。

　　林氏兄弟家族接連變賣旗下物業(yè)公司股權(quán)，碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、奧園生活、德信服務(wù)、雅生活等公司股權(quán)也相繼被擺上貨架，物業(yè)公司成為“棄子”的同時，是地產(chǎn)依然在深冬徘徊的現(xiàn)實。

林氏兄弟接連出售永升服務(wù)股權(quán)

　　截至中期財報，永升服務(wù)的前三大股東分別為Spectron、Elite Force及Best Legend，持股比例依次是23.21%、20.72%及8.77%，該3家企業(yè)最終控制人均為林中、林峰及林偉等一致行動人。由此可見，無論是從地產(chǎn)母公司還是實控人層面，林氏兄弟出售物業(yè)公司股權(quán)的決心是一致的。

　　此次Elite Force配售完成后，控股股東可行使投票權(quán)的股本剩約46.84%，加上旭輝集團(tuán)計劃出售的23.21%股權(quán)，永升服務(wù)或存在較大的易主可能。

　　隨著行業(yè)調(diào)整的深化，面對銷售滑坡、境外再融資困難及負(fù)債償付壓力，境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)甚至推出了“內(nèi)保外貸”的政策助力內(nèi)房企在海外市場融資正常化。相較于不易出售的地產(chǎn)項目和外匯兌換壓力，對于不少內(nèi)房企來說，真正能夠快速變現(xiàn)用于償債的資產(chǎn)就只剩下業(yè)績?nèi)匀幌蚝玫母酃晌飿I(yè)股了。

　　財報顯示，2022年上半年，永升服務(wù)實現(xiàn)營收31.62億元，同比增長53.6%，歸母凈利潤3.77億元，同比增長33.4%。公司總合約建筑面積2.91平方米，其中在管總建筑面積2.08億平方米，永升服務(wù)整體經(jīng)營相較于高杠桿的控股股東旭輝集團(tuán)明顯要更穩(wěn)健，這也是其能成為旭輝應(yīng)急出售的原因之一。

　　此外，隨著我國地產(chǎn)行業(yè)逐漸由增量市場過渡至存量市場，新增物業(yè)管理業(yè)務(wù)的增長邏輯也將受限，物業(yè)公司估值或難有大表現(xiàn)，這或也是林氏兄弟接連賣出的原因。

銷售持續(xù)遇冷 復(fù)蘇遲遲不到

　　初旭輝外，近期也有一批房企堅持不住相繼“割愛”物業(yè)公司。

　　此前，奧園集團(tuán)就擬出售奧園健康全部已發(fā)行股本的29.9%。11月，金科服務(wù)也公告表示已被博裕集團(tuán)要約收購，博裕集團(tuán)持股34.63%已超過金科股份成為其第一大股東。12月2日，德信中國透露旗下德信服務(wù)集團(tuán)正在談判出售，隨后雅生活服務(wù)也公告控股股東通過大宗交易折價出售公司股份，12月11日，碧桂園服務(wù)宣布，控股股東楊惠妍擬配售2.37億股，總代價50.55億港元。

　　房企紛紛出售物業(yè)股的背后，是樓市遲遲未能復(fù)蘇，近期信貸融資支持僅是短期的加杠桿，有利潤的銷售回款才是真正的源頭活水。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月百強房企銷售額5589.8億元，環(huán)比微降0.3%，同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。累計業(yè)績來看，百強房企1-11月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在42.6%的較高水平，仍未出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇趨勢。

　　旭輝于今年前11月，實現(xiàn)合同銷售金額約為1175.9億元，同比下降約50%，銷售均價約為1.57萬元/平方米。而11月單月旭輝僅實現(xiàn)合同銷售金額41.5億元，同比下降達(dá)78.8%，銷售均價也下滑至1.51萬元/平方米。

　　而另一家民營示范房企碧桂園也如此，前11月實現(xiàn)權(quán)益合約銷售金額約3354.3億元，同比下降37.4%，11月單月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額約260.1億元，環(huán)比仍無復(fù)蘇跡象。

　　示范民營房企尚且如此，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整之中，且目前從疫情接連沖擊來看，短期內(nèi)仍難看見復(fù)蘇的到來。期間，用物業(yè)股換來流動性或是無奈的權(quán)宜之舉。

永升服務(wù)業(yè)績增速恐滑坡

　　如上所述，旭輝永升服務(wù)上半年總合約建筑面積2.91平方米，同比增長降低至33%，增速遠(yuǎn)低于其在管總建筑面積2.08億平方米，同比增長60%。而合約面積僅為在管面積的1.4倍，待轉(zhuǎn)為在管的儲備較為有限。

　　而實際上，隨著近幾年房企業(yè)績逐步下臺階，疊加在管面積基數(shù)的提高，永升服務(wù)的業(yè)績增速也明顯放緩。營收和利潤增幅從2019年的74%、122%下滑至今年上半年的53.6%、33.6%，其中凈利潤下滑幅度更為明顯，盈利能力明顯趨弱。

　　此外，作為最大在管面積單一輸入方，旭輝集團(tuán)近兩年銷售和結(jié)轉(zhuǎn)增長均增長乏力，今年上半年營收同比減少18.24%，這背后也是結(jié)轉(zhuǎn)面積的下滑。

　　無論是從行業(yè)、旭輝的銷售和結(jié)轉(zhuǎn)，還是在管項目的利潤率，永升服務(wù)的業(yè)績增長下滑已成趨勢，這必然影響公司的增長預(yù)期和估值水平。這或也是為何旭輝林氏三兄弟選在物業(yè)股迎來一波上漲后將出售計劃擺上議程。

　　值得一提的是，對于眾多的物業(yè)企業(yè)來說，面臨著和永升服務(wù)同樣的問題。在商品房成交額達(dá)到18萬億的大頂后，每年結(jié)轉(zhuǎn)住房面積獲將迎來下滑，增速逐步下滑的行業(yè)或?qū)⒊掷m(xù)殺估值至固定收益證券的水平。因此，預(yù)計后續(xù)將會有更多的房企逐步出售物業(yè)股權(quán)，而此輪接手物業(yè)公司股權(quán)的資金預(yù)計將多來自于固定收益類資金方或者國資物業(yè)企業(yè)。