出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　2月4日，金科地產(chǎn)集團股份有限公司（以下簡稱“金科股份”）發(fā)布了關于公司股東所持股份被司法拍賣暨權(quán)益變動的提示性公告。公告稱，公司單一最大股東廣東弘敏（紅星集團100%持股）所持有公司9.0001%的股份由于廣東弘敏與五礦信托的股權(quán)質(zhì)押違約，將于3月8日在京東網(wǎng)被司法拍賣處置。

　　金科股份在公告中稱，本次拍賣權(quán)益變動不會導致公司實控人發(fā)生變化。而實際上，在本次權(quán)益變動后，公司控股股東金科控股、黃紅云及其一致行動人持有金科股份的股權(quán)僅剩13.413%，金科股份似乎已經(jīng)逐漸脫離了黃紅云的掌控。

此前的親密“戰(zhàn)友” 如今自身難保

　　近幾年來，金科股份的股權(quán)紛爭無疑是房企中最為跌宕起伏的。黃氏家族持股份分散，且占總股權(quán)比例低，導致門口總站著一些敲門的野蠻人，這其中就包括曾經(jīng)差點敲門成功的孫宏斌。

　　2016年9月，融創(chuàng)旗下控股公司天津聚金斥資40億元，以4.41元/股的價格認購金科16.96%股份。之后再通過天津潤澤、天津潤鼎陸續(xù)買入金科股份，三家融創(chuàng)系股東合計持股達到29.35%。孫宏斌是想吃下金科的，但在多輪股權(quán)交鋒、堅持4年無果后，孫宏斌終于松口向車建新控制的廣東弘敏協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)后，車建新持股11%，按轉(zhuǎn)讓價8元/股計，交易總價約達46.99億元。

　　隨后，天津潤澤、天津潤鼎也陸續(xù)賣掉了金科股份，而車建新控制的廣東弘敏則順勢成為了金科股份第一大單一股東，并與黃紅云簽署了一致行動人協(xié)議，成為后者最親密的“戰(zhàn)友”。真金白銀入股、項目合作轉(zhuǎn)讓、協(xié)助防控股權(quán)變動風險，車建新足夠“講義氣”，但近兩年來紅星系也自顧無暇，談何資助他人。

　　當初，紅星地產(chǎn)和紅星美凱龍作為車建新控制的紅星美凱龍控股旗下的兩架馬車，分別深耕地產(chǎn)和家具連鎖。而如今車建新分別將紅星地產(chǎn)、紅星美凱龍賣給了遠洋集團和廈門建發(fā)，加上此前的減持及2月3日公告的質(zhì)押，車建新基本也已經(jīng)失去了對紅星美凱龍的控制。

　　在國資接連接手后，“車氏”地產(chǎn)江山無疑將迅速泯滅于眾。按照目前金科股份的市值算，車建新入股金科幾年損失巨大，以至于在去年底急于違規(guī)減持2.05%股份而收到證監(jiān)會警示函。而對于金科股份和黃紅云來說，少了車建新的“流血”支持，其持有金科股份的股權(quán)僅剩13.413%，金科股份似乎已經(jīng)逐漸脫離了黃紅云的掌控。

資料來源：公司公告

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　　隨著重慶虹淘文化傳媒公司和陶虹遐通過集中競價和大宗交易方式減持金科股份股票后，截止2022年Q3，金科股份的前十大股東中除了投資機構(gòu)、港股通以及員工持股平臺外，僅剩下黃紅云、廣東弘敏、金科集團。

資料來源：公司公告

　　而三大股東持股均有大比例質(zhì)押的情況，廣東弘敏此次因質(zhì)押糾紛被強制拍賣，而黃紅云、金科股份所質(zhì)押股份也已經(jīng)被陸續(xù)被強制平倉，合計持股從全年3季度末的15.8%下降為13.33%。

　　隨著金科股價持續(xù)低迷，黃紅云控制的股份或降持續(xù)減少。事實上持股13.33%很難稱得上是實際控制人，只不過目前并不像前些年，門口會站著野蠻人，如今各資本和民營房企都自顧不暇，因此金科股份目前的股權(quán)似乎無人問津。

　　值得注意的是，在2022年底金科股份未能在寬限期內(nèi)支付美元債利息、今年初未能按期足額兌付“20金科地產(chǎn)MTN001”本息后，金科股份宣告正式違約出險，這對于此前還在疲于申請展期的金科來說算是功虧一簣。截至2022年11月末，公司已到期未支付的債務本金合計90.91億元，占公司2021年經(jīng)審計凈資產(chǎn)的23.36%，而這背后還是歸結(jié)于銷售的低迷所引起的流動性緊張，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年金科集團全口徑銷售額僅671億元，同比下降幅度高達64.17%。

　　隨著銷售市場不振所引起的一系列連鎖反應，如流動性緊張、再融資不暢、存貨折價、資產(chǎn)減值等對包括金科股份在內(nèi)的所有房企的資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表均產(chǎn)生了嚴重影響。金科股份業(yè)績預告顯示，預計2022年歸母凈利潤虧損95億元至190億元，主要原因即為業(yè)務利潤率下滑及減值虧損等原因，公司也在業(yè)績預告中坦露了公司融資受阻、目前遇到了流動性危機。

　　對于黃紅云來說，車建新的是走是留已不再重要，但其自救的路徑或值得借鑒。早在去年中，金科股份就曾表示在做各種渠道的努力。除了與AMC公司、合作方、欠款單位進行緊密溝通，推動資產(chǎn)盤活方案外，同時積極引進國資戰(zhàn)略投資者。但截至目前，并未有實質(zhì)性的進展，而今年1月黃紅云在公司2022年工作總結(jié)會上就明確表示，2023年要聚焦引入戰(zhàn)略投資的核心工作，堅決推進落地。

毛利率降低至6.04% 能找到接盤俠嗎？

　　對于要尋找戰(zhàn)投的企業(yè)來說，自身的資產(chǎn)價值幾何是關鍵。

　　從目前金科股份近年物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率情況看，其土儲和存貨的質(zhì)量或不容樂觀。公告顯示，金科股份近年來主營業(yè)務毛利率持續(xù)下探，正如公司業(yè)績預告中所述：公司房產(chǎn)項目交付量和交付項目的毛利率均大幅下降，導致報告期整體結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模和毛利潤同比出現(xiàn)大幅下降。

　　截止2022年Q3，金科股份的毛利率已經(jīng)降至6.04%的極低位置，而實際上2022年結(jié)轉(zhuǎn)的項目，多是兩三年前甚至更早的新增項目。這也在相當程度上反映出了目前金科股份賬面土地儲備的質(zhì)量情況。

　　截止2022年中，金科股份的土地儲備剩余可供開發(fā)建面2001.53萬平米，可供銷售資源面價為6101.23萬平米。由于公司2022年基本沒有拿地，其目前土地儲備基本都是2019-2021年所新增土儲（2019年：3323萬平米，2020年：1864萬平米，2021年：976萬平米），而這幾年也正是公司目前結(jié)轉(zhuǎn)的低毛利項目。

　　因此，對于金科股份來說，能否和車建新一樣順利找到接盤方，需要樓市大行情的配合，也需要資金方能有雄厚的實力能賦予土儲更高的溢價，而目前看來滿足這兩個條件的資方似乎并不好找。