出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，接連有業(yè)主在投訴金科股份所開發(fā)項(xiàng)目延期交房的情況，如普洱金科瓏樾府、南沙金科集美御峰二期等。

　　對(duì)于金科股份和老板黃紅云來說，自去年底至今可謂是多事之秋，海內(nèi)外債券違約出險(xiǎn)、戰(zhàn)投紅星車建新也隱退江湖、實(shí)控人控股權(quán)岌岌可危、流動(dòng)性緊張、延期交房、資產(chǎn)減值、巨幅虧損、監(jiān)管問詢、尋找戰(zhàn)投未果……

接連被投訴延期交房 流動(dòng)性緊張或?yàn)橹饕?/span>

　　部分業(yè)主在人民網(wǎng)“人民投訴”欄目投訴普洱金科瓏樾府項(xiàng)目延期交房、安全質(zhì)量堪憂、無法驗(yàn)收合格。

　　天眼查顯示，普洱碧創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為金科股份通過重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股97.5%的項(xiàng)目公司，旗下項(xiàng)目即為普洱金科瓏樾府。據(jù)悉，該項(xiàng)目開盤時(shí)間早在2019年的10月，并在合同中約定于2022年6月20日交房，3年建安周期并不短，但業(yè)主投訴表示項(xiàng)目至今仍無法驗(yàn)收合格，延期交房。

資料來源：人民網(wǎng)

　　此外，投訴業(yè)主還表示，小區(qū)道路也未修通，樓道窗玻璃未安裝完成，地下室未施工完成，積水嚴(yán)重，安全質(zhì)量堪憂，并希望相關(guān)單位督促房地產(chǎn)企業(yè)驗(yàn)收合格，解決正常交房。

　　此外，金科旗下廣州金瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的南沙金科集美御峰二期（金瑞美秀花園）也被業(yè)主投訴有延期交房的情況。房天下數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目于2020年6月開盤，并在購房合同中約定交房時(shí)間是2022年12月，但投訴業(yè)主表示其已經(jīng)按揭供房?jī)赡甓啵两袢晕磳?shí)現(xiàn)交房，春節(jié)已過近一個(gè)月，至今復(fù)工人員還是非常少。

　　據(jù)悉，項(xiàng)目業(yè)主近日收到了一封開發(fā)商的信：致金瑞美秀花園全體業(yè)主的一封信。金科在信中表示，希望業(yè)主對(duì)延期交房表示理解，并將盡全力克服困難實(shí)現(xiàn)交房。

資料來源：人民網(wǎng)

　　金科交房延期的原因，主要在于兩點(diǎn)：一方面受2022年疫情反復(fù)影響，延誤了施工周期；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整以及房企銷售回款艱難，導(dǎo)致的房企流動(dòng)性緊張而影響施工和交付。而后者往往是出險(xiǎn)房企延期交房的主要原因，金科也在業(yè)績(jī)預(yù)告中袒露了公司資金緊張的現(xiàn)狀。

2個(gè)月新增訴訟涉及金額達(dá)45億元 收深交所關(guān)注函

　　值得一提的是，金科股份在今年2月8日披露了《累計(jì)訴訟及仲裁事項(xiàng)的公告》，公告稱自2022年12月17日至公告日不到2個(gè)月間，就收到的新增訴訟、仲裁案件金額合計(jì)達(dá)45.21 億元，其中公司作為被告被訴或第三人的案件涉及金額45.08億元。

　　天眼查顯示，目前金科集團(tuán)所涉及訴訟的全部案由中，票據(jù)糾紛位列第一，其次為商品房買賣糾紛。可見金科與購房者的糾紛是個(gè)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，這或也是公司為何會(huì)在短時(shí)間內(nèi)連續(xù)被業(yè)主投訴的原因。

　　深交所也就相關(guān)訴訟向金科股份發(fā)出關(guān)注函，要求其說明截至目前主要訴訟或仲裁事項(xiàng)的實(shí)際履行進(jìn)展，對(duì)應(yīng)預(yù)計(jì)負(fù)債的測(cè)算過程及結(jié)果，是否符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定。

　　實(shí)際上，無論是延遲交房、房屋質(zhì)量不過關(guān)、甚至票據(jù)及合同糾紛，其背后主要的癥結(jié)均是資金緊張。在2022年底金科股份未能在寬限期內(nèi)支付美元債利息、今年初未能按期足額兌付“20金科地產(chǎn)MTN001”本息后，金科股份宣告正式違約出險(xiǎn)，這對(duì)于此前還在疲于申請(qǐng)展期的金科來說算是功虧一簣。

　　此外，隨著銷售市場(chǎng)不振所引起的一系列連鎖反應(yīng)，如流動(dòng)性緊張、再融資不暢、存貨折價(jià)、資產(chǎn)減值等對(duì)包括金科股份在內(nèi)的所有房企的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表均產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。金科股份業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，預(yù)計(jì)2022年歸母凈利潤虧損95億元至190億元，主要原因即為業(yè)務(wù)利潤率下滑及減值虧損等原因，其中，計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額約為100億至150億之間。

　　從目前金科股份近年物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率情況看，其土儲(chǔ)和存貨的質(zhì)量或確實(shí)不容樂觀。截止2022年Q3，金科股份的毛利率已經(jīng)降至6.04%的極低位置，而實(shí)際上2022年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，多是兩三年前甚至更早的新增項(xiàng)目。這也在相當(dāng)程度上反映出了目前金科股份賬面土地儲(chǔ)備的質(zhì)量情況。

　　截止2022年中，金科股份的土地儲(chǔ)備剩余可供開發(fā)建面2001.53萬平米，可供銷售資源面價(jià)為6101.23萬平米。由于公司2022年基本沒有拿地，其目前土地儲(chǔ)備基本都是2019-2021年所新增土儲(chǔ)（2019年：3323萬平米，2020年：1864萬平米，2021年：976萬平米），而這幾年也正是公司目前結(jié)轉(zhuǎn)的低毛利項(xiàng)目。

一年內(nèi)到期債務(wù)375.5億元 逾期債達(dá)119.10億元

　　金科需要在今年拿著賬面存貨盡快尋找到戰(zhàn)投以緩解資金癥結(jié)。

　　截至2023年1月末，金科股份合并報(bào)表范圍內(nèi)總有息負(fù)債規(guī)模為684.15億元，較2021 年末減少121.95億元。而其中一年內(nèi)（自2023年2月1日至2024年1月31日止）到期的有息負(fù)債余額為375.51億元，占總債務(wù)比達(dá)55%的較高水平。而公司2022年三季度末貨幣資金余額降至166.07億元，較上年初減少約123億元，在銷售回款不力的情況下，無疑面臨著巨大的償債壓力。

資料來源：公司公告

　　據(jù)公告，截至2023年1月末，金科股份已到期未支付的債務(wù)本金合計(jì)金額119.10億元（包含銀行貸款、信托貸款等金融類貸款及其他非金融機(jī)構(gòu)借款）占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的30.60% 。

　　金科股份表示，盡管業(yè)銷售、回款企穩(wěn)回升尚需時(shí)日，公司現(xiàn)金流仍存在階段性承壓，但公司專注于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，擁有良好的資產(chǎn)質(zhì)量和扎實(shí)的運(yùn)營開發(fā)能力，項(xiàng)目圍繞“三圈一帶”城市群深耕分布，憑借充裕的可售資源，公司將著力改善現(xiàn)金流情況，緩解階段性緊張問題。