出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，已上市兩家典型代建企業，中原建業和綠城管理，前后腳發布了年報及業績發布會，但兩者的業績表現可謂涇渭分明。綠城管理在去年地產行業深度調整之際仍然實現了業績和外拓的雙增長，而中原建業則仍因困于河南省而致業績與外拓雙雙大幅下滑。

　　在房地產主業發展壓力加大、盈利艱難之際，不少房企紛紛將相關閑置的“生產力”布局代建賽道甚至分拆上市。與此同時，行業中新涌現的主體，諸如政府、AMC、城投公司等也為代建行業提供了龐大的需求，但隨著代建滲透率的提升，行業競爭壓力不斷增加，代建企業的業績自然幾家歡喜幾家愁。

業績大幅下滑歸因于大環境？

　　中原建業2022年報顯示，全年錄得收入6.06億元，同比減少53.5%，凈利潤為3.035億元，同比減少60.6%。作為代建業務來說，不像地產行業結轉與銷售存在時滯的情況，代建確認收入大幅下滑即表征著當期業務進展的萎靡。

　　對于收入下降的原因，中原建業稱，受疫情反復及房地產市場低迷影響，導致新簽約建筑面積同比下降及在管項目合約銷量下降所致。而同為代建行業的綠城管理則表現出了相當的韌性。

　　2022年，綠城管理實現經營收入達到26.56億元，同比增長18.4%。其中，商業代建收入、政府代建收入和其他服務收入分別貢獻16.69億元、7.81億元和2.06億元，分別同比增長13%、36.6%和6.1%，基本實現了各條業務線的全面增長。

　　本質上，在代建業務的背后是在管項目的銷售及新項目開拓順利與否。

　　2022年中原建業在管項目的合約銷售額約為213.17億元，同比減少47.1%，合約銷售建面約349.84萬平，同比減少了44.1%，銷售均價也中斷了自2018年以來的增長首次下滑至6093元/平米。反觀綠城管理，在克而瑞百強房企銷售同比下滑達40%的情況下，全年代建銷售額達到875億元，為中原建業的4倍余，且同比增長3.8%，代建項目平均銷售單價也從2021年的13619元/平米提升至14906元/平米，同比提升9.45%。

　　而在新業務開拓方面，中原建業不僅外拓乏力，而且困于河南也飽受單一省份的風險干擾。

外拓建面降66% 仍未走出河南

　　2022年，中原建業新增合約建筑面積僅336.71萬平米，同比2021年超千萬平米的新增量同比減少多達66.4%。由于在建項目推進的更加低迷，截止2022年底，中原建業的在管項目建筑總面積約3171萬平米，相較于年初還增長了2.38%。

　　中原建業外拓乏力的重要原因，是其上市近2年仍難擺脫建業地產和河南區域的限制。全年僅新簽了30個項目，但河南省外的項目只有2個，總建面10.62萬平米，同比減少91.8%。截止年底，總合約建面中有92%位于河南省內，而河南省全年因受到疫情、水災、恒大等房企保交樓困難以及行業下行等多重因素的疊加，代建開拓進展也不順利。

　　而反觀已經全國化布局的綠城服務，新拓代建項目的合約總建筑面積達2820萬平方米，為中原建業的近10倍之多，同比增長約23.9%，新拓項目預估代建費達到86.1億。

　　截至2022年底，綠城管理的合約項目總建筑面積1.014億平米，首次站上1億平米大關，較去年同期增長19.8%。其中，環渤海及京津冀、長三角、珠三角、川渝地區占比分別為19.3%、47.9%、5.7%、1.8%，相較于河南省而言，處于經濟動能相對強勁的區域。

待建面積余量不足 合伙人制度或將拉低毛利率水平

　　按照2022年中原建業合約在管建面池子的變化，目前3171萬平米的項目儲備相較于中原建業單年履約的建面來說并不算充足，預計業績增長難有靚麗表現。

　　反觀綠城管理目前1.014億平米的項目儲備，相當于2022年代建完成建面約10倍左右，代建項目整體可售貨值6510億，對于未來業績的增長有著充分的保障。

　　面對疲軟的業績表現，中原建業也試圖給出增長預期。在年報中，中原建業表示目前政府代建在談的意向項目超過50個，預計將會在2023年陸續落地，再加上企業已和包括河南資產、河南豫資等多家AMC公司達成戰略合作，企業業務模式的多元化進程有望得到加速。

　　此外，為了應對代建市場的競爭加劇，2022年中原建業開始嘗試城市合伙人制度，即中原建業通過在每個城市尋找愿意承擔更多責任、發揮更大作用的戰略合伙人，與其成立合資公司。

　　合伙人制度一定程度上是撬動體外合伙人資金，類似于房企拿到項目融資開發，增加了一定的杠桿，這其中或也有明股實債的風險。此外，合伙人制度帶來的合伙人收益的相關成本的核算，參考綠城管理計入成本之中，無疑將拉低公司毛利率的表現。