出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，據多方消息稱，旭輝控股集團正出售其位于虹橋商務核心區的標志性項目恒基旭輝中心的兩棟大樓，而其中一棟還是旭輝集團總部。

　　自去年底出險以來，旭輝集團通過多種渠道緩解流動性，包括出售資產、出售物業公司、加強銷售回款、響應政策融資。但由于銷售端回暖這一核心“解藥”遲遲不到，加上未來銷售預期也并不明朗，公司在2023年還有一定的償債壓力，旭輝在此時出售總部大樓也并不意外。

　　實際上，查看過去幾年面臨流動難題的房企，或許是由于過去幾十年的多輪地產周期的“刻舟求劍”的緣故，不少房企心存幻想以為能輕松熬過這個冬天，以至于去化、出售資產、降杠桿的速度拖泥帶水，以至于陷于越來越被動的局面。而干脆利索的房企往往贏得先機，盡管有傷元氣，但卻能保住根基。

　　目前，旭輝的化債到了什么進度呢？

從福建走出來，還會回到福建嗎？

　　前身成立于2000年的旭輝，起家于福建廈門，崛起于長三角，并在全國化擴張的過程中將公司總部搬至上海。但旭輝入駐虹橋總部大樓還是2017年的事，彼時的旭輝全口徑銷售額較2016年接近翻倍并首次站上千億大關。

　　那時的地產行業還在狂飆，旭輝林氏三兄弟也意氣風發。短短5年后，地產行業的光景天翻地覆，還是嶄新的總部大樓最終也被旭輝擺上了貨架。據悉，早在春節前后旭輝就已經傳出擬轉讓辦公樓的消息，目前也已經有幾批人在看，近期也已接待了一些投資機構及潛在意向買家。

　　恒基旭輝中心位于虹橋商務區核心區，總建筑面積近24萬平方米，自2015年啟用至今，已吸引了百余家企業入駐，70%以上入駐企業都是企業總部或區域總部。此次擬出售的兩棟大樓的建筑面積分別為1.6萬方及1.1萬方，預計售價合計14.3億元。

　　旭輝作為較早一批入滬發展的福建房企，總部在上海多年，此次或迫于流動性緊張緣故，出售此容易變現的項目。而賣掉總部后，旭輝是否會將總部搬回福建引起市場關注，預計目前集團總部人數可控，或將以續租的方式繼續留在虹橋商務區。

　　從房東到租客的轉變，個中或夾雜著諸多無奈，這種無奈同為閩系房企的中駿集團也感同身受。近期，中駿集團也計劃整棟出售位于上海虹橋商務區的虹橋中駿廣場的多棟物業，總報價約25億元，此外，中駿還將出讓上海青浦區虹橋時代廣場項目部分獨棟辦公樓的權益。

旭輝化債持續進行

　　自從去年9月一則天津項目信托產品未能償付的消息后，林中通過郵件給旭輝干部發了一封內部信，信中提到目前旭輝遇到的挑戰和決心，并直言，旭輝的主要問題在于資金。

　　實際上，在此前的8月，旭輝延續的3億美元永續債，將分派率由原來的5.375%調整為11.581%，債務壓力已露端倪。僅3個月后的11月就宣布暫停支付境外債之后，旭輝在海外債務端面臨著較大壓力，彼時暫停支付的款項達到4.14億美元，而海外債務總額則高達68.5億美元。

　　一環扣一環，在境內旭輝也不輕松。

　　截至2022年中，旭輝的債務總額為1141.41億元，其中境內債占比近6成。而預計能在年前發行中票“23旭輝MTN001”因為各種原因不斷推遲到目前仍未成功發出來。據了解這背后或是由于央行征信系統出現旭輝的銀行貸款逾期記錄，導致交易商協會和承銷銀行工商銀行啟動重新審批流程。

　　面對迎面而來的償債和保交付相關資金壓力，旭輝在努力疏導。

　　去年9月，旭輝完成12億中票發行，由中債增提供全額擔保；

　　11月，旭輝集團向交易商協會表達150億元儲架式注冊發行，盡管目前仍未消息確認是否落地；

　　12月，旭輝和實控人擬通過投標程序出售所持有得旭輝永升服務股份以快速獲取現金；

　　到年底，旭輝在“金融十六條”框架下，獲得了多家銀行的數百億授信額度；

　　同時，旭輝還通過在二級市場發出“第三支箭”，配股募資9.46億港元；

　　今年2月，旭輝集團與中國東方資產管理股份有限公司簽署戰略合作協議；

　　目前，旭輝擬發行的不超過20億元的中票仍在努力突破之中。

　　從以上動作看，旭輝的融資化債動作不少，但效果和規模并不解渴。與此同時，最為關鍵的銷售回款來源也持續低迷。

　　2022年，旭輝全年全口徑銷售額為1240.3億元，同比下降49.84%，明顯高于克而瑞統計的百強房企同比降幅，顯然旭輝遇到了更為棘手的銷售回款難題。與此同時，公司全年銷售均價同比下滑11.3%，量價齊跌不僅彌補不上現下的資金缺口，同時也影響了未來的結轉利潤率。

　　今年1-2月，克而瑞數據顯示，旭輝的銷售額為128.3億元，同比下降23.36%。而中指研究院監測數據顯示，今年前2個月TOP100房企的銷總額為9841億元，同比僅下降4.8%，其中，2月份TOP100房企單月銷售額環比上升35.1%，同比上升28.5%，旭輝再次大幅弱于同行。

今年面臨一定償債壓力

　　對于旭輝來說，雖然不新增土儲了，但需要用錢的地方還很多。

　　一方面，房企即將進入債券到期的高峰。據悉，房企在2023年的前三季度仍將迎來一波大規模的償債潮，年內房企到期信用債及海外債合計9579.6億元，相比上年多700億元，其中逾7成屬于民營房企。

　　截止2022年中，旭輝2年內到期的債務為572.7億元，相較于目前（2023.03）來說，預估一年內到期債務約380億元左右，壓力不小。

　　另一方面，保交付也存在較大資金需求。為了打消在銷售端購房人的顧慮，各房企都在盡最大能力保證交付，甚至作為競爭在對外宣傳。諸如：2022年全年，旭輝在49城145個項目交付超9萬套新房，其中超1.8萬套提前交付。2023年1-2月，旭輝在全國交付新房近萬套。

　　對于旭輝來說，截止去年中，賬面合同負債達到825.85億元，要完成這些預售房的交付，相關的建設安裝成本也需要幾百億資金。

　　如若銷售復蘇持續不及預期，旭輝恐還將出售資產回籠資金。目前旭輝的自持物業賬面價值大455億元，與合聯營企業的股權賬面價值為295億元，發展中的物業及可供出售物業賬面近2000億，都有可能成為旭輝擺上貨架的目標。