出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，中駿集團(tuán)控股發(fā)布了3月運(yùn)營(yíng)公告，在克而瑞百?gòu)?qiáng)房企同比、環(huán)比均有明顯復(fù)蘇的情況下，中駿3月銷售依然不振。以至于整個(gè)1季度的銷售回款，在2022年大幅下滑的基礎(chǔ)上，仍未見(jiàn)起色。

　　而隨著賬面資金逐漸減少，中駿償還短期債務(wù)的壓力持續(xù)上升。尤其是近年在港幣、美元債務(wù)到期規(guī)模較大的情況下，這對(duì)于已經(jīng)有一年多未在海外再融資的中駿來(lái)說(shuō)，銷售回款顯得格外重要。

　　銷售仍未見(jiàn)復(fù)蘇 Q1再度下滑34%

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在1、2月持續(xù)復(fù)蘇的基礎(chǔ)上，今年3月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額6608.6億元，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)29.2%，環(huán)比增長(zhǎng)42.3%，同環(huán)比保持增長(zhǎng)且增幅較上月提升。累計(jì)來(lái)看，一季度百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額14827.7億元，累計(jì)業(yè)績(jī)同比轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)3.1%。

　　但在頭部房企中銷售業(yè)績(jī)分化較為明顯，以保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)等為代表的國(guó)資背景房企成為了復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊，環(huán)比及同比錄得30%-250%之間不等。而碧桂園、融創(chuàng)、新城、旭輝、中駿為代表的民營(yíng)房企，3月同比數(shù)據(jù)仍然慘淡。其中，中駿集團(tuán)3月僅實(shí)現(xiàn)合同銷售額46.08億元，合同銷售面積35萬(wàn)平米，同比分別減少42%和28%，銷售均價(jià)為13153元/平米，同樣錄得下滑。

　　因此，一季度，中駿集團(tuán)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售金額114.68億元，累計(jì)合同銷售面積91.56萬(wàn)平方米，同比分別減少34%和29%，平均銷售價(jià)格為每平方米12526元。

　　值得注意的是，中駿集團(tuán)在2022年為銷售去化消耗了12.39億元，較2021年同比增12.25%，但效果并不好。不僅銷售額下滑幅度巨大，銷售均價(jià)也大幅下滑14.1%，從2021年的13993元/平米下滑至12020元/平米，而今年Q1銷售均價(jià)仍同比下滑7.04%。

　　量?jī)r(jià)齊跌將持續(xù)拖累中駿利潤(rùn)率

　　實(shí)際上，鑒于近幾年流動(dòng)性較為緊張的情況，中駿集團(tuán)大幅放緩了拿地節(jié)奏，2021年將拿地面積/銷售面積之比降低至33%，而在2022年基本沒(méi)有新增土儲(chǔ)。因此，中駿集團(tuán)近兩年的銷售均價(jià)疲弱走勢(shì)在相當(dāng)程度決定了公司后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)的利潤(rùn)率或?qū)⒉粯?lè)觀。

　　實(shí)際上，由于交房面積減少及平均銷售單價(jià)下降，2022年中駿集團(tuán)僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入267.05億元，同比下滑29%。且僅錄得毛利潤(rùn)為44.2億元，Wind數(shù)據(jù)顯示，即使囊括物業(yè)及租金收入等業(yè)務(wù)，中駿的整體毛利率也只有16.55%，凈利潤(rùn)（含歸母利潤(rùn)及少數(shù)股東損益）的更是綠的虧損，凈利潤(rùn)僅有-0.75%。

　　實(shí)際上，中駿集團(tuán)2022年利潤(rùn)轉(zhuǎn)差主要是期內(nèi)應(yīng)占合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司得經(jīng)營(yíng)虧損及投資物業(yè)公允值減值所致。如果將部分存貨減值計(jì)入毛利率中，毛利率下滑或?qū)⒏又庇^，而考慮2021、2022年的銷售及拿地的量?jī)r(jià)情況，中駿的毛利率下滑趨勢(shì)或仍未觸底。

　　短期流動(dòng)性尤其海外債務(wù)或不容樂(lè)觀

　　如果說(shuō)結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤(rùn)是非現(xiàn)金流的影響，而銷售量?jī)r(jià)低迷，作為現(xiàn)金流指標(biāo)，將直接影響公司的短期流動(dòng)性，進(jìn)而影響短期債務(wù)的置換和融通。

　　截止2022年底，中駿集團(tuán)賬面合同負(fù)債超800億，保交付將是一筆不小支出。而公司賬面貨幣資金同比下降了25%至150.16億元，其中非受限現(xiàn)金更是同比下降了42%至91.19億元，占比下降從78%下降至61%，非受限現(xiàn)金短債比下降為0.62。

　　查看中駿的債務(wù)結(jié)構(gòu)，與1季度銷售低迷形成鮮明對(duì)比的是，今年公司的美元、港元債務(wù)償還壓力不小。截止2022年底相關(guān)港幣、美元債務(wù)合計(jì)約225億元，占總債務(wù)比約50%，而一年到期的優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券近40億元，而同期賬面貨幣資金中，港元及美元之和僅為1.6億元，而中駿上一次在海外發(fā)行債券還是在2021年底。

　　此外，在中駿集團(tuán)對(duì)于上下游的貿(mào)易應(yīng)付款及票據(jù)中，有多達(dá)104億元是短期應(yīng)付款。顯然，無(wú)論是對(duì)于大多數(shù)房企還是中駿來(lái)說(shuō)，今年的銷售回款至關(guān)重要，而Q1又相當(dāng)程度是全年的風(fēng)向標(biāo)。全年來(lái)看，中駿需在加大力度去化的基礎(chǔ)，繼續(xù)在土地市場(chǎng)保持“低調(diào)”，甚至減少在投資物業(yè)上的投入。

　　而實(shí)際上，在“一體兩翼”的構(gòu)想下，中駿在業(yè)務(wù)形態(tài)涵蓋購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)街及商鋪的自持物業(yè)方面，投入力度并沒(méi)有減弱。投資性房地產(chǎn)從2017年的102.52億元逐年增長(zhǎng)至2022年的392.16億元。

　　截止2022年底，中駿集團(tuán)及聯(lián)營(yíng)公司共持有53個(gè)投資物業(yè)，總建筑面積為401萬(wàn)平米（權(quán)益面積為366萬(wàn)平米）。其中已開(kāi)業(yè)27個(gè)，主要分布在北京、上海、廈門(mén)、蘇州等26個(gè)城市。但實(shí)際上中駿全年錄得租金收入仍只有5.14億元，相較于近400億元的資產(chǎn)規(guī)模來(lái)說(shuō)回報(bào)率并不理想，且對(duì)業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)比仍太小。

　　總體來(lái)看，在自持物業(yè)算起難以撐起多元收入來(lái)源的短期內(nèi)，中駿面對(duì)相對(duì)緊張的短期債務(wù)壓力，不僅應(yīng)采取了不拿地的策略，加快銷售去化也成為必須完成的任務(wù)。