近日，新城控股發布了公司2022年報，全年在強力保交付超13萬套物業、商業運營總收入突破百億里程碑的基礎上，實現營收1154.6億元，歸母凈利潤13.9億元。在當前房企面臨多重調整的情況下，守住了正收益，并連續5年錄得經營性現金流為正，在現金流指標方面表現穩健。

　　隨著快速城鎮化紅利期的結束，我國房地產行業也將從過去高杠桿、高周轉、高利潤率模式逐漸回歸到更強調精耕細作的制造業模式。正如香港地產發展軌跡所展現的，在存量時代，諸多地產企業已邁入“自持+出售”雙輪驅動的開發“終極模式”。內房企近些年也開始注重運營項目的開發甚至自持，新城控股的商業運營總收入在去年整體消費受到影響情況下依然實現了可觀的增長，并貢獻了更多比重的利潤。

　　展望存量新階段，“開發、經營、服務并重”模式已成必然，率先出發的新城控股已在資金、產業資源、運營經驗等方面豎起了一道競爭壁壘。

經營性現金流連續五年為正

　　2022年，全行業經歷深度調整、銷售去化低迷、信用風險頻發。

　　新城控股在市場下行、交付洪峰、施工時間受限等多重不利局面下，全年確保了155個子項目竣工，竣工面積達2005.36萬平米（含合聯營項目），交付超過13萬套物業。面向房地產行業新常態，含義更廣的交付力既是房企社會責任的擔當，也是企業產品力、服務力的直觀體現，更是房企穿越周期、實現長遠發展的關鍵。

　　在結轉交付實現開發業務收入1048.83億元基礎上，新城控股全年實現營收1154.6億元。截止2022年末，公司已售未結面積2913.6萬平米，合同負債與預收款合計1654.9億元，未結資源仍舊充足。展望2023年，新城控股計劃開工742.7萬平米，同比增長39.3%，計劃竣工1958.7萬平米，在開發業務方面基本成功筑底企穩。

　　不過僅從2022年的利潤表來看，疊加物業公允價值變動、資產減值、合聯營項目損益的減少等非現金流利空因素，新城控股歸母凈利潤錄得13.94億元，保持了全年正收益。

　　而在現金流方面，新城控股表現穩健，全年實現經營性活動現金流流凈額145.35億元，連續5年錄得正流入。這從側面反映，新城控股的業務本身是具備持續造血能力并覆蓋相關成本的，據悉自2021年以來，新城控股商業持續性經營收入持續大幅超過當期利息支出。2022年年報顯示，該比例為1.64倍。

　　實際上，在地產行業開發業務利潤率普遍下滑甚至虧損的大背景下，新城控股能實現持續經營現金流正流入，主要得益于良好的銷售回款率、歸集率，和在銷售及拿地的靈活調配，以及商業運營業務貢獻持續增長現金流。

　　2022年，新城控股全年實現全口徑銷售額1160.5億元，回款金額1329億元，回款率達到115%，回款率、歸集率位于行業前列。

商業運營總收入首破百億 貢獻毛利已近30%

　　商業運營的持續發力，也是新城控股現金流持續為正的另一關鍵原因。

　　當前地產行業逐漸進入下半場，隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，市場對經營性不動產的認知已逐步改變，經營服務業務創造穩定現金流的優勢開始顯現。此外，隨著商業ABS、REITs和不動產私募投資基及長期租賃住房貸款金的開展，經營性不動產實現“投融建管退”閉環，運營業務的發展也將進一步提速。

　　而吾悅廣場就是在多年深耕后，于行業轉折之際成為了新城控股的下半場“入場券”。

　　截止年末，新城控股在全國140個城市已布局了194座吾悅廣場，合作品牌鋪位2.8萬家，合作品牌總數1.1萬個，聯發品牌57個，標桿品牌53個，以多元品牌矩陣匹配商業需求。

　　在多年運營經驗、成熟品牌、豐富商業資源以及強大的綜合開發能力加持下，2022年新城控股“住宅+商業”雙輪驅動戰略優勢進一步鞏固，全年商業運營總收入100.1億元，首次突破百億里程碑，同比增長15.8%。其中，物業出租及管理業務毛利率達到72.6%并貢獻毛利66.96億元，占公司總毛利之比由去年同期的16.83%提升至28.95%，進一步創新高水平。

　　據透露，2023年新城控股計劃新開吾悅廣場20家，全年實現總收入目標110億元。值得一提的是，持有商業物業為其融資渠道的穩定性增加砝碼，隨著消費基礎設施 REITs、ABS、私募基金等啟航以及回報率逐漸更具吸引力，新城控股持有物業也將迎來價值重估。

持續壓降債務 “三箭齊發”保障融資渠道暢通

　　作為民營示范房企，新城控股在保交付、穩財務方面表現出了應有的擔當。

　　截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比2021年底壓降規模達185.97億元，全年已償還境內外公開市場債券127.91億元。與此同時，公司合聯營權益有息負債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續壓降30.82億元，全口徑有息負債水平保持低位。

　　同期，新城控股在手現金余額314.63億元，在手現金充裕。

　　受益于融資環境邊際改善以及政策對于優質民營示范房企的政策支持，新城控股2022年平均融資成本同比下降5bp至6.52%。三箭齊發，全年各類融資渠道保持暢通，2022年5月，新城控股通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風險緩釋憑證，成功發行10億元中期票據。6月新城控股境外子公司新城環球發行金額為1億美元的優先綠色票據，也是彼時房企首筆無增信措施的美元債。

　　此外，年底“三箭齊發”政策的支持，和“金融16條”引入的銀行多筆授信，也為新城控股再融資提供了充足的保障，截至2022年末，新城控股尚有銀行意向性授信額度1400億。

　　今年3月13日，新城控股發布向特定對象發行A股股票預案，擬向特定對象發行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目，保障項目交房周期和質量。

　　值得注意的是，定增不僅可以相當程度充實新城控股的權益規模，改善各項財務指標。與此同時，更加厚實的權益也將翹起更多的再融資規模，為公司后續融資提供了更高的自由度。