出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　年初長達四個月左右的疫情加劇了房地產行業的“馬太效應”。在數百家小房企走向破產的同時，規模房企憑借良好的抗風險能力順利挺過寒冬，疫后銷售強勁反彈，最終全年的銷售目標并未受到太大影響，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千億房企由去年的34家升至43家，有進有出，排名也較此前發生了較大變化。數據顯示，2020年1-12月，43家千億房企共實現全口徑銷售額100877.78億元，較去年同期的89637.81億元同比增長12.54%。

　　首次進入千億，銷售權益比下降。建發股份主要從事供應鏈運營業務和房地產開發業務。在面對錯綜復雜的經濟形勢以及新冠疫情的影響，公司采取應對措施，兩業務均取得增長。其中房地產業務獲得里程碑成就，首次進入千億行列。

　　公司的房地產開發業務主要以建發房產和聯發集團為運營主體。近年來，公司合約銷售額持續增長，其中2017年和2018年的增速高達52.68%和60.83%。根據克而瑞數據，2020年全年，公司全口徑銷售金額為1296.8億元，在43家千億房企名單中排名第31。

　　值得注意的是，隨著銷售規模的增長，公司的銷售權益比有所下降，2018年、2019年和2020年1-6月，公司的銷售權益比分別為0.89、0.79、0.72和0.71。

　　執行雙輪驅動戰略，盈利能力承壓。公司執行雙輪驅動戰略，受疫情影響，公司地產板塊銷售收入增長放緩。公司的供應鏈業務的金屬材料及礦產品、漿紙、農產品等核心品種的銷售數量實現較大增長，進一步提升公司在細分行業的領先地位。

　　從盈利能力來看，供應鏈業務的毛利率較低，營收占比的增高拉低了公司的整體毛利率。以2020年上半年數據為例，公司供應鏈運營業務的毛利率為1.65%，同比減少1.39個百分點；房地產開發業務的毛利率為29.09%，同比減少3.01個百分點。2018年、2019年和2020年1-9月，公司的綜合銷售毛利率為8.11%、6.54%和3.81%，同期，公司的銷售凈利率分別為2.72%、2.36%和1.4%，處于下滑態勢。

　　一二線土儲占比增長，土地結構優化。地產業務方面，公司秉持“布局全國、區域聚焦、城市深耕”戰略，重點聚焦長三角、華東、華中、華南、川渝等區域，深耕上海、蘇州、杭州、長沙、成都、重慶、福建等戰略城市和省份，形成一、二、三線城市強有力的互補優勢。2018年、2019年和2020年1-9月，以面積計算的投銷比為1.12、1.27和1.09。

　　2020年上半年，建發房產和聯發集團通過多種方式新增土地 27 宗，新增計容建筑面積約 315.84 萬平方米，其中權益面積約 251.70 萬平方米。截至2020年6月30日，公司土地儲備面積達到1592.22萬平方米，可供2-3年開發，一、二線城市的土地儲備面積占比為 57.89%，較上年末提升 3.81 個百分點，土儲結構優化。

　　有息負債逐年增長，踩中一條紅線。房地產是資金密集型行業，隨著公司房地產業務的擴張，負債水平也逐年攀高。截至2020年6月30日，公司房地產子公司的融資總額為949.84億元，相比2016年增長187%，公司的扣除預收賬款后的資產負債率從2016年的67.09%增長到73.68%。

　　以“三道紅線”作為衡量標準，截至2020年9月30日，公司的扣除預收賬款后的資產負債率為73.67%，凈資產負債率為75.53%，現金短債比為1.81，踩中一條紅線。