基本觀點：

　　新浪財經上市公司研究院針對于保利發展控股集團股份有限公司（下稱“保利地產”）當前經營中的存量及流量數據進行綜合分析，給予保利地產的主體信用評分為86。

　　近年來，保利地產在銷售規模上保持著前五的龍頭地位，經過多年的積累，公司總資產規模已接近萬億元，依然保持穩健且較快的增長速度。保利地產在國內的品牌力一直處在行業前列，較強的綜合競爭力也為公司穩健的盈利能力打下了基礎。公司整體財務杠桿率低，融資成本可控，賬面資金充足，債務結構相對合理，短期償債能力有保障。

　　同時，新浪財經上市公司研究院也注意到，上半年，相對于銷售額來說，保利地產的拿地力度是下降的，房地產調控對于整個地產行業以及保利地產的拿地節奏均會產生較大的影響，公司主體信用情況也會受到影響，好在公司土儲貨值較大。不過，保利地產賬面的土地儲備在一二線的占比相對并不是很高，三四線土儲存在一定的波動風險。

　　概況數據（2019H）：

　　優勢：

　　總資產近萬億，保持較快增長，在總資產接近1萬億規模的基礎上，保利地產依然保持著穩健的增長和盈利，無論是產品品牌還是資本品牌都有著較為明顯的優勢。2019年上半年實現營收711.41億元，同比增長19.48%，歸母凈利潤99.55億元，同比增長53.28%。上半年銷售額同比增長17%，在碧桂園、恒大、萬科銷售增速均明顯下滑的背景下，保利依然保持著較快的銷售業績增速。

　　長期平穩的業績表現，保利地產過去十年加權ROE均超過15%，業績起伏較小憑借著較強的綜合開發能力，毛利率長期維持在30%以上，凈利潤率在15%左右。較高的利潤率水平也是保利地產在杠桿率較低且周轉率一般的情況取得較為客觀的凈資產收益率的原因。

　　公司融資成本低，杠桿水平穩健，2019年上半年，保利地產的加權平均融資成本為4.99%，在行業融資面趨緊的大環境下，龍頭房企的融資更受青睞，保利地產的資產負債率和凈負債率一直控制在較為合理的水平。

　　各項償債指標合理，保利地產的短期債務占比為17.22%，一年到期的債務相對可控，且賬面資金足夠覆蓋，不過，現金流作為融資回款之外的另一大資金來源，近年來起伏較大。經營活動現金流對于當期利息支出的覆蓋較為充足。

　　關注：

　　周轉效率略低，2019上半年，保利地產的拿地強度（拿地金額與銷售金額之比）為0.21，與前幾年的“進攻”策略不同的是，公司在行業調整時期公司的戰略有些保守。同是，保利地產的存貨周轉率一直不高，今年上半年及前三季度僅為0.09、0.14，與碧桂園、融創中國等有著明顯的差距。

　　周轉率慢加大土儲風險，截止上半年，克而瑞數據顯示，保利地產的土儲貨值為21283.6億元，這一貨值水平僅次于恒大、碧桂園、融創，超過綠地和萬科。充足的貨值總量僅為上半年銷售額的8.43倍。不過保利地產的土地儲備中，三四線城市占比不小，在公司存貨周轉率較慢的情況下，房地產行業趨緊的調控政策給三四線樓市帶來不確定性的同時，也加大了保利地產土地儲備的風險。

　　關于2019新浪財經年度上市房企主體信用評分

　　改革開放41年來，中國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據國家統計局數據顯示，我國目前人均居住建筑面積已經高達40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，在以保利地產、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產行業里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發出來的活力是巨大的。

　　進入社會主義新時代，房地產市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產行業面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產不作為短期經濟刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結果，反應的是：借款人償還債務能力的強弱，違約風險的高低，而房地產公司作為高杠桿經營的典型，從拿地、開發建設、銷售等環節都有資金需求，因此對于資產負債率動輒超過80%，凈負債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業。目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出80家主流房地產開發商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經年度上市房企主體信用評分。