新浪財(cái)經(jīng)訊 10月20日晚間，濱江集團(tuán)發(fā)布了三季報(bào)。公司前三季實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入99.39億元，同比下降18.75%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)8.61億元，同比增長(zhǎng)21.83%。

　　公告顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)收入下滑的原因系本期納入并表范圍的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年同期減少。而凈利潤(rùn)增速與營(yíng)收脫節(jié)，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的原因在于，來(lái)自聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資收益較高。上半年公司的投資收益達(dá)3.47億元，同比增長(zhǎng)260.87%，占凈利潤(rùn)的40.30%。

　　杭州市銷售不穩(wěn)定 繼續(xù)加碼長(zhǎng)租公寓

　　濱江集團(tuán)在浙江起家，并且一直堅(jiān)持在浙江區(qū)域發(fā)展，與其他房企積極進(jìn)行全國(guó)化布局不同，濱江集團(tuán)目前已在沖擊千億規(guī)模的賽道上，但公司的銷售仍集中在浙江省內(nèi)，尤其是杭州市。

　　濱江集團(tuán)的營(yíng)收來(lái)源主要包括房地產(chǎn)、酒店業(yè)和物業(yè)服務(wù)，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了絕大部分的營(yíng)收。今年上半年，公司的三大主營(yíng)營(yíng)收均出現(xiàn)下滑，房產(chǎn)銷售收入同比下降44.59%，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理服務(wù)下降71.97%，房產(chǎn)租賃下滑了15.66%。

　　值得一提的是，杭州地區(qū)一直是濱江集團(tuán)的重倉(cāng)城市，2016-2018年，杭州實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入占公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總營(yíng)收的比重分別為79.51%、94.63%和91.50%。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，公司在杭州地區(qū)的營(yíng)收同比大幅下滑80.97%。

　　對(duì)比可見，濱江集團(tuán)近年在杭州的營(yíng)業(yè)收入并不穩(wěn)定，2016-2018年，公司在杭州地區(qū)營(yíng)收的增速分別為46.21%、-15.19%和49.35%。

　　除此之外，今年上半年，公司在紹興和衢州的營(yíng)業(yè)收入均大幅下滑。金華地區(qū)今年上半年超過(guò)杭州成為公司的主要營(yíng)收來(lái)源，嘉興市的銷售收入也逼近杭州市。

　　此外，近兩年公司開始布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，2018年末，公司規(guī)劃中擬用于長(zhǎng)租公寓的自持物 業(yè)總面積約33.61萬(wàn)方，6月末，總面積上升至39.01萬(wàn)方。公司仍在繼續(xù)加碼長(zhǎng)租公寓布局。

　　2019年或有望突破千億大關(guān) 兩年內(nèi)或無(wú)出省布局打算

　　2014-2018年，濱江集團(tuán)的銷售額分別為157億、233億、366.80億、615億和850.1億元，近兩年增速較快，2017年銷售增幅達(dá)67.67%為歷史最高，2018年增速明顯放緩，降至38.23%。

　　隨著公司的加速拓展，杠桿逐漸提升。Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年時(shí)，濱江集團(tuán)的凈負(fù)債率曾低至負(fù)數(shù)，2018年激增至97.99%，今年前三季，凈負(fù)債率為62.64%，較前幾年負(fù)債率明顯上升。

　　今年上半年，公司的銷售額為516.70億元，同比增長(zhǎng)27.42%，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，公司位列2019年上半年杭州市場(chǎng)銷售第一。大部分房企在下半年均會(huì)加強(qiáng)推盤節(jié)奏，預(yù)計(jì)下半年銷售額超500億并沒有太大難度，今年全年濱江集團(tuán)或有望邁過(guò)1000億大關(guān)。

　　今年上半年，濱江集團(tuán)繼續(xù)積極拿地，拓展土儲(chǔ)，在杭州、金華、臺(tái)州、溫州新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目15個(gè)，累計(jì)新增土地面積68.95萬(wàn)方，計(jì)容建筑面積170.67萬(wàn)方，平均樓面價(jià)1.58萬(wàn)元/平方米。其中，杭州地區(qū)拿地最多，但值得注意的是，杭州市地塊權(quán)益比整體較低，均集中在20%-50%，會(huì)對(duì)收益造成一定的影響。

　　從今年的拿地情況來(lái)看，公司的戰(zhàn)略仍然集中在浙江省內(nèi)，可見未來(lái)兩三年內(nèi)濱江集團(tuán)并沒有出省競(jìng)爭(zhēng)的打算。

　　需要注意的是，雖然當(dāng)前浙江市場(chǎng)的基本面良好，但由于房地產(chǎn)行業(yè)一城一策的特殊性，全國(guó)化可以很好的分散政策風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)若浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，可能會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生較大的影響。