持續調控政策下的房企有哪些變化？地產行業真的進入了嚴冬？房企真的迎來了“剩者為王”的局面？新浪財經上市公司研究院梳理上市房企主要的經營數據，帶你窺探龍頭房企“過冬”的變化與應對，從融資、拿地、銷售、土儲、償債、利潤……入手探尋房企之變。

　　本期新浪財經上市公司研究院梳理招商蛇口(19.000, -0.12, -0.63%)今年以來經營業績表現，并與去年同期數據、主流50家上市房企經營數據均值進行比較，同時根據房地產企業開發業務的整體商業模式和運作流程，參考主流評級體系，歸類經營指標并賦予相應權重，從四個方面來評估招商蛇口今年以來的“中考成績”與“改變”。

　　上半年，招商蛇口實現營收166.87億元，同比減少20.49%，歸母凈利潤48.98億元，同比下降31.17%。中考成績方面，招商蛇口綜合成績A-，財務實力得分A，規模優勢為A-，業務發展和盈利能力分別為B+和B-。

　　基本業務方面，招商蛇口2019年上半年拿地金額為397億元，拿地面積為383.31萬㎡，拿地均價10357.15元/㎡，而2018年上半年拿地均價為6984.89元/㎡。招商蛇口半年銷售金額在克而瑞全口徑銷售排行中位列第11位，較上年上升2位。公司上半年銷售額為1011.92億元，較去年同期上漲34.74%。拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.39，較去年同期的0.7有明顯下滑，銷售均價與拿地均價之比為1.9，去年同期為2.87。公司存貨周轉率有所下滑，由去年同期的0.06下落至0.04。

　　財務方面，招商蛇口今年中期平均融資成本較2018年略有上升，為4.91%，低于主流上市房企平均融資成本均值6.44%。2018年數據顯示，招商蛇口平均融資成本為4.85%。截止上半年，公司凈負債率為53%，低于行業均值99.62%，較上年末的45%小幅上升。

　　目前招商蛇口貨幣資金+受限制使用資金共有764.09億元，短期債務為446.03億元，長期債務為937.8億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，招商蛇口短期償債壓力指數為0.59，低于主流房企數據均值0.66。

　　規模與盈利方面，招商蛇口有一定的規模優勢，盈利能力小幅下降。2019年上半年招商蛇口總資產5024.53億元，凈資產1169.61億元，土地儲備貨值為6685億元（以當期銷售均價乘以土儲面積所得），權益土儲貨值為4880.05億元。

　　上半年，招商蛇口的銷售毛利率為37.88%，銷售費用和管理費用較去年同期均有所上升，銷售凈利率32.28%，較去年同期下滑5個百分點，但仍高于主流房企16.5%的平均水平。招商蛇口半年ROE為6.59%，低于行業平均水平9.8%。

　　說明：

　　（1） 指標統計所用數據均來自中國指數研究院、克而瑞、wind數據、公告、公開資料等。

　　（2） 相應指標測算成績為新浪財經選取一定周期內，對公開經營數據賦予相應

　　權重，并參考主流評級體系，進行分值計算。

　　（3） 上市房企數據均值為新浪財經依據相關評價體系，篩選50家主流上市房企的一定周期內數據，進行算術平均。

　　（4） 上市房企經營數據統計為2018年半年數值，部分指標為測算數據，新浪財經依據公開數據、相應會計準則進行公式計算。