持續調控政策下的房企有哪些變化？地產行業真的進入了嚴冬？房企真的迎來了“剩者為王”的局面？新浪財經上市公司研究院梳理上市房企主要的經營數據，帶你窺探龍頭房企“過冬”的變化與應對，從融資、拿地、銷售、土儲、償債、利潤……入手探尋房企之變。

　　本期新浪財經上市公司研究院梳理萬科今年以來經營業績表現，并與去年同期數據、主流50家上市房企經營數據均值進行比較，同時根據房地產企業開發業務的整體商業模式和運作流程，參考主流評級體系，歸類經營指標并賦予相應權重，從四個方面來評估萬科今年以來的“中考成績”與“改變”。

　　上半年，萬科實現營收1393.2億元，同比增長31.47%，歸母凈利潤118.42億元，同比增長29.79%。中考成績方面，萬科總體的成績較好，總成績為A。規模優勢較大，成績為A+，財務實力為A，業務發展和盈利能力為B。

　　基本業務方面，萬科2019年上半年拿地金額為946.68億元，拿地面積為1372萬㎡，而2018年上半年拿地金額為1043.1億元，拿地力度有所放緩。萬科半年銷售金額在克而瑞銷售排行中位列第2位，為3340億元，較去年同期上漲9.63%，較上年同期的9.9%進一步放緩。拿地強度（拿地金額/銷售金額）較小，為0.28，銷售均價與拿地均價之比為2.25。公司存貨周轉率較去年同期變動不大，為0.12。

　　財務方面，萬科今年中期平均融資成本較2018年略有下降，為5.89%，低于主流上市房企平均融資成本均值6.44%。2018年數據顯示，萬科平均融資成本為6.25%。截止上半年，公司凈負債率較低，為36.77%，遠于行業均值99.62%，較上年末30.89%有所上升。

　　目前萬科貨幣資金+受限制使用資金共有1438.69億元，短期債務為706.8億元，長期債務為1586.69億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，萬科短期償債壓力指數為0.49，低于主流房企數據均值0.66。

　　規模與盈利方面，萬科明顯規模優勢較大，盈利能力有所上升。2019年上半年萬科總資產15770.57億元，凈資產2324.68億元，土地儲備貨值為23301億元（以當期銷售均價乘以土儲面積所得），權益土儲貨值為14965億元，萬科預收賬款（合同負債）為6.2億元。

　　萬科的銷售毛利率36.25%，三費較去年同期均有所上升，銷售凈利率13.84%，低于主流房企16.5%的平均水平，半年ROE為7.26%，行業平均水平9.8%。

　　說明：

　　（1） 指標統計所用數據均來自中國指數研究院、克而瑞、wind數據、公告、公開資料等。

　　（2） 相應指標測算成績為新浪財經選取一定周期內，對公開經營數據賦予相應

　　權重，并參考主流評級體系，進行分值計算。

　　（3） 上市房企數據均值為新浪財經依據相關評價體系，篩選50家主流上市房企的一定周期內數據，進行算術平均。

　　（4） 上市房企經營數據統計為2018年半年數值，部分指標為測算數據，新浪財經依據公開數據、相應會計準則進行公式計算。

　　萬科業績圖譜如下：