10月8日，以LPR為基礎(chǔ)的房貸利率新政實(shí)施，二線城市房貸利率多數(shù)出現(xiàn)上調(diào)。疊加之前的房地產(chǎn)融資端收緊，在“房住不炒+因城施策”的市場調(diào)控主線下，房企面臨的銷售壓力到底有多大？下半年，包括恒大、世茂房地產(chǎn)等在內(nèi)的眾多房企銷售均價(jià)較上半年整體有所回落，降價(jià)保量似乎是業(yè)界的“主旋律”。資金趨緊，房企不得不謹(jǐn)慎應(yīng)對，尤其是高杠桿公司更是如此。近幾個(gè)月，在高比例股權(quán)質(zhì)押、頻繁出售資產(chǎn)、發(fā)15%高利債等一系列舉措背后，泰禾集團(tuán)資金問題備受市場關(guān)注，泰禾可以說正處于“全身神經(jīng)”高度緊繃狀態(tài)。

　　兩年前收購案作罷

　　10月8日晚間，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告表示擬取消兩年前的一樁收購案，并由項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方退還泰禾方已支付的款項(xiàng)。

　　據(jù)悉，泰禾集團(tuán)全資子公司江蘇泰禾錦潤置業(yè)有限公司（“江蘇泰禾錦潤”）于2017年10月20日與高建國、周國慶簽署了《關(guān)于句容市翔峰置業(yè)有限公司之股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，江蘇泰禾錦潤以人民幣31175.81萬元受讓高建國、周國慶合計(jì)持有的翔峰置業(yè)100%股權(quán)。江蘇泰禾錦潤還需向翔峰置業(yè)提供8824.19萬元股東借款用于翔峰置業(yè)清償協(xié)議約定的債務(wù)，交易對價(jià)合計(jì)為4億元。

　　同日，江蘇泰禾錦潤還與周羅洪簽署協(xié)議，江蘇泰禾錦潤以5913.37萬元受讓其持有的中加置業(yè)100%股權(quán)。根據(jù)協(xié)議約定，江蘇泰禾錦潤還需向中加置業(yè)提供4086.63萬元股東借款用于中加置業(yè)清償協(xié)議約定的債務(wù)，交易對價(jià)1億元。上述交易總對價(jià)為5億元。

　　截至目前，根據(jù)原股權(quán)收購協(xié)議的約定，江蘇泰禾錦潤累計(jì)已支付4億元，翔峰置業(yè)100%股權(quán)已經(jīng)完成工商變更，周羅洪持有的中加置業(yè)100%股權(quán)尚未完成工商變更登記。

　　泰禾集團(tuán)表示，現(xiàn)因經(jīng)營需要，根據(jù)標(biāo)的公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)條件及交易進(jìn)度情況，調(diào)整項(xiàng)目布局，經(jīng)各方協(xié)商一致，各方擬解除原股權(quán)收購協(xié)議，并由原轉(zhuǎn)讓方向江蘇泰禾錦潤返還已經(jīng)支付的4億元。

　　資料顯示，翔峰置業(yè)主要資產(chǎn)為位于句容市茅山風(fēng)景區(qū)六幅地塊的國有土地使用權(quán)，總用地面積共計(jì) 89533 平方米，地塊的土地使用權(quán)性質(zhì)為綜合用地，六幅地塊均已取得土地使用權(quán)證。據(jù)此前公告介紹，此次通過受讓翔峰置業(yè)、中加置業(yè)100%股權(quán)方式獲取項(xiàng)目地塊，是為了增加項(xiàng)目土地儲(chǔ)備。項(xiàng)目地塊緊鄰茅山風(fēng)景名勝區(qū)（國家5A級旅游景區(qū)，被列為江蘇省八大風(fēng)景名勝區(qū)之一），屬于南京一小時(shí)都市圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　資金問題備受關(guān)注

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，泰禾集團(tuán)的短期借款為75.54億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為255.20億元，短期有息負(fù)債合計(jì)330.74億元，而當(dāng)期公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為129.67億元，短期償債壓力指數(shù)（短期債務(wù)/賬面資金）為2.55，存在較大的償債壓力。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，泰禾集團(tuán)的凈負(fù)債率高達(dá)258.69%，負(fù)債畸高之下泰禾集團(tuán)的融資成本飆升。

　　今年以來，泰禾集團(tuán)通過在香港注冊的全資子公司Tahoe Group Global （Co．，） Limited進(jìn)行了3次融資，前后發(fā)行了三筆美元債，規(guī)模分別為4億美元、1億美元和1億美元。其中，第一次在7月中旬，利率高達(dá)15%，第三次系對第二次的增發(fā)，利率均為11.25%，融資成本較高。

　　公告顯示，泰禾集團(tuán)該子公司的境外融資成本在8%左右。2019年下半年，發(fā)債利率升至10%以上，還曾高達(dá)15%，通過發(fā)美元債籌資的成本已然太高。除此之外，泰禾集團(tuán)還頻繁出售資產(chǎn)回籠資金，并進(jìn)行了高比例股權(quán)質(zhì)押。

　　年初以來，泰禾集團(tuán)多次向世茂股份出售資產(chǎn)：今年9月，作價(jià)2.89億元向上海煦曉（世茂股份全資子公司）轉(zhuǎn)讓所持有的杭州藝輝39%股權(quán)，交易對價(jià)款抵消部分項(xiàng)目公司債務(wù)后，實(shí)際支付交易對價(jià)1.81億元；前后兩次轉(zhuǎn)讓杭州蔣村項(xiàng)目股權(quán)，世茂股份現(xiàn)持有蔣村項(xiàng)目90%股權(quán)，90%股權(quán)對應(yīng)的總交易對價(jià)為6.68億元（蔣村項(xiàng)目主要指西湖區(qū)蔣村單元XH0605-18地塊，由泰禾永盛于2016年11月28日以14億元競得）；前后兩次轉(zhuǎn)讓佛山泰禾院子股權(quán)，世茂股份現(xiàn)擁有佛山泰禾院子項(xiàng)目80%股權(quán)。該項(xiàng)目公司80%對應(yīng)的交易總價(jià)為7.64億元。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，年初以來，泰禾集團(tuán)已進(jìn)行超10筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓，回籠資金超85億元。

　　此外，今年年初以來，泰禾集團(tuán)還進(jìn)行了多次股權(quán)質(zhì)押。截至目前，泰禾集團(tuán)的前十大股東中，泰禾投資集團(tuán)、葉荔、福建智恒達(dá)實(shí)業(yè)有限公司的股權(quán)質(zhì)押比例均超99%，黃敏的質(zhì)押股份達(dá)其持股的95%。