改革開放41年來，中國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據國家統計局數據顯示，我國目前人均居住建筑面積已經高達40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，在以萬科、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產行業里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發出來的活力是巨大的。

　　進入社會主義新時代，房地產市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產行業面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產不作為短期經濟刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結果，反應的是：借款人償還債務能力的強弱，違約風險的高低，而房地產公司作為高杠桿經營的典型，從拿地、開發建設、銷售等環節都有資金需求，因此對于資產負債率動輒超過80%，凈負債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業。目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出80家主流房地產開發商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經年度上市房企主體信用評分。

　　在規模體量方面，整體的總資產規模越大，代表著房企體內的“家底”更為殷實，相應的信用評分更高，這其中較為關鍵的是土地儲備和自持物業。在主體信用評分的前十上市房企中，除中華企業外，土儲貨值都達到了萬億左右的水平，其中保利地產的土儲已超過2萬億大關，綠地控股也達到1.8萬億元。土儲多，銷量排名則往往排名靠前，后期竣工交房結算的營收規模也更大。

　　在銷售成績方面，銷售去化及周轉的情況越好，則房企的現金流及賬面資金狀況就更健康，對于債務的償還能力更強，主體信用評分就更高。在2019年房企普遍面臨調控壓力的大環境下，信用評分靠前的房企，上半年銷售金額多數錄得同比增長。其中，華潤置地同比增長26%，中國海外發展更是達到43%。此外，在加速回款的同時減少拿地，則能更明顯地改善房企的現金流，銷售均價與拿地均價之比越高，房企的盈利能力更強，還款來源確定性更高。

　　收益及盈利方面，各上市房企的毛利率多在30%左右的水平，毛利率越高，信用評分相應越高，但毛利率之間的差別并不是非常明顯。而凈利潤率更能反映出房企的盈利能力，其不僅包含了房企拿地成本及開發銷售的盈利能力，也反應了房企內部管理與融資的競爭力情況。上半年，中國金茂的凈利潤率達到31.7%，招商蛇口達到32.38%。

　　財務狀況方面，融資成本低、杠桿率低的房企，信用評分更高，萬科上半年的平均融資成本為5.89%，凈負債率為37%，龍湖的融資成本更是只有4.56%，凈負債率為53%。相比之下，泰禾集團的融資成本和凈負債則分別達到9.3%、258%的高水平，佳兆業集團的融資成本和凈負債則也分別達到8.6%、196%的水平。

　　當前償債能力方面，此部分所占主體信用評分權重較大，評估因素包括還款來源，如EBIT、經營活動現金流凈額、周轉情況，還包括總體債務規模、有息負債情況、短期債務占比、現金短債比等債務負擔情況。短期債務壓力越大，信用評分越低，盈利及現金流越好，信用評分則越高。綠地控股、融創中國、龍光地產、瑞安房地產、融信中國等存貨周轉率較快，北大資源、越秀地產、中國奧園、佳兆業、合景泰富、中國恒大、禹洲地產等上半年的經營活動現金流為負，對于其償還債務帶來了一定的壓力。

　　附注：新浪財經上市公司研究院上市房企主體信用評分細則

　　對于房地產公司而言，影響其主體信用的因素較多，新浪財經上市公司研究院的上市房企主體信用測評體系將其分為6大類，主要包括：

　　1． 房企的行業地位情況；

　　2． 銷售業績情況；

　　3． 收益表現；

　　4． 土地儲備及預收情況；

　　5． 財務狀況；

　　6． 償債能力。

　　以上6大類考察方面分別測評各房企的規模效應、銷售回款、盈利表現、土地儲備潛力、財務狀況及短期的賬面表現對于其融資及償債的影響。由于房地產公司的融資期限平均為幾年時間，時間相對較短，因此對于當前公司賬面的資金表現給予了較高的權重。如，房企債務期限結構情況，短期債務占總有息負債比重越高的房企，往往其平均融資成本也更高。

　　在以上6大考察面下，本測評體系分別羅列了若干要素，共計25小項，其中：

　　1． 房企的行業地位情況；

　　資產總額；

　　CRIC銷售排名；

　　營業收入；

　　土儲貨值；

　　2． 銷售業績情況；

　　銷售額同比增速；

　　銷售金額/拿地金額；

　　銷售均價/拿地均價；

　　3． 收益表現；

　　ROE；

　　毛利率；

　　凈利潤率；

　　歸母凈利潤；

　　歸母凈利潤同比增速；

　　4． 土地儲備及預收情況（12%）；

　　土地儲備一二線占比；

　　土儲貨值/銷售額；

　　預收款/營收；

　　5． 財務狀況（12%）；

　　平均融資成本；

　　資產負債率；

　　凈負債率；

　　6． 償債能力（28%）；

　　存貨周轉率；

　　總債務/EBIT；

　　有息負債/CFO；

　　CFO利息保障倍數；

　　短期債務占比；

　　現金短債比；

　　對外擔保總額/所有者權益。