新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管 青檸

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 4月26日，新湖中寶發(fā)布公告，公司擬以現(xiàn)金30.685億港元認(rèn)購綠城中國3.23億股H股股份，認(rèn)購價(jià)格9.50港元/股，交易完成后，公司將占綠城中國總股份數(shù)的12.95%，成為僅次于中交集團(tuán)（持股25.06%）和九龍倉（持股21.68%）的第三大股東。而綠城中國在上一交易日4月24日的收盤價(jià)格為7.01港元/股，以此計(jì)算，新湖中寶此次收購的溢價(jià)率約為35.52%。

　　同時(shí)，綠城中國一周之內(nèi)入股了新湖中寶七個(gè)項(xiàng)目，獲得大量低成本優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。通過增發(fā)新股也獲得了一定的流動(dòng)資金補(bǔ)充。這不是2020年第一起房企收并購事件，相比被世茂和東方資產(chǎn)拿走70%股權(quán)的福晟來說，此次合作也許更符合1+1＞2，也更皆大歡喜一些。

　　新湖中寶憑什么？好地?cái)€得多

　　新湖中寶主營業(yè)務(wù)為地產(chǎn)、金融服務(wù)和金融科技，雖然已經(jīng)成立了20多個(gè)年頭，也經(jīng)歷了地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年，但公司的發(fā)展卻十分緩慢。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年公司的銷售規(guī)模僅138.4億元，在行業(yè)內(nèi)排第140名。

　　與地產(chǎn)同行相比，新湖中寶的業(yè)績(jī)不出眾且不穩(wěn)定，2017年-2018年及2019年上半年，公司的歸母凈利潤增速分別為-43.10%、-24.55%和38.79%。雖然這么多年發(fā)展欠佳，但公司憑借超前的投資眼光，依靠舊改和灘涂開發(fā)等方式攢下了不少家底。

　　數(shù)據(jù)顯示，2009年時(shí)，公司的土地儲(chǔ)備建筑面積便達(dá)到1262.1萬平方米，權(quán)益建面為1095.89萬平方米，拿地權(quán)益比較高，而公司當(dāng)年的合同銷售建筑面積僅110.97萬平方米。之后在2016年，公司再次加大拿地力度，期末土儲(chǔ)面積升至3000萬平方米，土地儲(chǔ)備倍數(shù)（土儲(chǔ)建面/銷售建面）達(dá)到26.79倍，并于2017年達(dá)到最高值32.61倍，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。新湖中寶土地儲(chǔ)備主要分布在以上海為中心的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，早年的拿地成本較低，如今的地價(jià)早已翻了好幾倍。

　　數(shù)據(jù)顯示，雖然公司的土儲(chǔ)面積持續(xù)穩(wěn)定在千萬級(jí)水平，但公司的銷售面積多年來都只維持在100萬平方米出頭的水平，而新開工面積基本與銷售面積相當(dāng)。

　　2019年上半年，新湖中寶的銷售明顯好轉(zhuǎn)，半年銷售面積便達(dá)137萬平方米，幾乎與2018年全年持平，而相應(yīng)的新開工面積卻只有47萬平方米，動(dòng)工并沒有隨著銷售的節(jié)奏加快而提速。同時(shí)，2019年，公司大面積轉(zhuǎn)手土地。如果不是公司這個(gè)時(shí)候已經(jīng)開始籌劃另一條生財(cái)之道的話，那么或許可以說明公司的項(xiàng)目節(jié)奏把控確存在一定的問題。

　　雖然屯糧足是好事，但對(duì)于新湖中寶這樣開發(fā)周轉(zhuǎn)能力一般甚至算較差的企業(yè)來說，地砸在手里不能快速轉(zhuǎn)手盈利也很令人著急。

　　銷售一般、沒有放松拿地、舊改周期較長(zhǎng)，種種因素下新湖中寶的現(xiàn)金流持續(xù)承壓。2010年-2014年，新湖中寶經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，資金流入依靠大面積的籌資活動(dòng)，籌資現(xiàn)金凈流入持續(xù)大幅增長(zhǎng)，負(fù)債水漲船高，2014年后，公司的凈負(fù)債率持續(xù)超100%，截至2019年6月末，高達(dá)183.65%。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，新湖中寶的現(xiàn)金比率[（貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)+應(yīng)收票據(jù)）/流動(dòng)負(fù)債]持續(xù)低于1，近年來的最高值僅為0.56，2019年上半年進(jìn)一步下滑至0.33。截至2019年6月末，公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為145.05億元，而短期有息負(fù)債達(dá)258.88億元，短期償債壓力較大。

　　之后，新湖中寶開始了資產(chǎn)兜售，2019年7月，新湖中寶將甌瓴實(shí)業(yè)和上海瑪寶的相應(yīng)權(quán)益作價(jià)約67億元出售給融創(chuàng)，涉及長(zhǎng)三角區(qū)域約210多萬平方米建筑面積的土地項(xiàng)目。2019年12月，新湖中寶又將持有的上海明珠城項(xiàng)目35%股權(quán)出售給綠城，總對(duì)價(jià)36億元。去年下半年通過出售資產(chǎn)回籠資金超100億元。

　　就4月以后新湖中寶出售給綠城中國的7個(gè)項(xiàng)目來看，交易對(duì)價(jià)總計(jì)41.01億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價(jià)總計(jì)11.72億元，其余均為財(cái)務(wù)資助或項(xiàng)目融資，并且綠城提供的“資助”并不便宜。資料顯示，在綠城收購中瀚置業(yè)35%股權(quán)事項(xiàng)中，提供的13.83億元財(cái)務(wù)資助年利率高達(dá)10%。

　　綠城中國的規(guī)模野心

　　疫情影響下，不少房企均調(diào)低了今年的銷售目標(biāo)，綠城中國的目標(biāo)銷售額為2500億元，對(duì)應(yīng)的增速約20%，足見綠城對(duì)規(guī)模的渴求。

　　綠城中國是近年房地產(chǎn)行業(yè)殺出的黑馬，2016年時(shí)，其銷售額邁入千億，達(dá)1139億元，銷售增速為58.41%，彼時(shí)在業(yè)內(nèi)可以排至第9位，之后公司的銷售額增速卻連降兩年，2018年低至6.9%，排名跌至第17名。張亞東在2019年3月的媒體溝通會(huì)上透露，公司曾面臨樓市小陽春的時(shí)候無貨可賣的尷尬局面。

　　而數(shù)據(jù)顯示，2015年起，綠城中國的土地儲(chǔ)備面積便一直在3000萬平方米及以上水平，雖說不算充裕，但也總不至于到無貨可賣的地步。問題出在了綠城的“節(jié)奏”上，周轉(zhuǎn)慢且供貨不均衡，成為制約綠城快速發(fā)展的重要因素。

　　資料顯示，2018年，綠城中國的土地儲(chǔ)備基本完成了全國重點(diǎn)城市圈布局。而2018年綠城取得的銷售額中超70%來自于長(zhǎng)三角地區(qū)。當(dāng)年華東的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整較大，增加了綠城的銷售壓力。公司執(zhí)行董事李駿曾對(duì)媒體表示，由于部分城市存在限價(jià)，綠城中國在整體財(cái)務(wù)成本比較低的情況下，沒有斬倉出貨。

　　隨后張亞東開始對(duì)綠城進(jìn)行多方位改革，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，提升效能。在投資節(jié)奏上，改反周期拿地為全周期拿地，改機(jī)會(huì)性拿地為戰(zhàn)略性拿地。同時(shí)調(diào)整投資節(jié)奏，2019年張亞東對(duì)投資線提出了明確要求將上半年和下半年盡量調(diào)整為5：5，保證上半年供貨率，改變上半年無貨可賣的局面。

　　值得一提的是，由于一二線的定位及招拍掛拿地較多，2016年時(shí)綠城的拿地成本躍至11676元/平方米，拿地均價(jià)占到當(dāng)年銷售均價(jià)的6成多，嚴(yán)重拉低了項(xiàng)目利潤。成本壓力之下，收并購逐漸成為公司補(bǔ)充土儲(chǔ)的重要手段，“更好地拿地”是綠城這兩年的重中之重。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年，綠城中國新增土儲(chǔ)面積1236萬平方米，較上一年度同比增長(zhǎng)71.91%，而當(dāng)年的銷售面積為1027萬平方米，銷售面積增速為26.48%，同時(shí)得益于收并購拿地增多，新增土地成本大幅下降至6923元/平方米。但由于銷售提速，土地儲(chǔ)備倍數(shù)也一直忽高忽低，一直沒有真正擴(kuò)大，2019年由2018年的4倍降至3.77倍。

　　1+1能不能大于2

　　新湖中寶表示，此次合作是基于雙方長(zhǎng)期良好合作的共識(shí)和基礎(chǔ)，并且雙方有意向就未來發(fā)展加大合作力度，發(fā)揮各自的品牌、土儲(chǔ)、資金等優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)共贏。本次交易有利于雙方發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有利于新湖中寶通過多種方式實(shí)現(xiàn)在地產(chǎn)領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局，實(shí)現(xiàn)更加穩(wěn)健高效優(yōu)質(zhì)的發(fā)展。

　　綠城表示，通過向新湖中寶增發(fā)股份，可在較短時(shí)間內(nèi)充實(shí)公司運(yùn)營及發(fā)展所需的資金。從財(cái)務(wù)層面，可優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，有效降低凈資產(chǎn)負(fù)債率；從經(jīng)營層面，可深化全國布局，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，提高公司資產(chǎn)的盈利能力和資金使用效率，進(jìn)一步提升公司的經(jīng)營績(jī)效。

　　綠城中國需要地，而新湖中寶攢了大量的地，缺錢卻不能通過開發(fā)銷售快速將土地轉(zhuǎn)為現(xiàn)金，各取所需，抱團(tuán)取暖。

　　房企間的股權(quán)并購，這并不是第一樁，或許只是房地產(chǎn)下半場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)開端。前有世茂福晟案例，福晟兩年前還是千億預(yù)備役的重要一員，最終卻被世茂和東方資產(chǎn)分別接下40%和30%的股權(quán)，企業(yè)的傾倒比想象中來的還要快。

　　當(dāng)下行業(yè)紅利散去、整體降速，在行業(yè)分化加劇背景下，一家銷售規(guī)模僅200億元左右的小房地產(chǎn)開發(fā)公司可能在未來幾年就會(huì)被擠壓出局，面臨被“大魚”吃掉的命運(yùn)。新湖中寶憑借早年攢下的大量低成本優(yōu)質(zhì)土地，提前搭上綠城中國這艘大船，或許也有提前尋找大樹庇佑的遠(yuǎn)見，化被動(dòng)為主動(dòng)。

　　而從新湖中寶近年對(duì)金融科技和服務(wù)的大手筆投資來看，頻繁出售資產(chǎn)背后，未來或也有走輕資產(chǎn)路線的可能。