4月21日，香江控股披露2019年年報(bào)，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入49.27億元，同比增長(zhǎng)18.35%；凈利潤(rùn)4.69億元，同比增長(zhǎng)15.41%；扣非凈利潤(rùn)3.61億元，同比下滑23.54%。這已經(jīng)是扣非凈利潤(rùn)連續(xù)兩年大幅下降。

　　2017年香江控股以25.02億元的對(duì)價(jià)從控股股東手中收購(gòu)森島寶地、森島鴻盈和森島置業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)天津三公司）各 65%股權(quán)，在經(jīng)歷了2018年的虧損后，2019年三家公司中仍有兩家大幅虧損。

　　收購(gòu)導(dǎo)致公司負(fù)債率猛增，如今每年巨額利息成為一筆沉重的負(fù)擔(dān)。2018年財(cái)務(wù)費(fèi)用占年度歸母凈利潤(rùn)的 66.60%。2019年財(cái)務(wù)費(fèi)用增加22.44%至4.15億元，占?xì)w母凈利潤(rùn)的91.2%。

　　香江控股扣非凈利潤(rùn)下降23.54% 接手的三家公司中兩家繼續(xù)虧損

　　非經(jīng)常性損益貢獻(xiàn)了很大一部分利潤(rùn)，2019年香江控股非經(jīng)常性損益合計(jì)達(dá)到9351.26萬(wàn)元，比上年增加5150.81萬(wàn)元。非經(jīng)常性損益中最大的一筆是非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益，達(dá)到1.17億元，而2018年為5178.49萬(wàn)元。

　　值得注意的是，2017年香江控股從控股股東南方香江手中高溢價(jià)接過(guò)的森島寶地、森島鴻盈和森島置業(yè)三家公司中的兩家仍處在虧損狀態(tài)。

　　森島寶地2019年度凈虧損1535.60萬(wàn)元，森島鴻盈實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)14994.18萬(wàn)元，森島置業(yè)凈虧損3318.26萬(wàn)元。2018年度與2019年度森島寶地累計(jì)凈虧損2766.64萬(wàn)元，森島鴻盈累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為14400.62萬(wàn)元，森島置業(yè)累計(jì)凈虧損為7191.70萬(wàn)元。

　　收購(gòu)時(shí)南方香江承諾，森島寶地 2018 年到2021年累計(jì)凈利潤(rùn)為35300 萬(wàn)元；森島鴻盈累計(jì)凈利潤(rùn)為44100萬(wàn)元；森島置業(yè)累計(jì)凈利潤(rùn)為37600萬(wàn)元。這意味著要完成這個(gè)承諾，森島寶地、森島鴻盈和森島置業(yè)在接下來(lái)的兩年必須分別實(shí)現(xiàn)3.81億元、2.97億元、4.48億元凈利潤(rùn)。

　　2019年初，媒體曾實(shí)地探訪過(guò)位于天津?qū)氎鎱^(qū)的香江錦繡花園，證實(shí)其開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢、銷(xiāo)售遇冷的問(wèn)題。接下來(lái)的兩年要完成當(dāng)初承諾的業(yè)績(jī)無(wú)疑是個(gè)艱巨的任務(wù)。

　　2017年12月，香江控股與控股股東南方香江簽訂協(xié)議，以25.02億元的對(duì)價(jià)從后者手中收購(gòu)森島寶地、森島鴻盈和森島置業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)天津三公司）各65%股權(quán)。當(dāng)時(shí)，這三家公司凈資產(chǎn)合計(jì)-0.41 億元，收購(gòu)溢價(jià)率高達(dá)6202.44%。

　　收購(gòu)導(dǎo)致公司負(fù)債規(guī)模迅速攀升，2018年資產(chǎn)負(fù)債率提升15個(gè)百分點(diǎn)至75%，當(dāng)年融資總額增加42.1億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)到3.39億元占，年度歸母凈利潤(rùn)的66.60%。

　　2019年公司負(fù)債率提升0.42個(gè)百分點(diǎn)至75.59%，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加22.44%至4.15億元，占?xì)w母凈利潤(rùn)的91.2%。

　　土儲(chǔ)主要集中在二三線 周轉(zhuǎn)率低

　　香江控股主要業(yè)務(wù)包括兩塊，一是開(kāi)發(fā)精品住宅項(xiàng)目，同時(shí)聚焦粵港澳大灣區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體等項(xiàng)目；二是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商貿(mào)流通市場(chǎng)、家居賣(mài)場(chǎng)。

　　2019年商品房商鋪賣(mài)場(chǎng)收入占營(yíng)業(yè)收入的 68%，商貿(mào)流通運(yùn)營(yíng)收入占 22%，其他占營(yíng)業(yè)收入的 10%。

　　單看房地產(chǎn)板塊，2019 年公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷(xiāo)售面積約58.56萬(wàn)平方米、簽約銷(xiāo)售金額約63.25億元。

　　年內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷(xiāo)售面積約58.42萬(wàn)平方米、簽約銷(xiāo)售金額約63.06億元。此外商貿(mào)物流基地商品房銷(xiāo)售金額約0.19億元。從銷(xiāo)售區(qū)域來(lái)看，主要集中在廣州、天津、南通、長(zhǎng)沙、成都等二三線城市。

　　截至2019年12月31日，公司持有土地儲(chǔ)備總建筑面積約602.46萬(wàn)平方米，其中已竣工未銷(xiāo)售建筑面積約88.96萬(wàn)平方米，在建工程建筑面積約172.24萬(wàn)平方米，未來(lái)可供發(fā)展用地建筑面積約為341.26萬(wàn)平方米。

　　目前公司土儲(chǔ)主要分布在天津和廣州，兩地規(guī)劃計(jì)容建筑面積分別占43%和19%，其次是成都和鄂州，占比均在10%以上。

　　項(xiàng)目主要集中在二三線城市，導(dǎo)致公司周轉(zhuǎn)率較低。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2019年香江控股存貨周轉(zhuǎn)率為0.18次，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.22次，在已披露年報(bào)的A股上市房企中排在后列。2020年公司制定的工作重點(diǎn)是去化和回款。

　　在負(fù)債率高企，利息費(fèi)用超過(guò)當(dāng)年扣非凈利潤(rùn)的情況下，如何提高去化速度加快回款是重大考驗(yàn)。