近日建發國際披露2019年年報，年內實現營業收入179.95億元，同比增長約45%；凈利潤17.18億元，同比增長約21%。銷售同樣也在高增長，2019年實現合同銷售額507.8億元，同比增長104.84%。

　　管理層給2020年制定的銷售目標為700億元，同比增速37.8%，在房企紛紛調低增長預期的背景下，這是個頗為“激進”的增長目標。

　　2019年公司逆勢擴張，土儲可售面積同比增長68%；可售貨值同比增長35%。2020年公司計劃花在拿地上的資金約為300-400億，土儲規模預計還將出現大幅增長。

　　與此同時，建發國際的負債規模也出現猛增，2019年借貸成本為28.53億元，同比增長近30%。凈負債率也處在174%的高位。

　　建發國際營收179億 毛利率下滑7.4個百分點

　　2019年建發國際實現營業收入179.95億元，同比增長約45%；凈利潤17.18億元，同比增長約21%。

　　公司解釋營業收入出現大幅增長原因為，“本年度新增十個項目結轉收入，已售出及已交付可出售建筑面積大幅上升。”

　　其中，物業銷售收入171.05億元，占總收入的95.06%。確認收入的項目主要集中在華東和福建的二、三線城市，包括蘇州、漳州、龍巖、張家港、無錫等。總體來看，福建地區確認的收入占物業銷售收入的23%，華東地區占60%。

　　除物業銷售外，建發國際還有少量物業管理和資產管理業務收入，物業管理服務收入6.55億元，商業資產管理業務收入1.22億元，代建收入9179萬元。

　　值得注意的是，2019年公司毛利率下滑了7.4個百分點至25.86%，年報稱毛利率下降主要原因是“售價受政策調控及拿地成本增加所致。”具體來看，龍巖、蘇州項目結算毛利潤率較低，拉低了公司毛利潤率水平；凈利潤率則為11.1%，同比下降 1.6 個百分點。

　　根據興證國際研報觀點，建發國際利潤率的下行，主要是更多公開市場拿地項目進入結算期所致。同時隨著銷售規模的擴大，銷售費用率和管理費用率也有所提升。

　　根據Wind數據，2018年銷售費用與管理費用合計占營收比重合計為6%，2019年則提升了1個百分點達到7%。

　　建發國際2014年借殼上市后經歷了兩年的調整期，從2014年到2016年完成了項目注入，2017年開始業績開始釋放。

　　與此同時，公司也加快了擴儲步伐，使得公司負債在短期內劇增。

　　逆勢擴土儲 負債率處在高位

　　2019年建發國際實現合同銷售額507.8億元，同比增長104.84%；合同銷售面積293.24萬平方米，同比增長78.61%。銷售增長主要來自廈門和福州，分別實現銷售額99.28億元和53.15億元。

　　銷售高增長的同時，2019年建發國際還在大力度拿地，年內新增可售建筑面積667萬平方米，根據興證國際研報數據，2019年總土地款達到420億元，權益比例為75%，拿地成本為7508元每平方米。

　　截至2019年底，公司土儲可售面積約為935萬平方米，同比增長68%；可售貨值約為1620億元，同比增長35%。2020年公司計劃花在拿地上的資金約為300-400億。土儲規模還將大幅增長。

　　隨著土儲的擴大，建發國際負債規模也隨之攀升。根據Wind數據，2017年有息負債為106.8億元，2018年增長到279.49億元，2019年進一步增長到437.27億元。資產負債率則分別達到86.82%、83.11%、83.03%。

　　2017年公司凈負債率一度超過350%，近兩年有所下降，2019年凈負債率為174.74%，同比下降66個百分點，凈負債率下降原因主要是由于貨幣資金及非控股權益的大幅增長，其中 2019 年非控股權益 123.1 億元，同比增長 173%。但總體來看，負債率仍處在較高的水平。2019年借貸成本為28.53億元，同比增長近30%。

　　截至2019年底，建發國際一年內到期的有息負債為87.33億元，同比增長了37%，此外還有370.45億元需于一年后五年內償還。目前賬面現金115.62億元，現金短債比為1.3。

　　不過，建發國際雖然負債率較高，但作為福建發房地產集團控股子公司，有母公司的財務支持。

　　在其長期借貸中，間接控股股東貸款 230.82 億元，同比增長 43.5%，在公司長期有息負債中占比最大。根據億翰智庫數據，這部分資金成本約 5.7%左右，償債壓力相對較小。

　　受益于國企身份，2019 年建發國際加權平均融資成本僅5.4%，同比下降 0.3 個百分點，跟同行業公司相比，處在較低的水平。

　　在不久前的業績發布會上，公司管理層給2020年制定的銷售目標為700億元，同比增速37.8%。在房企紛紛調低增長預期的時點，建發國際的逆勢擴張能帶來業績的持續高增長嗎？