新浪財經訊 近日，大悅城控股發布了公司2019年年報，在中糧地產控股大悅城地產后，大悅城形成“A控紅籌”架構，成為中糧集團唯一的地產業務平臺。財報調整后，全年營收大增，但歸母扣非凈利潤增速卻只有0.51%，并入商業重資產后公司的利潤率和收益率都有所下滑，未來兩年，大悅城的銷售目標增速有所放緩，“銷售+自持”的雙輪驅動模式將在未來提升公司整體的資產及財務狀況的情況下，也對公司的盈利能力提出了更高的要求。

　　營收增52.41% 扣非歸母凈利潤僅增0.51%

　　大悅城年報顯示，公司全年實現營業收入337.87億元，同比增長52.41%，這主要是由于住宅項目結算面積及均價大幅提升所致。2019年住宅類項目（包含權益類項目）實現結算面積96.59萬平米，結算收入282.78億元，分別同比增長54.29%、121.86%。結算均價由每平米20360元上漲43.8%至29276元。

　　盡管將大悅城商業資產并入，但大悅城的商品房銷售結算收入占比卻反而由2018年的73.55%提升至79.61%，成為大悅城絕對主力的業績來源，而投資物業及相關服務收入占比卻下降超過4個百分點至15.23%。

　　不過值得注意的是，盡管大悅城的營收靠“賣住宅”實現了快速增長，但公司的歸母凈利潤僅錄得23.78億元，同比增長幅度僅為15.27%，且歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤12.31億元，同比增長只有0.51%。

　　財務費用大增 處置資產收益超14億

　　大悅城全年利潤增速大幅小于營收增速，一方面是由于商品房銷售業務的毛利率下滑了4.98個百分點至37.91%，盡管這一毛利率水平仍然處在行業高位，但是毛利率的逐步下降卻影響著公司項目盈利能力及結算利潤增速的表現。公司全年銷售毛利率與凈利潤率分別下降1.31個百分點和3.23個百分點至41.2%、10.97%。

　　放眼整個行業，毛利率下降至一個新的水平是大勢所趨。此外，大悅城財務費用大幅度提高也是公司利潤增速不高的原因，全年財務費用16.59億元，同比大增142.2%，財務費用占營業利潤達到27.65%。

　　此外，大悅城因處置子公司股權及合聯營企業轉為子公司而錄得賬面收益達到14.32億元，較2018/2017年的1億出頭的數額大幅提升。這也是公司扣非凈利潤增速僅有0.51%的原因之一。大悅城全年因處置子公司，投資性房地產賬面價值減少12.64%至283.73億元。

　　公司盈利能力下降也體現在凈資產收益率方面，隨著并入大悅城這一類重資產的商業物業，公司的凈資產規模大幅提升，由2018年的137.6億元升至425.41億元，由于利潤增速并沒有跟上腳步，使得全年攤薄ROE從2018年的17.7%，大幅下滑超過5個百分點至12.3%的水平。

　　銷售均價下滑20%新增土儲集中在二三線

　　2019年，大悅城銷售類項目（包含權益類項目）實現全口徑簽約面積（包含權益類項目）290萬平方米（操盤口徑為259.55萬平方米），全口徑簽約金額（包含權益類項目）710.82億元（操盤口徑為618.54億元），同比增長78%，但全年的銷售均價24510元/平米，較2018年下滑20.8%。

　　不過，大悅城的拿地均價也明顯降低，2018/2018/2019三年的拿地均價分別為每平米11964元、8480元、5525元，相較于公司的銷售均價來說，有著較厚的利潤空間。這或許主要是由于公司的拿地區域逐漸在向二三線傾斜。

　　2019年大悅城獲取22個項目新增土地儲備近500 萬平米，總價款達到276.22億元，拿地金額占當年銷售金額的39%，整體土儲池子較為穩健。截至2019年末，公司土儲總量創新高，達到約1300萬平方米。但公司的拿地區域主要集中在二三線，其中二線城市占比達到74%，幾無一線城市項目。

　　明年預期破千億 并入商業增厚資產

　　2019年，大悅城投資物業和相關服務實現收入 51.44 億元，較上年同期（追調后）增加 17.43%，其中，投資物業租金收入約達人民幣37.35億元，同比增長20.0%。

　　截止去年底，公司持有已開業10個大悅城購物中心及1個祥云小鎮項目（不含管理輸出項目），分別位于北京、上海、天津、沈陽、成都、杭州、煙臺、西安等8個城市。購物中心可出租面積共計86萬平方米，全年平均出租率97%，全年實現租金收入31.8億元。

　　2019年，大悅城成功納入中糧地產后，公司整體的資產量大幅提升，并從房屋銷售的模式走向了“自持+銷售”的雙輪驅動模式。由此，大悅城整體體量和財務也更為穩健，公司預計2021年銷售規模突破千億，預計2020年、2021年公司的整體戰略是收縮放緩的。

　　2019年，公司整體融資成本進一步降低，截至2019年末的資產負債率為76.78%，較2018年末減少0.98個百分點，剔除預收賬款后的資產負債率為56.27%。現金短債比相對合理，無明顯的短期償債壓力。