新浪財經訊 近日，正榮地產發(fā)布了2019年業(yè)績公告。作為公司新三年發(fā)展戰(zhàn)略“高質量發(fā)展年”（2019-2022年）的開局之年，正榮地產的“速度”明顯降了下來。除了“質量”之外，“放緩”、“保守”成為正榮近幾年的關鍵詞。

　　營收和凈利增速均創(chuàng)四年新低

　　2019年，正榮地產實現(xiàn)總營業(yè)收入325.6億元，同比增長23.1%，較2018年的32.3%進一步放緩，營收增速已連續(xù)三年下降。

　　在盈利方面，正榮地產2019年凈利潤為31億元，同比增長38.6%；歸屬于母公司股東的凈利潤為25.06億元，同比增長18.19%。歸母凈利潤增速也降到了近四年的最低水平。wind數(shù)據(jù)顯示，2019年，公司的毛利率為19.96%，較2018年的22.76%下降了2.8個百分點。當期銷售凈利率為9.50%，較2018年的8.44%上升1.06個百分點，但仍然不到10%。凈資產收益率由2018年的19.54%下降至16.75%，與大型房企20%多的水平相比較低。

　　截至2019年，正榮地產凈負債率為75.2%，較2018年的74%小幅上升。從債務結構來看，2019年短債比例由51.3%下降至34.2%，現(xiàn)金短債比由1.19倍上升至1.76倍，債務結構整體優(yōu)化。

　　合約負債下滑 銷售增速降低

　　正榮地產2019年業(yè)績增速放緩的同時，業(yè)績前瞻指標也并不理想。2019年，正榮地產的合約負債為387.98億元，較2018年的471.49億元同比下滑17.71%，387.98億元對當年的營業(yè)收入覆蓋倍數(shù)為1.2，較2018年的1.78倍下滑明顯。

　　2019年，正榮地產實現(xiàn)合同銷售1307億元，較2018年同比上升21%，雖然仍在上升，但增速已經連續(xù)多年放緩，對應的合約銷售面積為843.95萬平方米。2017-2019年，正榮地產合約銷售額增速分別為78.54%、53.97%和21%。2020年，正榮地產將銷售目標定為1400億元，同比僅增長7%。雖然公司透露內部目標會略高一些，但預期較2019年增速仍舊會是大幅放緩。不過受大環(huán)境影響，2020年對銷售增速“保守”的并不是正榮一家。

　　近兩年，行業(yè)整體增速放緩，尤其是2020年在疫情沖擊下，房地產行業(yè)整體銷售承壓，不少龍頭房企均調低了2020年銷售預期目標，恒大目標增速10%，華潤為8%，新城控股的銷售目標較2019年銷售額更是發(fā)生了下調。

　　經過2013-2015年的擴張期，2016-2018的升級期，2018年正榮地產成功躋身千億陣營，2019年正榮地產正式將2019-2022年定為“高質量發(fā)展年”。“高質量”逐漸成為正榮管理層對外表態(tài)的高頻詞，不再一味追求規(guī)模，首要發(fā)展目標轉為實現(xiàn)高質量的發(fā)展，可不管是以量取勝還是以質突圍，提升盈利水平終歸是最終的目的。

　　由于平均售價較低的建筑面積占總合約建筑面積的份額增加，正榮地產的銷售均價已經連續(xù)兩年發(fā)生下滑。2019年公司銷售均價為15488元/平方米，較2018年的16765元/平方米下降了7.62%，而2018年均價同比下滑了9.30%。

　　但相較于均價的下滑，正榮地產的拿地成本卻逐漸增長。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年，正榮地產的拿地均價達8005.12元/平方米，較2018年的4850.21元/平方米大幅上升65.05%，拿地成本達到近三年最高水平，地價的上升將蠶食未來盈利空間。

　　2020年拿地預算260億元

　　在土地投資上，正榮地產一貫秉持穩(wěn)健投資理念，堅持區(qū)域深耕，聚焦具有強基本面的二線城市。在3月30日正榮地產召開的業(yè)績發(fā)布會上，正榮地產董事會主席兼行政總裁黃仙枝表示，未來在關注核心地段的招拍掛項目同時，將加大收并購力度。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年公司的拿地金額分別為215億元、340億元和313億元，2019年的拿地金額有所下降，拿地均價卻達到了8005.12元/平方米的較高水平。2020年，公司的拿地態(tài)度也較為保守，黃仙枝在業(yè)績發(fā)布會上透露，2020年拿地預算為260億元。

　　近兩年，土拍競爭激烈，尤其是正榮專注的一二線城市，地王頻出，拿地成本較高，不少房企均已在收并購、土地更新領域做探索，以為公司爭取更低的拿地成本。

　　2019年正榮地產共新增41幅土地，并在廈門首次拿地，目前已累計進入共30座城市，全年新增土地儲備建筑面積約560萬平方米，當中85%位于強二線城市。

　　截至2019年末，正榮地產擁有建筑面積2615萬平方米的土地儲備，其中74%位于一、二線城市。相較于公司今年843.95萬平方米的銷售面積來說，約可滿足3年左右年開發(fā)銷售。