新浪財經訊 4月7日，榮盛發展發布了公司2019年年報，在多元化并不成功的情況下，憑借著傳統的房地產業結算收入實現了較為穩健的收入利潤增速。但由于銷售回款的下降、應收賬款的持續增長以及經營活動現金流的大幅下滑，榮盛發展提高拿地力度之下，股利支付率出現下調，股東股權質押比例也持續走高。同時，在外部環境影響下，榮盛發展也調低了全年銷售增速。

　　結算竣工不及預期的榮盛發展是缺錢的，但公司逆勢布局的決心卻不減，面對疫情及經濟增速下滑的風險，榮盛發展是否能成功抄底？

　　多元化策略并不成功 分紅率持續下降

　　年報顯示，2019年榮盛發展結算面積660.1萬平，同比增長10.9%，由于結算均價的提升，全年結算收入620.4億元，同比增長24.2%。公司仍主要以房地產業為絕對營收，營收占比進一步提升至89.42%，因而公司全年實現營收709.1億元，同比增長25.8%。

　　作為同樣出身河北的房地產企業，華夏幸福或多或少成為了榮盛發展的參考對象，自2015年開始，公司制定了由傳統的房地產開發逐漸轉型為“3+X”全面發展的戰略規劃，產業園及其收入則成為榮盛發展重要的多元化策略之一。但事實上，自2016年以來，榮盛發展的非房地產業類營收占比并無明顯提升，其中2019產業園營收占比由2018年的5.96%下降至4.77%。

　　榮盛發展全年實現歸母凈利潤91.2億元，同比增長20.6%，基本每股收益2.10元，但由于經營現金流入同比大幅下降87.9%，賬面資金基本與去年持平。公司擬每10股派發現金股息4.8元（含稅），分紅率下降至23%，這也是自2015年以來榮盛最低的分紅率。

　　2019年，榮盛全年的銷售金額1153.6億元，同比增長13.6%，銷售面積1098.1萬平，同比增長11.7%，銷售均價10505元/平，同比微增1.7%。銷售回款860億元，回款率僅為74.6%，較上年80.25%下滑近6個百分點。2020年，公司計劃簽約金額1210億元，同比增速繼續下降至5%，克而瑞數據顯示，榮盛發展今年前三個月全口徑銷售125.5億元，同比下滑24.08%，僅完成全年目標的約十分之一，后續銷售壓力較大。

　　竣工不及預期 拿地節奏卻逆勢加大

　　2019年是房地產行業的轉折之年，行業洗牌加劇，中小房企大面積被淘汰，而不少中大房企紛紛加入降杠桿去庫存的陣營之中。而榮盛發展2019年整體施工轉結是趨緩的，但拿地確是逆勢加強的，2020年也將延續這一趨勢。

　　首先是公司全年的施工進度是不及預期的。新開工面積944.3萬平，完成年度計劃的99.0%，竣工面積為632.3萬平，僅完成年度計劃的73.5%。在竣工不及預期的情況下，2019年榮盛發展拿地一改2018年的相對謹慎，全年的拿地金額達到302億元，同比增長73.2%，其權益比達88%。

　　榮盛發展2019年拿地金額為銷售額的0.26倍，且2020年計劃新增土儲建面約1355.9萬平，對應同比增38.5%，在全年預計銷售額增5%的情況下，榮盛發展將繼續保持較高的拿地力度。不過2019年的拿地均價3084元/平米，較2018年的2292元/平米大增34.55%。占比銷售均價29%，而這一比例2017/2018年均為0.22。價差的減少將進一步拉低已連續兩年下降的凈利潤率水平。

　　4月8日，成都天府新區地塊開拍，30分鐘后達到最高限價，最終榮盛發展成功拿下，總價23.51億元，成交樓面地價9989元/平方米，溢價率50%，其中無償移交統籌住房比例12%。面對疫情及經濟增速下滑的風險，榮盛發展高溢價拿地是否能成功抄底？

　　財務緊張 股權高比例質押

　　截至2019年末，盡管榮盛發展的資產負債率、凈負債率分別為82.5%、79.7%，分別同比下降1.6、8.2個百分點。但截至去年末，一年內到期有息負債額348.3億元，占總借款約660億元的逾50%以上，債務結構不盡合理。而公司賬上貨幣資金為303.55億元，其中涉及受限資金近50億元，短債償付壓力不小。

　　榮盛發展資金緊張與賬面龐大的應收款有著一定關系。截止2019年底，包括應收賬款以及其他應收款在內的應收款合計達到268億元，而股東權益合計才446.7億元。值得注意的是，在其他應收款項中，賬齡超過2年的達到163億元，預計未來12個月的預期信用損失達到6.96億元。

　　不過從華夏幸福“產業新城”的開發模式來看，過多應收款所沉沒的資金對于榮盛發展緊迫的資金面來說也并不一定是好事。

　　考慮到賬面資金緊張，且拿地和施工所需資金將進一步加大，榮盛發展2020年將計劃新增融資達520億元。

　　此外，近日控股股東榮盛控股所持有榮盛發展的部分股份被質押，本次質押8950萬股，截至2020年4月2日，榮盛控股及其一致行動人所持公司股份累計質押、設定信托情況如下，超一半的股權被質押。