4月2日，雅居樂發(fā)布2019年年報(bào)，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入602.39億元，同比增長7.3%；凈利潤92.33億元，同比增長10.5%。

　　業(yè)績?cè)鏊俚陀跔I收規(guī)模前30的房企平均值。2019年公司銷售額1179.7億元，同比增長14.9%，也低于top20房企平均增速。2020年管理層定的銷售目標(biāo)為1200億，同比增速約為1.7%。在邁過千億門檻之后，雅居樂已經(jīng)陷入低增長局面。

　　銷售增速放緩的同時(shí)，公司的拿地力度不減。2019年付出的總土地價(jià)款為472億元，按照權(quán)益比例80%計(jì)算，實(shí)際付出的購地款約為379億，相比2018年增長29%，遠(yuǎn)高于銷售額增速。這導(dǎo)致公司負(fù)債攀升。

　　雅居樂銷售低增長 2020年銷售目標(biāo)1200億

　　2019年雅居樂全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入602.39億元，同比增長7.3%；凈利潤92.33億元，同比增長10.5%。

　　在相同規(guī)模的港股內(nèi)房股中雅居樂業(yè)績?cè)鏊佥^低。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2019年?duì)I收規(guī)模前30的房企營收增長率平均值為32%，歸母凈利潤增長率平均值為24%。

　　分業(yè)務(wù)來看，2019年物業(yè)發(fā)展收入541.77億元，占比89.9%，增速則下降至3.2%。多元化收入占比則提升3.6個(gè)百分點(diǎn)至10.1%，其中物業(yè)管理服務(wù)、酒店運(yùn)營及環(huán)保收入分別增長67.7%、11.1%、146.1%。

　　再看銷售增速，2019年雅居樂銷售金額1179.7億元，同比增長14.9%。銷售目標(biāo)完成率為104%。根據(jù)億翰智庫的數(shù)據(jù)，2019年top10房企銷售額平均增速為18%，top20平均增速為21%，雅居樂銷售增速上也落后于行業(yè)均值。

　　在3月23日召開的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，管理層透露，2020年銷售目標(biāo)定在1200億元左右，同比增速約為1.7%，可見公司對(duì)今年銷售增長不太樂觀。

　　由于在多個(gè)城市受“因城施策”的影響，高毛利項(xiàng)目確認(rèn)的收入占比大幅下降，導(dǎo)致2019年毛利率同比下滑了13.4個(gè)百分點(diǎn)，至30.5%。其凈利潤率則同比增長0.4個(gè)百分點(diǎn)至15.3%。整體來看，盈利能力仍處在較高水平。

　　從銷售區(qū)域來看，華南、華東、海南及云南、華北、華中銷售占比分別為32.2%、29.7%、15%、7.7%、7.4%。廣東省及江蘇省是銷售收入的主要來源，合計(jì)占到54.9%。

　　銷售增長乏力拿地力度不減 負(fù)債攀升

　　2019年雅居樂加大了拿地力度。去年通過招標(biāo)、拍賣、掛牌、及股權(quán)收購等方式先后增添42個(gè)新項(xiàng)目，總建筑面積1090萬平方米，總土地金額為472億元。

　　按照權(quán)益比例80%計(jì)算，2019年雅居樂實(shí)際付出的購地款約為379億，相比2018年增長29%，而銷售額同比僅增長15%。

　　截至2019年底，雅居樂擁有權(quán)益總建筑面積3970萬平方米。從新增土儲(chǔ)分布來看，華東區(qū)域占到37.3%，其次是華南和華中，分別占18.5%、13.7%。目前土儲(chǔ)占比最多的仍是華南區(qū)域，占比達(dá)到28%。其中大灣區(qū)土儲(chǔ)約為834萬平方米，占到總土儲(chǔ)的21%。

　　在銷售增速乏力，大手筆拿地的同時(shí)，公司的負(fù)債也有所攀升。

　　截至2019年末，雅居樂有息負(fù)債總額為966.7億元，其中短期借貸為422.97億元，同比增長19.7%；長期借貸則增長2.2%，達(dá)到543.73億元。與此同時(shí)，公司的賬面現(xiàn)金為335.51億元，同比下滑6.2%，已經(jīng)不足以覆蓋短期借貸。

　　借款成本也在大幅增長，2019年公司借款成本增加至70.79億元，同比增長40%。2019年實(shí)際借貸利率為7.1%，相比2018年增長了0.61個(gè)百分點(diǎn)。

　　年內(nèi)，雅居樂采取一系列措施優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，包括發(fā)行于2022年到期的5億美元6.7%優(yōu)先票據(jù)及合共14億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券，并分別獲授一項(xiàng)為期24個(gè)月的18.54億澳門元定期貸款信貸及一項(xiàng)為期36個(gè)月包括兩筆金額11.7億港元及1億美元（附帶5億美元或等值港元增額權(quán)）的定期貸款信貸。但是從短期負(fù)債的攀升來看，收效不大。

　　根據(jù)興證國際證券的數(shù)據(jù)，截至2019 年末公司的凈負(fù)債率為82.8%，同比增長3.7個(gè)百分點(diǎn)，加入永續(xù)債后的凈負(fù)債率為130.7%，同比增長19.6 個(gè)百分點(diǎn)。

　　4月2日，穆迪將雅居樂評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面，穆迪高級(jí)副總裁曾啟賢稱，展望調(diào)整為負(fù)面反映了雅居樂為業(yè)務(wù)擴(kuò)張而增加債務(wù)，導(dǎo)致其信用指標(biāo)趨弱。

　　值得關(guān)注的是，受疫情沖擊今年前三個(gè)月公司銷售額為156.5億元，同比下滑超過60%。銷售面積171.2萬平方米，同比下滑63%。