10月，“房地產(chǎn)開發(fā)商”魯商發(fā)展在二級(jí)市場“火”了一把，但這波上漲卻不是因?yàn)橘u房主業(yè)被看好，而是因?yàn)楣敬魃狭恕安Ｄ蛩帷钡拿弊樱€和“區(qū)塊鏈”沾了點(diǎn)親。

　　不過，正如公司風(fēng)險(xiǎn)提示中所述，公司股價(jià)已經(jīng)”嚴(yán)重脫離基本面”。市場熱點(diǎn)一個(gè)接一個(gè)，當(dāng)熱度漸漸散去，股價(jià)終究還要靠基本面來支撐。

　　為什么炒 “魯商發(fā)展”

　　連續(xù)多日拉漲停的狀況，魯商發(fā)展已經(jīng)很久沒有出現(xiàn)過了。

　　從10月18日開始，魯商發(fā)展連續(xù)6個(gè)交易日漲停，近10個(gè)交易日累計(jì)漲幅89.61%。暴漲期間公司多次發(fā)布公告提示投資風(fēng)險(xiǎn)。27日晚間，公司發(fā)布當(dāng)月第三次風(fēng)險(xiǎn)提示，對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)”的提示也較前兩次更加詳盡，涉及9個(gè)方面，否定玻尿酸概念的同時(shí)，還稱房地產(chǎn)主業(yè)的持續(xù)盈利存在較大不確定性。

　　魯商發(fā)展的玻尿酸概念主要有兩個(gè)來源：擬收購焦點(diǎn)生物和福瑞達(dá)醫(yī)藥子公司。

　　10月1日，魯商置業(yè)發(fā)布了擬收購山東焦點(diǎn)生物科技股份有限公司部分股權(quán)的公告。收購?fù)瓿珊篝斏讨脴I(yè)將取得焦點(diǎn)生物的控制權(quán)。資料顯示，焦點(diǎn)生物是一家專業(yè)生產(chǎn)透明質(zhì)酸的企業(yè)，目前產(chǎn)能120噸/年。

　　根據(jù)玻尿酸龍頭華熙生物的招股說明書，華熙生物2018年的透明質(zhì)酸原料銷量175.12噸，而華熙生物2018年在全球透明質(zhì)酸原料市場的占有率為36%，焦點(diǎn)生物為12%，若以此估算，焦點(diǎn)生物2018年的銷量約58.37噸，與120噸/年的產(chǎn)能有較大差距。并且，華熙生物2018年的原料產(chǎn)品銷售收入為6.51億元，若以此估算，一年58.37噸原料對(duì)應(yīng)的銷售收入約為2.17億元。

　　但是魯商發(fā)展披露的公告顯示，截止2019年6月底，焦點(diǎn)生物的營業(yè)收入7250萬元，凈利潤僅1487萬元，凈利潤率約20.61%。

　　招股書顯示，華熙生物2019年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.09億元，歸母凈利潤為2.65億元，凈利潤率為32.76%。

　　對(duì)比可見，焦點(diǎn)生物利潤率不高的同時(shí)，產(chǎn)能利用率、產(chǎn)銷率可能都不算高。

　　以目前的收益來看，就算收購了焦點(diǎn)生物100%股權(quán)，對(duì)魯商發(fā)展業(yè)績貢獻(xiàn)也并不算多，更何況公司還表示，目前該交易存在重大不確定性，存在較大終止風(fēng)險(xiǎn)。

　　而另一個(gè)輿論焦點(diǎn)系魯商發(fā)展的全資子公司“山東福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(tuán)有限公司”。魯商發(fā)展表示，福瑞達(dá)醫(yī)藥無生產(chǎn)并對(duì)外銷售透明質(zhì)酸（玻尿酸）業(yè)務(wù)，只從事下游醫(yī)藥和化妝品生產(chǎn)等業(yè)務(wù)。

　　值得一提的是，由魯商發(fā)展間接持股56.25%、福瑞達(dá)醫(yī)藥的子公司——山東福瑞達(dá)生物工程有限公司卻是主要從事透明質(zhì)酸、聚谷氨酸生物護(hù)膚技術(shù)產(chǎn)品的研發(fā)與銷售，開發(fā)了“頤蓮”、“璦爾博士”等護(hù)膚品牌和“心生愛目”護(hù)眼品牌。其中，福瑞達(dá)醫(yī)藥官網(wǎng)頂部展示的“璦爾博士”的最新主打產(chǎn)品即為玻尿酸精華液。

　　不過，魯商發(fā)展半年報(bào)顯示，福瑞達(dá)生物工程上半年的營業(yè)收入為1.47億元，凈利潤僅1465.04萬元，凈利潤率為10.20%，遠(yuǎn)低于華熙生物。

　　雖然同樣都是生產(chǎn)玻尿酸的企業(yè)，盈利能力卻有明顯的差距，更何況，一個(gè)收購案還在推進(jìn)，一個(gè)是魯商發(fā)展間接持股的公司，半年凈利潤不到1500萬元。投資魯商發(fā)展的玻尿酸業(yè)務(wù)，也許還為時(shí)尚早。

　　或許是第三次風(fēng)險(xiǎn)警示起到了作用。10月28日，魯商發(fā)展開板，但依然以8.77%的漲幅收盤，盤中股價(jià)最高觸及8.03元/股，創(chuàng)下了近4年新高。而10月29日和10月30日，公司股價(jià)連續(xù)跌停。其中，也有區(qū)塊鏈概念股來勢(shì)洶洶的影響，沖淡了玻尿酸概念的熱度。

　　巧的是，魯商發(fā)展和區(qū)塊鏈也沾點(diǎn)邊，公司第六大股東魯商集團(tuán)旗下易通金服支付有限公司申報(bào)了“面向多維商業(yè)融合的區(qū)塊鏈金融服務(wù)平臺(tái)攻關(guān)項(xiàng)目”，以大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、區(qū)塊鏈等新一代信息技術(shù)為依托，通過立足商戶供應(yīng)鏈，提供多維金融服務(wù)解決方案。

　　由此看來，區(qū)塊鏈概念和玻尿酸概念，魯商發(fā)展似乎還是離后者更近一些。不過，正如魯商發(fā)展所述，它仍然是一家以房地產(chǎn)為主業(yè)的公司，房地產(chǎn)銷售收入占比超8成。

　　地產(chǎn)主業(yè)盈利能力羸弱

　　2019年7月，公司簡稱由原來的“魯商置業(yè)”更名為“魯商發(fā)展”。無論是2018年12月，魯商發(fā)展從第一大股東手山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司里受讓福瑞達(dá)醫(yī)藥，還是最近對(duì)焦點(diǎn)生物的收購計(jì)劃，都是在構(gòu)建“地產(chǎn)+醫(yī)養(yǎng)”發(fā)展模式。

　　2018年的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，山東省商業(yè)集團(tuán)同時(shí)作了業(yè)績承諾，山東福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(tuán)有限公司2018年、2019年、2020年實(shí)現(xiàn)的凈利潤總數(shù)分別不低于2537.00萬元、5555.74萬元、8493.43萬元。

　　2018年，福瑞達(dá)醫(yī)藥的凈利潤為3749.19萬元，而2019年上半年為1225.24萬元，今年上半年僅完成了今年全年業(yè)績的2成多，達(dá)成承諾業(yè)績壓力較大。

　　魯商發(fā)展近年來一直在積極展開“醫(yī)藥康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”探索，地產(chǎn)主業(yè)的盈利不理想或是主因。

　　前三季度，魯商發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入70.84億元，同比增長28.45%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤1.85億元，同比增長47.53%。

　　雖然前三季度業(yè)績?nèi)猿试鲩L趨勢(shì)，但公司的盈利能力近年來大幅下滑。截至6月末，房地產(chǎn)銷售的毛利率比上年減少了4.6個(gè)百分點(diǎn)至13.65%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

　　分區(qū)域來看，魯商發(fā)展的毛利率水平主要受到了省外盈利性較差的影響。上半年，魯商發(fā)展省內(nèi)房地產(chǎn)銷售的毛利率為19.53%，而省外僅為8.20%，兩者分別較上年減少0.26、1.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，值得注意的是，上半年，魯商發(fā)展的省外銷售收入已經(jīng)超過了省內(nèi)銷售收入，省外銷售收入大幅上升的同時(shí)，省內(nèi)銷售收入下滑較快。公司目前位于山東省濟(jì)南、青島、濰坊、菏澤等地區(qū)的項(xiàng)目，去化周期相對(duì)較長，毛利率相對(duì)較高的省內(nèi)銷售下滑為業(yè)績埋下隱憂。

　　據(jù)經(jīng)營簡報(bào)，2019年1-9月，魯商發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約金額93.83億元，同比增加23.09%；實(shí)現(xiàn)簽約面積91.3萬平方米，同比增加10.67%。其中，7-9月，實(shí)現(xiàn)簽約金額24.25億元，同比增加0.79%；實(shí)現(xiàn)簽約面積22.55萬平方米，同比減少18.49%。

　　在“房住不炒”大環(huán)境下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式難以持續(xù)，行業(yè)“馬太效應(yīng)”凸顯，房企競爭激烈，市場份額將加速向龍頭房企集中，行業(yè)洗牌隨之加速，今年以來已經(jīng)有超200家中小房企破產(chǎn)清算，資金鏈斷裂是最主要的問題。

　　魯商發(fā)展作為區(qū)域性小房企，日子也不好過。三季報(bào)顯示，公司前三季度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-65.97億元，比上年同期減少750.39%，公告稱主要系本期支付土地款較多。在融資收緊環(huán)境下，公司的資金壓力不小，現(xiàn)金流問題需引起重視。

　　泡沫散去，魯商發(fā)展的股價(jià)似乎正在回歸基本面的路上，期待第二波行情的觀望者需慎重投資。