出品：新浪財經上市公司研究院

　　作者：浪頭飲食/ 郝顯

　　順鑫農業房地產剝離又邁出一步。

　　近日順鑫農業發公告稱擬以30.98億元的價格掛牌轉讓順鑫佳宇100%股權，如果最終未征集到受讓方，將由控股股東順鑫控股或其指定關聯方，以不低于22.5億元的價格參與摘牌。從公告內容來看，房地產業務的剝離已進入實質推進階段。

　　但是為了徹底剝離地產業務，上市公司也付出了不少代價，今年4月份以近20億元購買順鑫佳宇兩棟樓，幫助其優化資產負債表。5月份再度將順鑫佳宇所欠的49.74億元進行債轉股。

　　20億買樓+50億債轉股后 順鑫農業地產剝離又邁出一步

　　6月26日，順鑫農業發布公告稱，擬在北交所掛牌轉讓北京順鑫佳宇房地產開發有限公司（以下簡稱“順鑫佳宇”）100%股權，在剝離地產業務上，又邁出了實質性一步。6月27日順鑫農業股價漲停收盤。

　　順鑫農業上一次發布剝離房地產業務公告還是在2021年12月，當時公告用的是“預掛牌”，稱“旨在公開征集意向受讓方”。事后來看，這次公告更像是一個意向公告，此后很長時間內，剝離事項一直沒有進展。以至于有投資者忍無可忍，在今年3月27日的機構調研中發出質問，“公司一直說在剝離在推進，可是 10 年過去投資者依舊沒有看到任何實質性的進展，也沒看到任何其它實質性的改革措施。房地產為何不能像其它國企一樣由控股母公司收購？對投資者來說房地產直接宣布解散關門也比這樣年年吸血要強。”

　　事實上，今年以來順鑫農業通過多個動作持續”輸血”順鑫佳宇，優化后者的資產負債表，已經在為整體剝離做鋪墊。

　　4月份，順鑫農業斥資近20億元購買全資子公司順鑫佳宇地產在北京市順義區的“順鑫國際商務中心”兩棟樓。

　　5月份，順鑫農業董事會通過議案，同意以順鑫佳宇所欠的49.74億元對順鑫佳宇進行增資，增資資金全部計入資本公積。經過這一番操作，順鑫農業的債權就變成了對順鑫佳宇的長期股權投資。

　　在優化完順鑫佳宇的資產負債表之后，順鑫農業就開始實質性剝離。對比上次公告，這次除了給出資產評估報告，還給出了轉讓估值，以及未征集到意向受讓方時的解決方案。

　　根據公告，掛牌價格為30.98億元，若公開掛牌期間未能征集到意向受讓方，公司將按照法律、法規等相關規定調整價格后再次掛牌，經過多輪價格調整仍未能征集到意向受讓方，控股股東北京順鑫控股集團有限公司（以下簡稱“順鑫控股”）或其指定關聯方，將以不低于22.5億元的價格參與此次摘牌。這意味著地產業務的剝離進入了實質性操作環節。

　　從整體來看，如果能夠實現房地產業務的順利剝離，不管是對于順鑫農業聚焦白酒主業，還是利潤改善，都具有正向作用。從2016年到2022年7年時間中順鑫佳宇總共虧掉了27.64億元，是拖累業績的罪魁禍首。

　　但是為了剝離房地產業務，順鑫農業也承擔了很大的代價。

　　4月份公司花近20億購買順鑫佳宇兩棟樓，而截至2022年，順鑫農業賬面貨幣資金為85.67億元，占公司賬面資金的23%。這兩棟樓并不全是順鑫農業自用，其中很大部分用于對外出租，截至今年4月，商務中心部分物業還處在招商中。

　　5月份以49.74億元債權進行債轉股后，順鑫農業對順鑫佳宇的其他應收款就轉為了長期股權投資。截至今年一季度，順鑫農業賬面仍存在大額有息負債，其中短期借款為43.97億元，長期借款加應付債券達到24.33億元。合計達到了68.3億元，同期貨幣資金為71.14億元，有息負債已經與貨幣資金持平。巨額有息負債已經給順鑫農業造成很大的負擔，而有息負債估計主要與房地產業務有關。

　　去年白酒銷量減少24% 牛欄山如何破局？

　　單純來看順鑫農業白酒業務，2022年白酒部分營收為81.09億元，同比減少20.7%。這個下滑幅度放在白酒行業幾乎是墊底的水平。從銷量來看，去年其白酒銷量下滑了24.4%，與營收下滑幅度一致。

　　去年20家上市白酒公司中有16家營收在增長，僅4家下滑，下滑幅度超過2位數的僅兩家公司。今年一季度順鑫農業營收微增4.63%，銷售恢復仍然較慢。

　　順鑫農業是這一輪行業調整中受影響較大的酒企，最主要的原因與其產品所處價格帶有關。牛欄山是低線光瓶酒的代表，核心大單品白牛二售價在15元左右。

　　近幾年光瓶酒市場的主要趨勢是消費升級，中高價位的光瓶酒取得了不錯的增長，比如山西汾酒的玻汾系列，此外其他全國名酒也在布局高線光瓶酒市場。

　　白酒新國標的出臺加速了光瓶酒市場的消費升級。白牛二因配料中含有食用香精，新國標實施后，不再屬于白酒，而是被重新分類為調香白酒，這觸及到了順鑫農業的基本盤。

　　此前市場預期牛欄山會利用其市場地位，實現全國化和產品升級，吃到行業集中度提升的紅利，但是這個邏輯并沒有兌現。

　　事實上，牛欄山的產品升級并沒有那么容易。為了實現升級，順鑫農業推出了一系列新品，其中“金標陳釀”是主推產品，這款產品貼著純糧固態發酵白酒的“金標”標志，處在30-40元價格帶。管理層希望用“金標陳釀”接力“白牛二”。

　　2022年順鑫農業中檔酒營收僅為13.56億元，同比僅增長4%，高檔酒營收6.73億元，下滑了36.22%，產品升級整體效果還不明顯。目前來看，牛欄山能否走出低估，主要還是看金標能否成為新的增長引擎。