專題：公募REITs三年考：解禁時刻料波瀾不驚

　　6月21日，我國首批公募REITs迎來上市三周年。日前，中國證券報記者實探公募REITs的底層資產，用腳步丈量公募REITs的成長和發展，感受產業和經濟復蘇的脈動。

　　業內人士認為，公募REITs投資生態建設已步入一個關鍵節點，首發與擴募“雙輪驅動”發展格局初見雛形。今年以來，公募REITs常態化發行不斷加速，底層資產經營韌性不斷增強，二級市場正在恢復活力，為后續市場建設創造了有利環境。

底層資產穩健經營

　　走進普洛斯青島前灣港國際物流園，某主營化妝品的跨境電商企業在此地的倉庫人員正在熱火朝天地清點和打包出貨商品，旁邊的貨架足足有5層高，每一層都放滿了商品，商品類別超萬種。

　　中金普洛斯REIT是“首發+擴募”雙首批的公募REITs之一，而普洛斯青島前灣港國際物流園正是中金普洛斯REIT首批擴募資產之一，其位于山東省青島市前灣保稅港區。中國證券報記者在該物流園內看到，園區距離前灣港四期碼頭500米，園內客戶囊括大宗貨物、跨境電商等產業。據悉，該物流園長期租約穩定，截至2024年第一季度末，出租率88.93%，簽約出租率98.79%。

　　上述跨境電商企業相關負責人稱，“618”期間，電商平臺和商家會給一些優惠，消費者在前端下單之后，訂單會自動流入到倉庫的系統里，然后會根據不同的訂單來進行打包發貨。以目前的單量來看，該倉庫的貨物主要輻射國內市場，其中發往北上廣深一線城市的貨物相對更多。

　　近年來，伴隨著直播經濟的火熱，跨境電商業務進一步拓展，對物流供應鏈速度也有了更高的要求。該負責人直言：“普洛斯青島前灣港國際物流園的區位條件對于我們的直播訂單來說，優勢更加明顯，比如從韓國過來的船基本上可以做到次日達，到港以后，我們基本可以當天卸貨入庫，這對于我們供應鏈的時效性是很大的保障。”

　　在普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪看來，從投資者的角度來說，倉儲物流屬于服務剛需的行業，具有穿越周期的穩定性，資產處于穩健的經營狀態，能產生較為持續、穩健的現金流。對于資產配置來說，是一個很好的投資品種。

穩定分紅回報投資者

　　公募REITs穩健發展，底層資產質量過硬是基本保障。發展至今，公募REITs的底層資產類型包括收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源、消費基礎設施等。日前，銀華紹興原水水利封閉式基礎設施證券投資基金已正式獲受理，該項目有望成為我國水利基礎設施公募REITs第一單。

　　中金基金創新投資部執行負責人劉立宇認為：“公募REITs是特別適合用來匹配成熟基礎設施資產的金融產品。在資產端和資金端需求的共同推動下，持續把好的資產注入公募REITs的目標不會動搖。”

　　在公募REITs底層資產呈現多元化趨勢的同時，這一類資產也通過真金白銀回報投資者。三年以來，伴隨公募REITs規則體系逐步完善，公募REITs通過持續高頻率分紅，為投資者帶來了穩定收益。以滬市為例，2023年全年滬市公募REITs共實現營業收入超60億元，累計分紅超40億元。

　　業內人士介紹，公募REITs本質是不動產證券化，產品投資機會來自資產端和產品端兩部分。

　　劉立宇直言：“公募REITs收益率主要包括二級市場價格的變化和分紅兩方面，二級市場價格變化的影響因素除基本面以外，部分超預期因素的影響無法掌控，因此公募REITs的分紅水平是考慮重點。未來隨著更多專業化和差異化的投資者參與公募REITs投資，以及投資公募REITs配套政策規則的完善，我們相信公募REITs未來可以逐漸發揮價值錨的作用，二級市場估值在合理區間運行。”

今年有望大幅擴容

　　自2021年6月首批公募REITs項目上市以來，國內市場已有36單公募REITs項目上市。以上交所為例，共有25單完成首發上市，全市場占比近70%。

　　尤其是今年以來，公募REITs發展駛入快車道。截至目前，2024年內共7單公募REITs掛牌上市，發行規模合計183.51億元。與此同時，隨著首批擴募項目的順利落地及穩健運營，更多擴募項目紛至沓來，年內已有多只公募REITs發布擬擴募公告。

　　對公募REITs市場來說，首發和擴募都是市場發展的必經之路。中金公司研究部REITs研究小組執行負責人、分析師孫元祺表示：“今年還有很多項目已經處于申報和審理環節，到今年底，預計發行上市項目的數目或有比較明顯的增長，今年相比過去幾年的整體發行節奏可能變快。”

　　在孫元祺看來，公募REITs市場的規模越大，理論上能吸引的資金越多，市場交易活躍度也將獲得支撐，并形成投融良性循環。“到目前為止，中國公募REITs的整體規模潛力還遠遠沒有釋放，未來三年可能是一個利率環境較為友好的時段，公募REITs‘首發+擴募’兩條腿走路料成為大勢所趨。”

　　趙明琪亦表示：“公募REITs在中國是一個新生事物，上市三年來發展速度非常快。從中國公募REITs市場發展趨勢來看，未來市場會變得更加良性和健康，將邁向擴容提質新階段。”

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