摘要

價格及銷售表現：11月70城二手住宅價格和新建商品住宅價格環比跌幅持續收窄，一線城市二手住宅價格已連續兩個月環比上漲0.4%，新建住房價格也由環比下跌轉為環比持平。銷售方面，11月全國商品房銷售數據單月同比增速自2023年6月以來首次轉正，帶動1-11月銷售數據降幅收斂。整體來看，11月樓市大體延續了止跌回穩政策信號以來的積極變化。

投資端表現：銷售回暖提振市場情緒，11月土地市場迎來明顯好轉。房地產開發資金來源降幅持續收窄，個人按揭貸款和定金及預收款同比增速均顯著回升。然而，11月三項開工數據同比仍保持雙位數下降，房地產開發投資完成額累計降幅仍在擴大。整體看，銷售端向投資端的傳導仍需要一定時間。

政策端：12月先后召開的中央政治局會議和中央經濟工作會議再次強調推動房地產市場止跌回穩的政策基調，預期2025年供需兩端的房地產支持政策還有進一步加碼空間，其中關鍵仍是把計入物價因素后仍然偏高的實際居民房貸利率降下來。

整體來看，10月以來銷售端、價格端先后出現企穩跡象，11月土地市場亦迎來好轉，進一步顯示市場信心有所回升。我們判斷，2025年央行會繼續實施有力度的降息降準，其中政策性降息幅度有可能達到0.5個百分點，明顯高于今年0.3個百分點的降息幅度，而且各類結構性貨幣政策工具利率也會適時下調，進而引導企業和居民融資成本下行。并且，不排除2025年通過較大幅度引導5年期以上LPR報價下行等方式，繼續對居民房貸實施較大力度定向降息的可能。在各項政策持續加碼的情況下，2025年有望實現房地產市場止跌回穩。

報告正文如下

價格及銷售表現：11月70城二手住宅價格和新建商品住宅價格環比跌幅持續收窄，一線城市二手住宅價格已連續兩個月環比上漲0.4%，新建住房價格也由環比下跌轉為環比持平。銷售方面，11月全國商品房銷售數據單月同比增速自2023年6月以來首次轉正，帶動1-11月銷售數據降幅收斂。整體來看，11月樓市大體延續了止跌回穩政策信號以來的積極變化。

1. 二手房價格

11月70城二手住宅價格環比跌幅持續收窄，70城中58城環比下跌，上月為59城。具體看，11月70城二手住宅價格環比跌幅為0.35%，較上月收窄0.13個百分點。一線城市環比上漲0.4%，已連續兩個月環比上漲，漲幅與上月持平。其中北京、上海和深圳環比分別上漲0.9%、0.4%和0.5%，前值分別為1.0%、0.2%和0.7%，廣州環比下跌0.4%，跌幅與上月持平；二三線城市環比分別下跌0.2%和0.5%，跌幅較上月分別收窄0.2和0.1個百分點，已連續下跌19個月。同比方面，70城二手住宅價格同比跌幅較10月收窄0.4個百分點至8.54%，已連續34個月同比下跌。

2. 新建住房價格

新建商品住宅與二手房價格走勢趨同，一線城市由上月的環比下跌轉為環比持平。環比來看，11月70城新建商品住宅價格環比下跌0.20%，跌幅較上月收窄0.31個百分點，70城中價格環比下跌城市較上月減少14城至49城。具體看，一線城市11月新房價格與上月持平，上月為環比下跌0.2%，其中北京和廣州環比分別下跌0.5%和0.6%，跌幅較上月分別收窄0.2和0.1個百分點；上海和深圳環比分別上漲0.6%和0.3%，漲幅分別擴大0.3和0.2個百分點；二三線城市環比分別下跌0.1%和0.3%，跌幅較上月分別收窄0.4和0.2個百分點，連續下跌時間為17和18個月。同比方面，70城新建商品住宅價格較去年同期下跌6.07%，跌幅較上月收窄0.15個百分點，已連續32個月同比下跌。

3. 銷售表現

11月銷售面積和銷售額分別為8187.8萬平方米和8270.1億元，同比分別上漲3.2%和1.0%，單月增速自2023年6月以來首次轉正，增速較10月提升4.8和2.0個百分點，帶動1-11月累計降幅分別收窄1.5和1.7個百分點至14.3%和19.2%。從30大中城市銷售數據來看，11月日均成交套數為3454套，雖然環比下降6.66%（剔除了國慶假期的影響，對比基數為10月9-31日），存在季節性因素的影響，但同比大幅增長20.47%，尤其是11月19日之后契稅等減稅政策全面落地，對高能級城市、特別是二級城市樓市成交量促進作用顯著。整體來看，11月樓市大體延續了9月26日中央政治局會議提出“止跌回穩”方向以來樓市出現的積極變化。

投資端表現：銷售回暖提振市場情緒，11月土地市場迎來明顯好轉。房地產開發資金來源降幅持續收窄，個人按揭貸款和定金及預收款同比增速均顯著回升。然而，11月三項開工數據同比仍保持雙位數下降，房地產開發投資完成額累計降幅仍在擴大。整體看，銷售端向投資端的傳導仍需要一定時間。

11月房地產開發投資完成額降幅小幅收窄，但累計降幅仍在擴大。11月房地產開發投資完成額為7325.1億元，降幅較上月收窄0.75個百分點至11.6%，1-11月房地產開發投資完成額累計降幅較前值擴大0.1個百分點至10.4%。

1. 房地產開發資金來源

11月房地產開發資金來源環比降幅持續收窄，銷售回暖對個人按揭貸款、定金及預付款兩項同比增速回升形成支撐。1-11月房地產開發資金來源累計值為96575.0億元，同比下降18.0%，較1-10月累計降幅收窄1.2個百分點。其中，11月房地產開發資金來源為9340.3億元，同比降幅收窄6.0個百分點至4.8%。具體看，國內貸款、自籌資金和個人按揭貸款同比分別下降3.8%、15.7%和0.4%，跌幅較上月分別收窄5.0、7.0和8.4個百分點，定金及預收款同比增長5.0%，上月為同比下降3.9%。個人按揭貸款和定金及預收款同比增速的大幅回升主要受銷售端持續回暖帶動。

2. 施工情況

11月三項開工數據同比均呈雙位數下降，帶動1-11月累計降幅均有所擴大。具體看，11月全國房地產新開工、施工和竣工面積分別為6081.1萬平方米、5354.2萬平方米和6156.9萬平方米，同比分別下降26.8%、40.2%和38.8%，降幅較前值分別擴大0.1、5.2和18.7個百分點，帶動1-11月新開工、施工和竣工面積累計降幅分別擴大0.4、0.3和2.3個百分點至23.0%、12.7%和26.2%。

3. 土地市場

受銷售端回暖影響，11月土地市場成交情況顯著好轉。11月100大中城市住宅類用地成交土地規劃建筑面積為5510.9萬平方米，同比增長40.8%，上月為同比下降21.8%。其中，一二三線城市占比分別為2.7%、25.7%和71.6%；對應成交土地總價為3226.3億元，同比增長84.9%，上月為同比下降34.6%。其中，一二三線城市占比為18.9%、31.5%和50.0%；對應成交土地樓面均價為5854元/平方米，一二三線城市分別為40646元/平方米、7177元/平方米和4054元/平方米，環比分別上漲29.9%、21.1%和和3.1%。

政策端:12月先后召開的中央政治局會議和中央經濟工作會議再次強調推動房地產市場止跌回穩的政策基調，預期2025年供需兩端的房地產支持政策還有進一步加碼空間，其中關鍵仍是把計入物價因素后仍然偏高的實際居民房貸利率降下來。

12月9日，中共中央政治局召開會議指出，穩住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊，穩定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好。12月11日至12日，中央經濟工作會議提出持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，推動構建房地產發展新模式。兩次重要會議關于房地產的相關表述基本延續了9月26日政治局會議中提出的“止跌回穩”政策基調，這意味著2025年供需兩端的房地產支持政策還有進一步加碼空間，其中關鍵仍是把計入物價因素后仍然偏高的實際居民房貸利率降下來。

整體來看，10月以來銷售端、價格端先后出現企穩跡象，11月土地市場亦迎來好轉，進一步顯示市場信心有所回升。我們判斷，2025年央行會繼續實施有力度的降息降準，其中政策性降息幅度有可能達到0.5個百分點，明顯高于今年0.3個百分點的降息幅度，而且各類結構性貨幣政策工具利率也會適時下調，進而引導企業和居民融資成本下行。并且，不排除2025年通過較大幅度引導5年期以上LPR報價下行等方式，繼續對居民房貸實施較大力度定向降息的可能。在各項政策持續加碼的情況下，2025年有望實現房地產市場止跌回穩。

本文作者 |?研究發展部 唐曉琳

權利及免責聲明

本研究報告及相關的信用分析數據、模型、軟件、評級結果等所有內容的著作權和其他相關知識產權均歸東方金誠所有，東方金誠保留一切與此相關的權利，任何機構及個人未經東方金誠書面授權不得修改、復制、逆向工程、銷售、分發、儲存、引用或以任何方式傳播。

本研究報告中引用的標明出處的公開資料，其合法性、真實性、準確性、完整性均由資料提供方/ 發布方負責，東方金誠對該等資料進行了合理審慎的核查，但不應視為東方金誠對其合法性、真實性、準確性及完整性提供了任何形式的保證。

由于評級預測具有主觀性和局限性，東方金誠對于評級預測以及基于評級預測的結論并不保證與實際情況一致，并保留隨時予以修正或更新的權利。

本研究報告僅用于為投資人、發行人等授權使用方提供第三方參考意見，并非是對某種決策的結論或建議；投資者應審慎使用本研究報告，自行對投資行為和投資結果負責，東方金誠不對其承擔任何責任。

本研究報告僅授權東方金誠指定的使用者使用，且該等使用者必須按照授權確定的方式使用，相關引用必須注明來自東方金誠且不得篡改、歪曲或有任何類似性質的修改行為。

未獲授權的機構及人士不應獲取或以任何方式使用本研究報告，東方金誠對本研究報告的未授權使用、超授權使用和非法使用等不當使用行為所造成的一切后果均不承擔任何責任。

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP