摘要

9月地產債發行規模季節性回落，主要系國企發行規模出現明顯下降，帶動整體凈融資額再次由正轉負；民企受到期規模顯著下降影響，凈融資額年內首次轉正。9月受信用債發行利率整體上行影響，地產債發行利率持續走高。

受樓市持續低迷等因素影響，行業利差延續上行趨勢，其中國企利差與行業利差走勢趨同，民企利差月內無顯著變化；9月地產債交易活躍度持續下降，二級市場價格異動頻次環比顯著減少。

9月共計發行6只境外地產債，合計發行規模為6.77億美元，凈融資缺口較上月有所收窄，為24.17億美元。

9月無新增境內外債券違約或展期主體。

近期，房地產政策出現較大幅度調整。9月24日央行宣布包括“存量房貸利率下調約0.5個百分點”“統一房貸最低首付比例”“保障性住房再貸款央行資金支持比例由60%提高至100%”在內的多項房地產支持政策。9月26日中央政治局會議首次明確提出“要促進房地產市場止跌回穩”，這是2021年下半年房地產市場轉入調整階段以來，中央對房地產工作做出的最新部署。隨后，本次會議中提及的“要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率”等政策均在國慶節前有所推進。我們認為，近期發布的一系列房地產支持政策對于推動房地產市場止跌回穩均具有積極意義。接下來，還需密切關注房地產市場政策變化對樓市的影響，如樓市實現止跌回穩將對房企信用風險緩和產生重要影響，房地產行業將迎來重要的轉折點。

報告正文如下

一

9月地產債發行規模季節性回落，主要系國企發行規模出現明顯下降，帶動整體凈融資額再次由正轉負；民企受到期規模顯著下降影響，凈融資額年內首次轉正。9月受信用債發行利率整體上行影響，地產債發行利率持續走高。

9月地產債發行規模季節性下降，但較去年同期仍有所增長。9月共計18家房企發行地產債27只，合計發行規模為210.12億元，發債企業數量、發行債券數量和規模同比分別增長80.0%、68.8%和27.4%，存在一定低基數影響；環比來看，發債企業數量、發行債券數量和規模分別下降33.3%、34.2%和46.1%，或與補半年報效應有關。凈融資方面，受發行量偏低影響，當月凈融資額由正轉負，為-13.67億元。

國企發行規模降幅明顯，凈融資額重回負值區間。9月國企發行規模為174.6億元，同比增長24.7%，但環比大幅下降51.5%，到期規模同比、環比均下降8.4%左右至191.8億元，受發行量顯著下降影響，凈融資額再次由正轉負，為-17.3億元，前值為150.6億元；民企方面，當月共計3家民企發行4只地產債，發債企業包括美的置業、上海仁杰濱河園和濱江集團，合計發行規模為35.6億元，同比、環比分別增長42.2%和21.3%，到期規模為32.0億元，同比、環比分別下降77.8%和54.7%，凈融資額年內首次回正至3.6億元。

受信用債發行利率整體上行影響，9月地產債發行利率持續走高。9月，地產債主力品種為3年期AAA級地產債，共計發行10只，加權平均利率為2.67%，較前值上行18bp，主要受信用債發行利率整體上行影響。

二

受樓市持續低迷等因素影響，行業利差延續上行趨勢，其中國企利差與行業利差走勢趨同，民企利差月內無顯著變化；9月地產債交易活躍度持續下降，二級市場價格異動頻次環比顯著減少。

受樓市持續低迷等因素影響，行業利差延續上行趨勢。具體看，9月行業利差持續走擴，月末收至90.62bp，月內合計上行幅度為10.56bp；國企利差與行業利差走勢趨同，月內由63.33bp上行7.28bp至70.61bp；民企利差月內無顯著變化，月初為3252.05bp，月末為3258.13bp。

9月，地產債二級市場交易活躍度持續下降。當月地產債成交只數和成交額分別為748只和907.17億元，債券成交數量和成交總額環比分別下降0.4%和17.8%。

9月地產債價格異動頻次環比顯著下降，上漲和下跌頻次持平。9月，債券單日價格偏離幅度超10%的頻次為64次，較上月減少52次，涉及11家房企、22只債券。具體看，單日價格跌幅超過10%的頻次為32次，上月為56次；跌幅超過30%的頻次為15次，涉及4家主體，分別為上海寶龍實業、深圳龍光、泰禾集團和融創集團；月內單日價格漲幅超10%的頻次32次，漲幅超30%的頻次為20次，涉及4家房企，分別為融創集團、陽光城集團、遠洋集團和深圳龍光。

三

9月共計發行6只境外地產債，合計發行規模為6.77億美元，凈融資缺口較上月有所收窄，為24.17億美元。

9月共計發行6只境外地產債，發行規模為6.77億美元，發債主體包括綠景中國、衢州信安、太古地產和恒隆地產；當月到期規模為30.94億美元，凈融資缺口為24.17億美元,前值為37.69億美元。

四

9月無新增境內外債券違約或展期主體。

9月新增1只境內債違約債券，涉及債券余額為12.49億元，涉及主體為華夏幸福，為前期已違約主體；境外債方面，無新增違約或展期債券。

近期，房地產政策出現較大幅度調整。9月24日央行宣布多項房地產支持政策，包括“存量房貸利率下調約0.5個百分點”“統一房貸最低首付比例”“保障性住房再貸款央行資金支持比例由60%提高至100%”“延長兩項房地產金融政策文件的期限到2026年”“研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地”等。

9月26日，中央政治局會議首次明確提出“要促進房地產市場止跌回穩”，這是2021年下半年房地產市場轉入調整階段以來，中央對房地產工作做出的最新部署。隨后，本次會議中提及的“要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率”等政策均在國慶節前有所推進。關于限購政策，9月29日上海、廣州和深圳三個一線城市均已宣布限購政策進一步放寬，其中廣州已實現全市范圍內限購政策的取消。關于存量房貸利率，央行9月29日發布公告要求“完善商業性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。市場利率定價自律機制同時發布倡議，各家商業銀行原則上應在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調整。對于加點幅度高于-30基點的存量房貸利率，將統一調整到不低于-30個基點，且不低于所在城市目前執行的新發放房貸加點下限（如有），使得利率水平靠近全國新發放房貸利率附近，預計平均降幅0.5個百分點左右。”此外，央行宣布“為適應房地產市場供求關系的新變化，在批量調整和常態化調整階段，均不再區分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區分首套、二套的城市除外）。”

我們認為，近期發布的一系列房地產支持政策對于推動房地產市場止跌回穩均具有積極意義。接下來，還需密切關注房地產市場政策變化對樓市的影響，如樓市實現止跌回穩將對房企信用風險緩和產生重要影響，房地產行業將迎來重要的轉折點。

注：

[1] 平均融資利率采用加權平均法計算，權重為發行量，計算范圍包括超短期融資資券、一般短期融資券、一般中期票據、一般公司債、一般企業債和定向工具幾類券種中主體級別在AA級及以上，期限為1、2、3、5年期的債券，單位為%。?

[2] 特此說明：9月利差數據統計期間為9月1日-27日，另本月對利差數據庫進行了微調，中位數較前值存在一定變化。此外，俊發集團債券因剩余期限小于半年，月中之后沒有利差數據，為保持數據在月內的可比性，我們在計算9月利差數據時剔除了俊發集團。?

[3] 本報告中二級市場交易數據和價格異動數據的統計期間均為9月1日-29日。?

[4] 圖表中文字部分為當月債券價格跌幅超30%的主體名單。

[5] 本圖表展示了房企境內外債券違約情況，其中“境內外合并口徑新增信用風險主體數量”統計規則為：1.同一主體多次發生境內外債券展期、違約，計為新增1家；2.對同一母公司的違約、展期主體合并統計，例如福建陽光和陽光城計為同一主體；本圖表中“境內債”“境外債”列所示統計結果是對境內外債券違約及展期情況的分別統計，統計規則為：1.在統計境內債違約主體數量時，對于已發生境外債違約或展期的主體仍認定為新增境內債違約（或展期）主體。對境外債的統計同理；2.同一主體先展期后違約屬于信用風險的進一步暴露，分別計入新增展期和新增違約；同一主體先違約后展期只記為新增違約。另，本圖表中標紅處為最后一列的明細項。

本文作者 |?研究發展部 唐曉琳

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