來源：21世紀經濟報道

　　原標題：21解讀|銀行密集召開房企座談會，參會房企有何關注點？

　　11月以來，為響應監管層提出的滿足房企合理融資需求，各大銀行密集召開房企座談會。據21世紀經濟報道記者不完全統計，截至12月15日，已有12家銀行陸續召開房企座談會，其中包含六大國有行。據本報記者梳理及采訪，本輪參會房企的關注點如下：

　　1、以穩健的國企、混合所有制企業、民企為主

　　梳理這12家銀行參會房企類別可見，其涵蓋市場主體多元化，包括國有企業、民營企業及混合所有制企業，充分顯示了銀行表態中強調的“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”。

　　從基本面來看，多位業內人士表示，上述參會的房企中基本以穩健為主。值得注意的是，工商銀行、中信銀行、郵儲銀行、浙商銀行未公布具體參會房企名單。并且11月30日有媒體稱碧桂園獲邀參加工商銀行組織的房企座談會，知情人士向21世紀經濟報道記者表示該消息不實。

  （12家銀行召開房企座談會情況，來源：21世紀經濟報道記者依據公開資料整理）

　　2、標桿萬科負債情況如何？

　　此次參加各家銀行的座談會中，號稱房企“優等生”的萬科因此前遭遇債券風波而備受關注。今年10月底至11月初，“優等生”萬科的境內外債券出現異動，隨后出現股債雙殺。11月6日，深圳市國資委表態稱，萬科并未出現傳言所說的財務風險、管理風險。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優化股權投資結構、債券認購、協調金融機構融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。

　　一位不動產研究專家對21世紀經濟報道記者表示，萬科債券異動與其基本面無太大關系，主要是境外資本對其未來的銷售情況預期較為悲觀，這與整個市場環境相關。12月14日，萬科A（000002.SZ ）在投資者互動時稱，10月底出現的公司債券異動主要是受市場情緒波動影響。

　　從萬科的基本面來看，萬科整體較為穩健。萬科A三季報顯示，公司營業總收入為2903億元，同比下降14.03%；歸母凈利潤為136.2億元，同比下降超20%。但存貨周轉率平均為0.42（次/年），存貨變現能力較強。同時，公司總資產周轉率平均為0.26（次/年），運營效率較高。

　　從銷售情況來看，12月4日，萬科公告稱，今年1—11月份累計實現合同銷售面積2209.2萬平方米，同比下滑5.71%；合同銷售金額3431.4億元，同比下滑9.03%。從房地產市場整體銷售情況來看，12月15日，國家統計局數據顯示，1—11月份，商品房銷售面積10.05億平方米，同比下降8.0%，其中住宅銷售面積下降7.3%。商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。12月7日，中指研究院發布報告指出，預計2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%，規模在11億平方米左右。

　　針對公眾關心的負債情況，本報記者依據其三季報披露情況計算，萬科A的有息負債規模約為3264.22億元。12月14日，有投資者詢問萬科債務規模，萬科A回復表示，截至三季度末，公司有息負債中，一年內到期占比為14.8%，較年初下降5.7個百分點。本報記者查詢wind顯示，截至12月15日，萬科的境內債為654.21億元，境外債規模32.28億美元（折合人民幣229.40億元），其中一年內到期債務為9.18億美元（折合人民幣65.17億元）。

　　針對2024年到期的境外債務，萬科A在投資者互動中表示已從三方面做好充分準備：一是境外自有資金儲備；二是通過公司境外平臺投資的項目分紅、回購、退出等籌集資金；三是通過銀行端市場開展境外融資。

　　不過從基本面來看，萬科A綜合償債能力較強。同花順顯示，萬科償債能力位列96家房企第29位。同時，萬科A流動比率為1.37，速動比率為0.42，付息債務比例不到20%，整體表現高于行業均值。

　　值得注意的是，上述不動產專家強調，對房企而言，衡量其償債實力及長期發展最重要的還是看回款能力，只有自身造血能力充足，房企才能真正走出融資困局。隨著近期監管強調支持房地產融資，以及京滬房地產降首付、降利率等政策的放寬帶來的示范效應，區域性的地產回暖有望出現。

　　3、“出險房企”碧桂園備受關注 

　　在上述座談會中，廣發銀行明確提出碧桂園（02007.HK）參會。事實上，碧桂園作為唯一的“出險房企”出席備受市場關注。

　　一位資深地產人士告訴21世紀經濟報道記者，目前受邀參加座談的，絕大部分都是穩健的國央和民營房企，只有極少數出險房企。出險房企受邀，是區別于此前的非常重要的一點，雖然數量很少，但是給市場釋放了十分積極的信號。12月8日，碧桂園董事局主席楊惠妍稱，“家族肯定會砸鍋賣鐵支持公司的，公司會努力成為出險企業盡快恢復的一個樣板。”

　　本報記者梳理碧桂園近五年的年報及中報發現，碧桂園的戰略目標已經從審慎務實的補充優質土儲變為“保交樓”和盡力安排償債。12月8日，楊惠妍在內部會議上強調，未來12個月公司主要有三項工作：保交付、保經營和保信用。

　　碧桂園2023年中報顯示，其營業收入為2263億元，同比增加近四成，毛利為-242.63億元，同比下降超過240%，凈利潤為-489.32億元，同比下降8095.42%。同花順顯示，在224家房企中，碧桂園的基本每股收益、銷售毛利率排名倒數。今年11月，作為碧桂園曾經的第二大股東——中國平安出清碧桂園股份。

　　本報記者據碧桂園2023年中報披露數據計算，其有息負債規模約為2579億元，現金及等價物約1011.15億元。此外，21世紀經濟報道記者查詢wind發現，穿透來看，碧桂園境內債務規模為17.17億元，債券平均票面利率為5.18%；境外債務規模為104.80億美元（折合人民幣745.87億元），債券平均票面利率為5.54%，其中超九成境外債的剩余期限為五年以上。

（碧桂園海外債情況，來源：wind）

　　“面對消費端與融資端的雙向收緊，集團流動性承受著前所未有的壓力。”碧桂園在2023年中報表示，2022年及2023年上半年，碧桂園連同其合營企業和聯營公司已分別交付近70萬套與27.8萬套房屋，并在現金流壓力持續增大的情況下，仍竭盡全力安排融資本息的償付。

　　據本報記者梳理，目前碧桂園應對債務危機主要有以下幾種方式：

　　一是銷售回款及存量現金償債。但事實上銷量方面并不如意，10月10日，碧桂園公告表示，2023年1月至9月，公司實現權益銷售金額約 1549.8億元，較2022年同期下降43.9%，較2021年同期下降65.4%。其中2023年9月單月實現權益銷售金額約人民幣61.7億元，連續第六個月環比下降，同比下降80.7%，較 2021年同期下降86.5%。

　　二是爭取債券展期延緩債務壓力。10月10日，碧桂園發布公告稱，碧桂園已經完成9筆境內公司債券展期方案，共計147億元。

　　三是售賣資產償債。此前碧桂園在公告中提醒到，在行業銷售環境未明顯得到改善的形勢下，碧桂園面臨資產處置出售的重大不確定性，預計公司流動性在中短期內仍將持續緊張。12月14日，為解決債務危機，碧桂園虧本1.6億元出售持有的萬達商管核心子公司股權。

　　四是降本增效。12月12日，碧桂園公告稱高管集體降薪，月薪均降至1萬元。其中，碧桂園董事、總裁莫斌年薪降幅最大，調整前其年薪為300萬元，降幅高達96%。

　　債務重壓下，碧桂園方面在公告中提出了其應對危機的規劃：“未來集團將繼續盡最大努力保障現金流的安全，加大力度盤活沉淀資產，持續精簡組織架構并嚴格控制費用支出，積極考慮采取各種債務管理措施化解階段性流動性壓力。”

　　（作者：張欣 編輯：周鵬峰）

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責任編輯：曹睿潼