經濟觀察報 記者 胡艷明 相比以往希望能多貸一點貸款、再加點杠桿而言，購房人在今年卻面臨著一道新的選擇題：要不要提前把房貸還了？

　　上海一家小企業的負責人邴爭盤算后的選擇是，想提前還，并通過線下網點預約到了9月21日辦理。

　　今年以來，向銀行申請提前還房貸的客戶數量有所增加。自9月15日國有六大行等多家銀行宣布下調個人存款利率后，提前還貸話題在微博熱搜和小紅書等社交平臺上討論熱度更是居高不下。部分區域的銀行甚至出現客戶想提前還房貸還需要排隊的現象。

　　不過，很多動手提前還貸的銀行客戶遇到了“新問題”。

　　臨近約定日期，邴爭被建行客戶經理電話通知——因為系統升級，預約被取消了，要到十一假期后才能辦理。

　　為了提前還貸，近半個月，他先后嘗試了建行手機銀行，聯系線下網點、銀行客服等不同的方式，到現在也沒有個結果，他不滿之余有些不解：提前還個房貸怎么這么難？

　　9月22日，在北京工作的文員潘陽也發現在手機銀行APP搜索“提前還本申請”，彈出“后臺升級暫時無法受理”的通知。

　　他們類似的遭遇也在多個地區上演，并引起熱議，甚至有網友說，沒有這么在意過“系統升級”，也沒有體驗過這么久的銀行“系統升級”。

　　而不久之前，交行的一則公告引發軒然大波，而后匆匆刪除。8月1日，交行官網發布公告稱，自11月1日起，調整個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費標準，具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。

　　在低利率時代下，房貸杠桿兩端的銀行和購房人，正在面臨新的選擇。

　　“系統升級”

　　2020年，邴爭買房時在建行上海松江某支行做了按揭貸款，利率4.6%左右，貸了大約100萬。

　　今年9月初，邴爭算了算手上攢的錢，想把房貸提前還清。

　　9月6日，他在手機銀行預約提前還款。本以為兩三天就可以完成，但一看系統提示，預計10月9日左右才能扣款。

　　還要等一個月！他想嘗試線下渠道能否快些。9月13日，邴爭撥打了發放貸款的支行網點電話，被告知“大約要約到兩個月后”。

　　他隨即撥打了建行的官方客服電話反映情況，最后約好9月21日他可以去線下網點還款。

　　臨近約定日期的9月16日，支行網點客戶經理打來電話：“現在系統升級，還不了，要國慶節過后才行。”

　　邴爭覺得非常不解。

　　北京的白領潘陽，在受提前還貸朋友的“感染”后，也想想提前先還一部分貸款。提前還多少、選擇哪種方式、哪一天還更合適，她還做了攻略。沒想到的是，9月22日，她在建行APP上點進提前還款頁面，卻提示“系統升級”。她咨詢客服得到的答案是：我行正在對提前還本功能進行系統改造，暫時無法受理相關申請?？陕撓蒂J款客戶經理或貸款經辦行咨詢還款。

　　潘陽致電發放貸款的支行，工作人員稱，線上無法提前還款，可以在國慶節后的一周選擇到線下網點還款，但是要在9月底前登記還款數額等具體信息，他們好報告給分行部門。若預約成功，在線下網點當天即可完成提前還款。

　　社交網絡上，分享還貸經歷、交流如何還貸劃算的帖子、筆記眾多。比如哪家銀行提前還款最便捷、等待時間最短；哪個時間段還款最合適等等。邴爭看到有不少地方的網友都反映了類似的情況，系統升級無法線上提前還款。就在不久之前，很多帖子還在分享建行手機提前還款的“絲滑”經歷，且不收取違約金、手續費等附加費用，而近日，有四川、重慶、浙江、遼寧、北京等多地的網友吐槽建行線上還本不暢。

　　記者了解到，有的銀行在客戶第一次用手機APP申請提前還款時較為順利，大約半月左右完成，但在第二次申請提前還本金時，銀行延長了扣款時間，要等待三個月左右；有的銀行支持兩次手機銀行提前還款，后續申請則要去線下網點。

　　國有大行北京某支行的負責人告訴記者，他和同事之間也討論過現在提前還房貸是否合適，討論在哪一年還本金才可以少付利息。該負責人舉例稱，以在京按揭貸款25年，等額本息的還款方式為例，大約在第六年、第七年左右提前還款比較劃算，因為還款前幾年月供主要還的是利息。除非一次性提前還完，否則長期的貸款不建議在還款兩三年時就提前部分還本。

　　算賬

　　為何要提前還清房貸，在邴爭看來，有錢當然要還了，現在也沒有好的投資渠道，把錢放在那干嘛呢？

　　北京的舒女士告訴記者，她選擇提前還房貸是“因為沒有好的理財渠道，基金、股票都賠錢，存款利息跑不贏貸款，所以還錢就是賺錢?！?/p>

　　四川的西女士在2020年底辦理的住房按揭貸款，年化利率6.13%。她認為這個利率有點高，兩年以來，已經兩次提前還貸，目前房貸本金僅剩10萬左右，月供壓力大大減輕。

　　2020年底，當時30歲的潘陽在北京購買了她的首套住房。她在北京一家企業做文員工作，年薪稅后30萬左右，看了幾個月的房子，在父母的資助下，終于“上車”。當年的市場比如今熱鬧，銀行還受到房地產集中度的限制，銀行的批貸額度也沒有現在充足。2021年1月，她的房貸終于批了下來。當時貸款執行的房貸年化利率是LPR+55個基點（BP），按照當時的LPR報價（4.65%）加點后是5.2%。

　　現在5年期以上的LPR是4.3%，北京地區加點幅度未變，依然加55個基點，因此現在北京新發放的首套住房按揭貸款4.85%，比她的貸款利率低了35個基點。

　　雖然北京首套房利率進入“4時代”，但有的已購房者不是立馬能享受到政策優惠。潘陽就是這樣的購房者，她的貸款利率可能會下調到4.85%左右，但現在還沒到調整時點，貸款利率一年調整一次，她的貸款利率要到2023年1月1日才會根據其時的LPR調整。

　　除了房貸利率下調之外，潘陽也找不到合適的投資標的。“基金已經虧了30%！”潘陽說，現在她持倉的基金和股票都是虧損狀態，現在存的錢主要是買銀行理財，但利率一直在下行。目前理財產品的收益率約在4%左右，存款產品的收益率更低了，在3%左右，很不合適。

　　雖然這兩年工資待遇沒有下降，但是也沒有加薪，潘陽之前會每年留出旅行的“小金庫”，現在除了日?；ㄤN，支出大頭就是還房貸，她覺得同樣的錢存在銀行獲得的收益還不如去還房貸，提前還一部分商貸，她的月供壓力也會小很多。

　　潘陽在北方老家的一位阿姨自己做小生意，最近阿姨借到一筆價格比較低的經營貸，用這筆錢還了之前的商業按揭貸款。她看到阿姨的經歷也有些心動，因為最近她也頻繁接到介紹貸款的電話，利率在3.85%左右，有的銀行甚至宣傳最優質客戶最低到2.88%左右。

　　有一家銀行給她批了30萬的消費貸，年化利率3.85%，但是她遲遲沒有提款。她考慮到監管嚴禁經營貸或者消費貸流入樓市，另外經營貸或消費貸的期限都比較短，對流動資金要求很高，而她只有工資收入，萬一被查，銀行抽貸，她無法應對，現在還是沒有行動。

　　上海易居房地產研究院總監嚴躍進告訴經濟觀察報，提前還貸的心理和目的有幾種：其一是購房者為了節約利息開支。尤其是在當前經濟形勢下，利息的支出成本高，購房者顯然也會有壓力。提前還貸其實就是希望減少利息支出、減少生活壓力。

　　第二種可能是部分購房者會去對比各類利息的差異。今年全國出現了降息、房貸利率下限下調等操作，各地新購房的房貸利率總體是下行的。單純從這個角度看，存量貸款的還款人會認為目前的利息太高，會有不劃算的感受。

　　以合肥為例，2021年10月當地房貸利率政策為當時的LPR+123BP，而目前政策已經變為LPR減去20BP，而且今年以來LPR已經降低了35BP，利差非常明顯。

　　第三則是各類投資理財機會的減少，使得提前還貸也變成一種比較好的“理財”方式。如果房貸利率在5%左右，那么按目前一些金融理財的收益率看，此類資金與其投入理財市場，還不如償還貸款，這也是一種很微妙的理財。

　　光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對記者表示，選擇提前還房貸與近年來房貸利率不斷下行有關，提前還款有助于減少房貸利息支出；另外，近年來特殊的全球環境下，相較于早前房貸利率，目前金融產品收益缺乏足夠的吸引力，也就是缺乏“優質資產”。

　　銀行“急了”？

　　就在去年此時，在“房住不炒”的政策基調下，因受額度影響，北京、上海等地不少購房者還在苦等銀行放款；而今年以來，提前還房貸的討論熱度居高不下，部分區域的銀行客戶想提前還房貸還需要排隊，劇情上演“大反轉”。

　　這也在挑動銀行的神經。因為購房人是銀行最優質的客戶，房貸是銀行最優質的資產，利率高且久期長。從貸款利率角度而言，央行數據顯示，截至今年6月末，個人住房貸款加權平均利率為4.62%，較上年12月下降1.01%，但是要高于當月的企業貸款加權平均利率（4.16%）。而后者的利率到了8月降到4.05%，創有統計以來最低值。

　　今年8月底，在幾家國有大行舉行的中期業績發布會上，按揭提前還貸成為關注的話題之一。

　　工行副行長鄭國雨稱，少數按揭客戶出于調整家庭資產負債表的需要，確實存在提前還款的情況，但和往年相比，這種趨勢并不十分明顯。上半年，工行按揭客戶貸款收回3800億元，其中提前還款2600億元，與去年相比增加300億元。

　　農行副行長林立則介紹，小部分個人住房貸款客戶選擇提前償還房貸，主要是基于客戶自身財務規劃，也和現階段金融投資收益率下降有一定關系。

　　個人或家庭負債“降杠桿”的微觀行為，在上市銀行披露的數據里也有所體現。

　　在房地產貸款集中度管理制度的第一檔和第二檔，共有19家銀行，今年上半年有5家銀行浦發銀行、興業銀行、民生銀行、北京銀行和渤海銀行的個人住房貸款余額相較2021年末不升反降。

　　另外，一向身為房貸市場主力軍的六大國有銀行：工行、建行、農行、中行、郵儲、交行的增量下降明顯，2022年上半年個人住房貸款合計增加了4155億元。在2021年，當年新增達24843億元。

　　在今年上半年，六大行個人住房貸款的新增僅僅是2021年新增的約16.7%。這其中，有房地產銷售額下滑的原因，也或有房貸客戶提前還貸的因素。長江證券銀行業首席分析師馬祥云表示，從今年的情況來看，盡管新的房地產銷售金額是同比下滑的，但是按揭貸款的新增加量下滑的幅度更大、更明顯。從這個邏輯上可以推算出，居民提前還款的趨勢在今年上半年比較明顯。

　　對于現在提前還房貸是否合適，周茂華對記者分析稱，是否提前還款因人而異，需要看原先房貸利率是否偏高，剩余年限是否夠長，是否有足夠閑置資金等，提前還款一般數目都不小，需要考慮未來一段時期流動性問題等。

　　但對于銀行來說，選擇題還沒有答案。

　　在8月1日交通銀行那則被撤下的公告中，最為引人注目的一點就是“提前還房貸交1%補償金”表述?！皩τ阢y行來說，之所以發布此類違約金公告和說明，其實也體現了銀行背后的心態。至少這種心態是指，銀行從放貸工作指標和經營成本等角度出發，是不太歡迎購房者提前償還貸款的。”嚴躍進表示。

　　在周茂華看來，業主提前還貸，這對銀行來說有利弊。提前還款可以釋放銀行的放貸空間，優化信貸結構。但從房貸違約低、收益較高、現金流穩定的角度看，銀行少了一部分優質資產。尤其在宏觀經濟波動，經營壓力大環境下，銀行放貸壓力不小。

　　有用戶猜測，未來提前還款等待時間是否可能更長？“現在不好說，可能這兩三個月都是這個狀態?！庇薪ㄐ腥A北地區支行的個貸人士稱。

　　上述國有大行北京某支行的負責人告訴記者，目前其銀行還款還是比較方便，在北京地區，直接在手機APP申請后即可還款，沒有限制。

　　這家支行的提前還款人數不算多，目前放貸額度充足，但是目前貸款投放也是個難題。該支行負責人認為，未來房貸還是處在降息通道中，估計利率還會降低，房貸利率也會同步調整。如果想提前還貸，可計算最合適的年份，視個人情況而定。

　?。☉茉L者要求，文中邴爭、潘陽為化名）

炒股開戶享福利，入金抽188元紅包，100%中獎！

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：張文