原標題：央行“降息”、房企火拼打折：房價到底會不會跌？A股又該向何處去？

　　來源：財經

　　2月20日，果然“降息”了！

　　貸款市場報價利率（LPR）改革后迎來第七次報價，為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。較上一期的1年期LPR（4.15%），5年期以上LPR（4.80%）均出現下降。

　　1年期LPR下調10BP報4.05%5年期LPR下調5BP至4.75%

　　中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2020年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.05%，下降10個基點，5年期以上LPR為4.75%， 下降5個基點。

　　自去年8月改革至今年2月20日出爐的第7次LPR報價，1年期LPR在去年8月和9月分別下調了5個基點，去年10月則按兵不動，去年11月下調5個基點，去年12月和今年1月則保持不變，5年期LPR在去年8月首度公布后，在去年9月和10月、12月和今年1月均并未下降，去年11月首度下調5個基點。

　　此次降息符合市場預期。因為在前幾天也就是2月17日，央行開展了2000億元MLF操作和1000億元7天期逆回購操作，并下調MLF利率10個基點。這是近來第二個具有政策指標意義的利率出現下調。央行曾于2月3日同時下調7天期、14天期逆回購操作利率10個基點。

　　市場當時就分析認為，MLF利率調降是整體政策利率曲線下移，目的是為了引導LPR報價下降，預計20日LPR報價降10個基點。

　　專家表示，此時LPR下降，進而引導貸款利率下降，對于降成本、穩增長具有積極意義。

　　一年期降低10個基點，沒有懸念？

　　2月7日，中國人民銀行副行長、外匯管理局局長潘功勝在“國務院應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情聯防聯控機制”新聞發布會上表示，市場預期下次中期借貸便利（MLF）的中標利率和2月20日公布的貸款市場報價利率（LPR）報價會有較大概率下行。

　　華泰證券分析師李超老師分析稱，1年期LPR報價與1年期MLF利率掛鉤，本次調降MLF利率是為了引導LPR報價降息。目前貨幣政策核心需要解決短期信用收縮壓力，同時也需考慮為企業降低融資成本，這是利率市場化的實質，尤其是考慮疫情的負面影響下，為企業降成本更是勢在必行，央行通過下調MLF利率引導LPR下行進而傳導到實體經濟。

　　降息對A股有何影響？

　　如是金融研究院分析，短期繼續利好A股，提升估值，尤其是估值彈性比較大的成長板塊。經濟下行，政策寬松（疫情后進一步加劇），市場上漲，這基本就是我們說的經濟衰退后半期的標準搭配，疫情不僅沒有改變這個邏輯，反而進一步強化，近期的貨幣寬松升級就是一個典型的體現。

　　這種階段，各項政策在經濟下行的大帽子之下往往都是寬松的，包括貨幣政策，也包括金融監管，比如最近的再融資松綁。對A股市場來說，肯定是受益的。就像2015年一樣，整個資金面相對充裕，所以更多的資金開始涌向標準化市場，包括股票、債券、相關的基金產品等等。

　　不過今天的報價五年期的LPR僅下降5基點，略低于市場預期，A股出現了高開低走的現象。

　　5年期LPR下降5個基點，略低于預期對房地產意味著什么？

　　此次LPR“降息”，值得注意的是，5年期的LPR也下降了。

　　5 年期以上 LPR主要對個人住房按揭貸款和企業中長期貸款產生影響， 自 2019 年 8 月 LPR 形成機制改革以來， 5 年期以上 LPR只于 2019 年 11 月跟隨 MLF 下調過一次， 本次5年期以上LPR是否跟隨下調成為了市場關注的焦點 。

　　方正證券（維權）首席經濟學家顏色分析認為，此次5年期也下降主要有以下幾點原因：

　　1、LPR改革以來，1年期LPR下降次數和總體下降幅度均超過了5年期以上LPR的變化，兩者的利差不應繼續拉大。

　　從穩定經濟增長的角度，如果1年期LPR下調而5年期以上LPR不變，那么兩者利差會繼續拉大，市場結構或將出現扭曲，意味著貨幣政策只鼓勵一年期制造業貸款，而壓抑部分基建貸款和房地產貸款。在新冠肺炎疫情發生后穩定經濟增長的政策背景下，若兩者利差持續拉大將有悖于宏觀逆周期調節的總體思路。

　　2、在經濟受到新冠肺炎疫情較大沖擊的情況下，企業漸進復工后信貸需求逐步回升，降低5年期以上LPR可以推動部分基建投資并壓低企業中長期融資成本以穩定經濟增長。

　　降低5年期以上LPR目的是鼓勵部分基建投資以及壓低企業中長期融資成本。中央經濟工作會議明確提出要引導資金投向“基礎設施短板”等領域，而5年期以上LPR的下降有利于提升2020年的基建投資增速。2020年是全面建成小康社會的收官之年，在深化供給側改革方面，基建補短板是確保經濟實現量的合理增長和質的穩步提升的重要抓手。

　　今年以來財政部下達的專項債也主要投向了基建領域，足見基建在穩定經濟增長、支持經濟發展中的重要作用。除了部分基建投資受到5年期以上LPR影響，企業中長期貸款利率也受到5年期以上LPR影響，所以企業經營的財務成本將受益于5年期以上LPR下調。

　　除了新增企業中長期貸款會受益，之前的存量企業中長期貸款也將把定價基準轉換為LPR，所以企業在轉換過程中也會受益于LPR下調。另外因為很多企業中長期貸款是按季度調整的，所以5年期以上LPR的下調具有靈活而及時的現實意義。

　　3、5年期以上LPR利率下調對房地產按揭貸款利率影響有限。

　　此次疫情爆發臨近春節使得沖擊力度與廣度加大，已經對宏觀經濟造成了較大影響。若此時5年期以上LPR放棄下調，或將對房地產市場釋放出負面信號。

　　盡管5年期以上LPR與個人住房貸款聯系緊密，但此時下調其利率并不意味著按揭貸款利率也會隨即下調。分類來看，對于已經轉化為LPR報價的存量按揭貸款來說，其利率更新周期最短為1年，因此房貸利率不會立即隨5年期以上LPR相應變化。而對于新增房貸，降低的基準利率將通過加點的方式調整，保持新增與存量房貸利率一致。由此可見，按揭貸款利率實質上是不變的。

　　因此，5年期以上LPR下調將對房地產產生適度影響，不會造成政策的過度寬松。

　　方正證券首席經濟學家顏色分析認為，五年期LPR如預期下調，但是下調了5個bp，反映了央行在支持企業中長期信貸和避免對房地產發送太強寬松信號之間的權衡。

　　目前隨著復工節奏逐步加快，企業中長期信貸需求逐步增加，需要5年期LPR下調支持實體經濟的信貸需求。但是目前住房按揭掛鉤五年期LPR，如果是10個bp的下調發送的對房地產刺激的信號過于強烈。因此5個bp的下調可以看做央行在多重目標之間的權衡。事實上，企業中長期信貸利率除了LPR下調帶來的優惠以外，加點部分是主要的下調優惠的途徑，由各銀行自己跟客戶商定。而按揭貸款在存量貸款轉換期間需要保持穩定，下調的LPR部分會通過銀行加點的方式加回來，從而保持之后新轉換的房貸利率不變。

　　中原地產首席分析師張大偉分析，LPR降低主要是引導實體經濟利率降低，降低資金成本。同時，房貸不論存量貸款還是新增貸款，都有望享受降息的利好。按照基準計算，貸款100萬30年期，月供減少30元左右，大約30年內整體利息少支出10864元。

　　頭部房企紛紛開啟線上優惠促銷

　　疫情沖擊下，售樓處被迫暫停營業，開盤、看房等工作也被迫中止，對房地產銷售產生了不可避免的影響。此外，土地招標、工程建設、融資等業務同樣受到沖擊，企業運轉被迫放緩，現金流壓力不斷增大。

　　為此，各大房企紛紛推出線上售樓處、直播看房、特價優惠等措施，積極促銷。例如恒大在近日啟動了全面線上營銷活動，截至3月16日，僅三天，客戶認購套數47540套，總價值超580億，其中一個樓盤認購量更高達870套。2月18日起，恒大更是推出了75折優惠，全力促銷。

　　廣西“賣房小哥”唐林正在淘寶直播“云賣房”

　　截至發稿，富力、恒大、萬科、碧桂園、融創、美的置業、佳兆業、龍湖、保利、陽光城等多家頭部房企，均已通過線上售樓處開啟線上優惠促銷；此外，根據淘寶2月18日公布的官方數據，還有全國近百個城市的5000多位房地產置業顧問在淘寶直播上“云賣房”，吸引超200萬人圍觀。

　　在上述企業的優惠措施中，最有誠意的當屬直接打折。

　　例如恒大表示：2月18日至29日期間，全國在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓）可享受75折優惠；雅居樂推出了線上訂房享受額外98折優惠，世茂的最高累計優惠可達85折。“無理由退房”是最廣泛使用的促銷政策。例如，美的置業3月31日前通過線上銷售中心成交的房屋，最長可享受30個自然日無理由退房政策；陽光城甚至推出了指定房源半年期無理由退房的超長方案。

　　此外，還有全民營銷及差額補償等。例如，富力的認購定金為3000元/套，為業內最低；客戶認購定金3000元轉為房款時還可享受額外再減2萬元的優惠；客戶推薦他人購買該套房產，將獲得3000元的定金退款及1萬元推薦購房獎勵，并且疊加1%傭金獎勵。

　　“重點或許并不在現時能轉化多少銷售，”有業內人士分析稱，房企此時的促銷行為，更多有為未來銷情回暖蓄客的意味：“先搶占客源，為之后的復蘇打下基礎。”

　　易居企業集團CEO丁祖昱認為，房企此舉可以帶來更多的流量，以及由此而來的銷售。“購房者的單筆小金額放入到公司龐大的銷售中，可為公司本月度銷售數據潤色不少。”另一位資深業內人士則指出，促銷確實可以拉平一季度的合同銷售額，彌補2-3月份市場的下滑；對資本市場表現有利，但對真正的回款意義不大。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也指出，在當前肺炎疫情事件下，營銷活動只能是一個暫時性的過程，不完全是為了營銷，而是為了在售樓處關閉的時候更好地接待各類購房需求。類似營銷活動客觀上也受到了購房者的認可，有助于在春節假期期間進行蓄客和樓盤宣傳。

　　疫情短期沖擊房屋銷售，

　　全年影響有限？

　　“本周，我們高頻跟蹤的40大中城市一手房成交同比增速-86.26%，二手房成交同比增速-70.32%。市場成交受疫情影響基本停滯。”中泰證券在2月16日發布的房地產行業周報中提到。國信證券亦在其最新一份行業雙周報（反映1月27-2月7日市況）中指出，其追蹤的30大中城市第一周商品房成交面積同比下跌了97.83%。第二周商品房成交面積同比下滑83.76%。

　　數據顯示，受疫情影響，今年開年房地產市場急速冷凍，100余城暫停開放售樓處，90余城房源零供應，24城在春節假期周（除夕至初六）零成交、較疫情爆發前一周環比跌93%，隨后一周擴大至 27 城零成交、較去年節后一周成交再暴跌95%，這都與往年春節過后成交降幅逐漸收窄的趨勢形成了鮮明對比。

　　東北證券分析稱，考慮到疫情的影響仍在持續，預計2月的銷售、復工以及新推盤都會受到影響，2 月行業銷售下行趨勢仍將持續。延遲復工也將影響房企的新開工，對 3、4 月小陽春新開盤可能會帶來負面影響。若疫情在2月上旬得到有效控制，后續的復工、推盤得以順利進行，那對一季度、 全年的房地產銷售影響程度尚可；若疫情成為持久戰、攻堅戰，則居民的購房意愿、 房企的復工、推盤均會受到明顯影響，一季度房地產銷售可能會面臨大幅下滑，同時高杠桿房企的資金鏈將承壓，可能會采取降價促銷、減少拿地等手段進行對沖。 

　　業內人士也充分感受到了疫情的沖擊。在中指院對500位地產經理人的調研中，86%受訪經理人表示，今年一季度的銷售規模會同比下降，近七成認為降幅會超過10%，19%認為降幅會在30%-50%區間，還有25%認為會腰斬。此外，近七成受訪經理人認為今年無法完成銷售目標，僅有19%認為能完成或超額完成銷售目標。

　　為此，有機構專門推出了針對直播賣房、線上銷售的策略建議。太平洋房產提出，在直播前，銷售人員要做好準備，例如選擇專業力強、表達力強、形象氣質佳、有才藝的女性經紀人作為主播；根據二手房的位置，價格，賣點，優惠等等信息整理完整的直播稿，突出重點，讓主播提前做好演練，讓其它員工做好推送宣傳，確保效果。

　　太平洋房產還建議，直播時，可以涂抹時下流行的色號口紅，便于引起話題，并且最好是兩人搭檔，一個逗哏一個捧哏，這樣不容易冷場；可以事先安排一些小甜頭——設置互動禮包，比如口令紅包、禮品兌換券、專屬貼心服務等等，這樣在線上宣傳時也有由頭；記得要組建一個交流群，讓對直播中介紹的二手房源有興趣的觀眾進群交流，做好客戶儲備等。

　　除房企紛紛促銷自救外，各地也紛紛出臺一系列穩定樓市政策。2月12日晚間，無錫、西安兩地連夜出臺共27條抗疫情、穩經濟的政策及措施，是目前少有的直接涉及房地產企業的地方鼓勵性政策。更早之前，湖南、河北、福建、天津、重慶、浙江、上海、南昌、杭州等十余省市均出臺針對房地產行業尤其是房地產企業的階段性新政。

　　圖自澎湃新聞

　　“我們認為2020年房地產市場沒必要過分悲觀。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示，2020年成交量有所回調已是大概率事件，但隨著各類利好政策落地生效，更多地方也會“因城施策”。疫情結束后，前期積壓的購房需求有望集中釋放，屆時成交也將企穩回升。預計全年樓市成交并不會失速，成交量也不會顯著退坡，行業大概率也將呈現出“先抑后揚”、總量回落之勢。

　　華泰證券也認為，受新冠病毒影響，1 月下旬逾百城暫停開放售樓處，目前疫情仍在持續中，無法預期何時迎來改善，但 1-2 月是地產傳統淡季，全國銷售和開工面積占全年比重都不超過 10%，邊際影響相對有限。房地產產需求只會延后不會消失，短期有影響但全年影響有限。此次疫情舉全國之力防控，需求未來有望隨著疫情改善逐步回歸。

　　“降息”還有空間？

　　貸款利率下降在即，存款利率會否跟隨？中信證券固收研究團隊認為，下調存款基準利率對促使銀行負債成本下行更為直接有效。雖然是否調整存款基準利率仍然值得討論，但引導銀行負債成本下行的大趨勢已然確立。民生證券宏觀研究解運亮團隊認為，存款利率也需要下降，從而起到促進消費、避免存貸款利率倒掛、提高金融可持續性等作用。

　　當前，政策利率已紛紛下調，但分析人士認為后續還有空間。民生銀行首席研究員溫彬表示，下階段貨幣政策仍將保持靈活適度，加大逆周期調控力度。隨著通脹漲幅回落，降準和“降息”仍有空間。

　　李超團隊預計，未來政策利率曲線仍有20個基點以上降息空間，可助企業降低融資成本，緩解疫情影響。

　　目前，央行已設立3000億專項再貸款，支持主要銀行向重點醫療防控物資和生活必需品生產、運輸和銷售的重點企業提供優惠利率貸款。2月15日，國務院應對新型冠狀病毒感染肺炎疫情聯防聯控機制新聞發布會上提出，確保小微企業整體信貸增長不受疫情沖擊，力爭今年普惠型小微企業貸款綜合融資成本在去年基礎上繼續下降。

　　未來，政策利率或仍有20BP以上降息空間，但同時也要做出提示：對于企業而言，尤其是中小企業，資金的可獲得性更重要，央行當前貨幣政策重心仍在擴信用。

責任編輯：張緣成