來源：中國經(jīng)濟(jì)周刊

　　作者： 胡巍

　　“到明年1月，我就連續(xù)繳夠5年社保，有在北京購房的資格了。如果到時房貸利率波動太大，我應(yīng)該會盡早買房，以免夜長夢多；如果利率穩(wěn)定，房價也穩(wěn)定，我可能會到處多看看房，多攢一點首付，明年年底再買。”小李32歲了，北漂近5年，正考慮明年在北京買下人生的第一套住宅。

　　任何可能影響購房成本的因素出現(xiàn)，都會令小李這樣的剛需購房者提心吊膽。“房價最好是跌，但千萬別再漲了。對于我們而言，只有買得起和買不起的兩種房子，基本不存在選擇房屋品質(zhì)的空間。”

　　根據(jù)央行8月25日的公告，10月8日起新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率，以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成。而此前，房貸利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上通過上浮或打折形成。

　　對于小李們，這一利率新政會帶來怎樣的變數(shù)？

　　“ 換錨”后，月供變化影響有限

　　“一般來講，房貸利率與房價呈反向變化規(guī)律。即，如果房貸利率提高，則購房人還款負(fù)擔(dān)加重，會減少購房需求，若住房供給不變，則房價會下降；如果利率降低，則還款負(fù)擔(dān)較輕，會增加購房需求，若住房供給不變，則房價會上漲。” 北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池簡單概括了利率和房價關(guān)系的一般規(guī)律。

　　新政只有切實改變了房貸利率，才會使樓市行情發(fā)生變化，多位接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪的樓市觀察人士表達(dá)了同一觀點。

　　從近日的公開信息來看，利率定價方式雖然改變，但現(xiàn)實中利率本身變化不大。坊間輿論指出，許多北京購房者月供增加10多元，有人打比方，“可能還不夠坐一次出租車的”。

　　來源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

　　新政落地后，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心梳理并向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》提供了包含北上廣深在內(nèi)的15個城市房貸利率變化數(shù)據(jù)，其中：4個一線城市首套房貸利率波動均在0.01個百分點以內(nèi)，除上海外，利率均微微上浮；其他11個城市，首套房利率波動也大多在0.01個百分點以內(nèi)，其中合肥沒有變化，變化相對較大的寧波，利率也僅上浮了0.26個百分點；二套房利率變化也不大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹：“目前看，各地房貸利率基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調(diào)很少。從全國主要的一二線城市看，利率水平相比2019年二季度有輕微波動，但80%以上城市依然是維持在過去兩年的最低利率。大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動，但主流是平穩(wěn)。”

　　10月8日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者走訪了北京兩家知名房產(chǎn)中介公司的多個門店，工作人員均表示利率新政目前幾乎沒有影響市場。“通常，如果有影響房價的重要情況出現(xiàn)，我們內(nèi)部都會組織培訓(xùn)，以便向購房者解釋，比如2017年北京樓市調(diào)控的317新政公布時。但針對這次利率新政，我們沒有任何培訓(xùn)。”多位中介人員介紹了幾乎相同的情況。記者還發(fā)現(xiàn)，個別中介人員對利率新政了解得也不算多。

　　“變化之一是，如果你今天買房，那貸款的制式合同肯定是要換內(nèi)容的。”但由于記者走訪的多個門店當(dāng)日均無按揭買房的交易記錄，中介人員也未能描述貸款合同的具體變化。

　　一直以來，都有樓市觀察人士呼吁降低首套房利率的聲音存在。他們認(rèn)為首套房購買幾乎不存在炒房現(xiàn)象，如果房價下跌，而省下的錢最終又因利息上漲而被銀行“收割”，剛需購房者所得的實惠相對有限。

　　利率新政對樓市的長期影響

　　多位樓市觀察人士或銀行人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，利率新政出臺后，LPR雖然每月一變，但波動不會太大。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙說：“房貸利率‘換錨’是房貸利率定價機制的調(diào)整，但也要服從房地產(chǎn)市場調(diào)控的大局，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。所以在新政房貸利率制定上，由市場制定出最低的基準(zhǔn)，各地再根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰧嶋H情況在LPR的基礎(chǔ)上靈活浮動，把市場和政府調(diào)控有機的結(jié)合起來。雖然新政下LPR每月一變，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境整體偏緊，短期房貸利率也不會降低，銀行可以通過改變基點加減數(shù)來維持利率穩(wěn)定。”

　　“貸款利率與LPR掛鉤，不要認(rèn)為這一改革是專門沖著房地產(chǎn)來的。” 景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，利率市場化是金融改革的趨勢，房貸利率新政僅是整個改革當(dāng)中的一部分。從目前情況來看，銀行對住房按揭貸款沒有指標(biāo)，降低房貸利率的可能性很小，開發(fā)商接下來的首要任務(wù)還是降價賣房。LPR改革非常成功，利率市場化的同時又間接起到了降息的作用，其目的就是為了發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)，為中小微企業(yè)和民營經(jīng)濟(jì)獲取廉價的資金。”

　　胡景暉認(rèn)為，降息是大勢所趨，但目的是為了振興實體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)將成為例外，“資金要流向制造業(yè)，流向其他新興行業(yè)。”他還說：“要筑起一道防火墻，決不能讓資金再流入樓市。房價過高不僅是經(jīng)濟(jì)問題，也可能影響社會穩(wěn)定。7月30日中央政治局會議再次強調(diào)了‘房住不炒’，政策是嚴(yán)厲的，房地產(chǎn)行業(yè)再也不敢亂來了。除了不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，我認(rèn)為中長期也不應(yīng)該再用房地產(chǎn)來刺激。”胡景暉說。

　　張大偉向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說：“關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險成為政策的主要內(nèi)容。2019年是房地產(chǎn)政策出臺最密集的年份，過去很少提及的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，在今年以來密集提及。中央各部委在2019年來累計已發(fā)布25次講話或政策，要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。”

　　房貸利率變化對購房者有哪些影響？

　　胡景暉認(rèn)為，房貸利率并不是影響購房的關(guān)鍵性指標(biāo)，而僅僅是風(fēng)向性指標(biāo)。“對于剛需購房者，不會因為每月多還兩百塊錢房貸就放棄剛需。”他分析道，“房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入到降價周期，誰先降價誰將獲得優(yōu)勢，恒大、碧桂園、萬科促銷打折力度名列前茅，所以可以看出，房價才是決定消費者買還是不買的第一要素；影響買房決策的第二點就是房屋品質(zhì)，包括建筑質(zhì)量、容積率、配套設(shè)施、交通等；第三大決策因素是貸款成數(shù)，也就是首付款多少；利率對于購房決策的影響還得靠后。”

　　“房地產(chǎn)之前有種言論，就是買漲不買跌，但如今的現(xiàn)實是房價降了反而容易賣。因為原理不一樣，買漲不買跌是一種投資心態(tài)，但是在‘房住不炒’的大前提下，從自住型角度來講，不是買漲不買跌，而是買得起就買，買不起就等。”胡景暉還說。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者  胡巍 | 攝

　　例外，上海房貸新利率低于LPR

　　房貸利率新政落地后，上海首套房利率因為低于LPR而受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　根據(jù)央行此前公布的政策，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。但上海首套房貸利率卻在LPR基礎(chǔ)上減去20個基點，使最低利率甚至可能比新政前還減少0.005個百分點，即4.65%，而此前銀行執(zhí)行的是首套最低基準(zhǔn)利率95折，即4.655%。

　　趙秀池分析：“上海的做法主要是基于穩(wěn)定利率的考慮。也是為了落實中央因城施策，一城一策、保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的精神要求。”

　　岳蒙蒙認(rèn)為，這一現(xiàn)象反應(yīng)的是改革要平穩(wěn)，結(jié)合實際給出一個合理的過渡期。“因為上海之前執(zhí)行的利率是基礎(chǔ)利率的95折，即4.655%，如果當(dāng)前執(zhí)行LPR最低限的4.85%，那么上海房貸利率上行較明顯，勢必加大購房者的購房壓力，對市場產(chǎn)生不利的影響。”

　　胡景暉說：“在4個一線城市中，上海是樓市調(diào)控做得比較好的。在此之前，上海的房貸利率在全國范圍內(nèi)一直屬于偏低的水平。但是由于土地供應(yīng)、新區(qū)開發(fā)、共有產(chǎn)權(quán)房屋、房屋租賃等一系列房價調(diào)控手段的良好發(fā)揮，使上海在房貸利率偏低的市場條件下，依然保持了房價的相對平穩(wěn)和市場的相對穩(wěn)定，所以即便利率偏低也是合理的。當(dāng)然，現(xiàn)在的利率也給政策留下了充足的操作空間，未來如果房價出現(xiàn)上漲異動，房貸利率還可以進(jìn)一步調(diào)高。”

　　此外，對于未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，胡景暉認(rèn)為：“中國房地產(chǎn)市場將由新增開發(fā)建設(shè)為主，走向以存量物業(yè)的運營、服務(wù)和再交易為主。且農(nóng)村經(jīng)營性用地入市，還有很多土地可以利用，中國應(yīng)該盡快建立起與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配，讓投資者能夠獲得紅利的健康的資本市場。未來中國老百姓的資產(chǎn)配置也將發(fā)生很大改變。”

　　岳蒙蒙提出：“本次利率并軌改革對于降低實體經(jīng)濟(jì)的融資成本有一定的積極作用，對于房地產(chǎn)市場來說，從短期來看，在房住不炒及不刺激房地產(chǎn)市場的政策基調(diào)下，執(zhí)行最低標(biāo)準(zhǔn)的概率較小，各地因城施策，貸款利率也將基本維持穩(wěn)定。長期看，房貸利率隨LPR下行趨勢的確立，對地產(chǎn)形成長期利好。”

　　趙秀池則補充，希望有關(guān)方面做好房貸利率政策的宣傳解讀工作。“穩(wěn)預(yù)期才能穩(wěn)房價，才能穩(wěn)樓市。穩(wěn)利率同樣是穩(wěn)預(yù)期的重要工作，尤其是此次房價利率定價基準(zhǔn)調(diào)整不會帶來利率多大變化，要讓廣大公眾正確認(rèn)知。”

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