央行明確個人房貸利率不得低于相應LPR 房價上漲較快地區LPR加點可能更高

　　來源：每日經濟新聞

　　每經記者 邊萬莉    每經編輯 盧九安    

　　8月25日，為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，人民銀行發布了關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告。

　　人民銀行表示，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。

　　個人住房貸款如何改革？

　　1、以LPR為定價基點，加點確定后合同內固定不變。

　　改革后，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

　　目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。

　　2、可協商約定利率重定價周期，最短為1年。

　　公告表示，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。

　　公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

　　3、因城施策

　　公告表示，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

　　對居民家庭有何影響？

　　值得一提的是，人民銀行副行長劉國強在8月20日的國務院政策例行吹風會上明確表示：“房貸利率由參考基準利率變為參考LPR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩定。”

　　人民銀行表示，公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。另外，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

　　交行金研中心首席金融分析師鄂永健分析認為：“有兩方面重點，一是新機制下新發放個人住房貸款利率，無論是首套還是二套，都和之前基本不變，二是人行各地分支行會結合各地情況，規定加點下限。因此，新的個人住房貸款利率得以保持穩定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。該舉措有利于在推動企業貸款利率下降的同時，避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。”

　　興業研究宏觀分析師郭于瑋向《每日經濟新聞》記者表示，央行要求首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，目前5年以上LPR是4.85%，而之前相應的貸款基準利率為4.9%，這相當于限定了首套房貸款利率下浮的下限，對于過去房貸利率下浮比例較高的城市來說可能使房貸利率上升。此外，央行將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限，這說明LPR下限將因城而異，房價上漲較快的地區LPR加點可能更高，一城一策、房住不炒的政策導向沒有改變。

　　盤古智庫高級研究員吳琦告訴《每日經濟新聞》記者，在LPR定價機制調整首次報價后，5年期LPR實際降幅偏窄，就體現了加強房地產調控的原則。總體來看，調整后的居民住房貸款利率水平將與之前的最低利率基本相當，總體穩定的利率水平不僅有利于保障借貸雙方的合法權益，同時也進一步強調了房住不炒的原則，避免房價出現過熱的情況。對于居民買房總體影響不大。

　　中國銀行國際金融研究所研究員范若瀅則認為，新房貸利率將與宏觀房地產調控方向保持一致，且做到“因城施策”。新房貸利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成，商業銀行可根據不同地區樓市運行情況、房地產調控政策要求、借款人個體差異，靈活決定具體的加點數值。既有利于保障房貸利率與房地產宏觀調控政策的方向相一致，也有利于綜合考慮不同地區間的差異，做到“因城施策”。

責任編輯：陳鑫